Quelles foncières cotées acheter fin 2016 ?

ErrolFlynn89 a écrit :

Quelle foncière UK et US présentent un discount le plus important de son prix en bourse comparé à sa valeur de NAV  ?

C’est une question pas si simple, parce que le problème est la dite valorisation des actifs. Pour les mReits (mortgage reits), c’est simple et chaque mReit publie en général périodiquement sa NAV par action. Leurs actifs sont des produits financiers qui ont une valeur assez facilement déterminable.

Par contre pour les eReits (equity reits = reits qui détiennent de l’immobilier physique), c’est un tout autre problème: Quelle est la valeur de chacun des actifs immobiliers ? Certains eReits donnent une estimation de leur NAV, mais ça reste en général LEUR estimation (celle du management) qui peut parfois être éloignée de la réalité (enfin, ça dépend d’à qui vous demandez, l’estimation des prix immobiliers en l’absence de ventes ou de ventes de comparables, c’est relativement sujet à interprétation et opinion). Mais un tas d’eReits ne donnent tout simplement pas d’estimation de leur NAV, et c’est à vous de vous faire une opinion sur la question. Sachant que la NAV comptable dépend des règles utilisées, qui n’est par exemple pas la même aux US et aux UK.

Je vous renvoie la file sur les Reits UK (où vous aviez d’ailleurs déjà posé la même question), et plus précisement ces 2 messages:
(3/3) British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…
(3/3) British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

Et également un article d’IH, ancien mais qui reste intéressant sur le sujet:
REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux

Vous pouvez aussi rechercher sur le forum l’estimation de la NAV avec les "cap rates" dont IH a parlé plusieurs fois si je ne m’abuse (de manière simple: considérer que les actifs rapportent sans doute environ x% et donc estimer la NAV d’après les recettes)

Pour les ressources/information sur les Reits, la file dédiée suivante devrait assez bien répondre à la question:
Foncières cotées : les meilleures ressources Internet ?
(ces ressources sont bien pour une vue d’ensemble, après il faut mettre le nez dans les comptes des sociétés qui vous intéressent potentiellement)

(Juste au passage, sans méchanceté aucune, toutes les informations au sujet de votre question, que vous avez posté à plusieurs endroits, sont disponibles sur le forum. Faites un effort pour chercher un peu plutôt que de poser la question et attendre que quelqu’un fasse le travail pour vous, puis lorsque tout le monde ignore votre question pour cette raison, la reposer à nouveau…)

Nik66 a écrit :

Le marché est convaincu que Trump fera des politiques inflationnistes qui se traduiront par des hausses de taux, ce qui sera très défavorable aux foncières.

Je suis plutôt d’accord avec AleaJactaEst et Simplicitaire: Si on part de l’hypothèse que "inflation" et "taux plus élevés" iraient de paire (les taux seraient augmentés principalement à cause/en réponse à l’inflation) alors l’effet devrait être majoritairement BENEFIQUE aux eReits.

Il y aurait un impact de plusieurs façons, mais surtout 2 "forces" opposées:
La hausse du coût de l’emprunt pour les Reits: Ils dépenseraient plus en intérêts, donc charges plus élevées, ce qui pèserait sur leur rentabilité.

Mais d’un autre coté, l’inflation leur procurerait un gain sur leur portefeuille immobilier qui prendrait de la valeur, et les loyers seraient également poussés vers le haut. Ce deuxième phénomène devrait plus que compenser le premier. Donc résultat global positif.

A noter que bons nombre de Reits sont positionnés pour une hausse des taux: Ils ont une partie (plus ou moins importante en fonction des sociétés) de crédits en taux fixe, et pour ceux qui ont du variable, ils ont souvent des swaps en face pour avoir un gain équivalent au coût supplémentaire en cas de hausse de taux.

Comme le mentionne bien AJE, pour l’impact bénéfique d’une éventuelle hausse des loyers dû à l’inflation, toutes les foncières ne sont pas logées à la même enseigne sur ce point. Celles qui ont des baux de longue durée à tarif déterminé à l’avance seraient désavantagées.

La chute des Reits de fin 2015/début 2016 suite à la hausse de taux de la FED était une histoire de taux plus élevés SANS inflation. AVEC inflation, l’histoire n’est sans doute pas la même …

simplicitaire a écrit :

Faut il que les salaires suivent l’inflation, ce qui n’est pas nécessairement garanti.

Je dirais plus largement, les revenus du " locataire ".

Les salaires pour les eREITs d’habitations, les revenus des commerces pour les centres commerciaux, les revenus des services pour les bureaux, le pouvoir d’achat des touristes et des entreprises pour les hotels etc !

Les salaires sont souvent un peu en retard sur l’inflation, mais du coup, les profits des entreprises peuvent eux être un peu en avance.

On peut remonter les taux d’intérêt pour deux raison :
- l’inflation
- la force de la monnaie ( /ou l’afflux de devises)

Lutter contre l’inflation est une mission majeure de la FED.
Renforcer le dollar n’a à mon sens pas trop d’intérêt.

Pourquoi remonter les taux en dehors de la lutte contre l’inflation ? Certain diront éviter les bulles. Je ne pense pas que ca soit la bonne solution, ca serait même risqué. Pour lutter contre les bulles, la fiscalité me semble le meilleur moyen.

A mon avis, on "subit" une remonté des taux plus qu’on la "recherche".

Bonjour TyrionLannister,
Autant Ver,  HCP et II sont régulièrement abordés sur ce forum,  autant ce n’est le cas pour AHT et STWD.
Quels critères ou caractéristiques vous ont fait choisir ces 2 titres ?
Merci

Ne pas se précipiter sur les foncières il me semble. Nous sommes en train d’achever un cycle historique de baisse des taux d’intérêt et nous débutons clairement une nouvelle phase de hausse. On a lu longtemps sur ce forum que les hausses à venir seraient homéopathiques et sans conséquence. Je serais bcp plus prudent avec les changements de politique à venir aux US et de la BCE pour 2017. La hausse des taux, on sait quand ça commence, mais jamais où cela s’arrête.
Dans ces conditions, inévitablement, les arbitrages de portefeuille qui pénalisent les foncières depuis plusieurs semaines ne peuvent que se poursuivre. Rien à faire, les gérants font des arbitrages tjs défavorables aux valeurs taux en phase de hausse de ces taux (c’est aussi une raison de la baisse de Véolia). Le cycle haussier sur les foncières a été long et nombreuses foncières restent à des prix très et trop élevés (du genre Unibail). Je suis convaincu que l’on reverra de belles opportunités sur ce secteur mais pas tout de suite. Il faut laisser les cours baisser. Il y a de la marge.

Les actions UK devaient aussi s’effondrer avec le Brexit et l’élection de Trump une catastrophe.

François Hollande était supposé être candidat.

Je pense qu’il faut agir simplement en faisant l’acquisition,  comme toujours, d’actions de qualité sous côté.

Je distinguerais les foncières :
. US : l’élection de Trump une catastrophe
. UK : Brexit
. Canada : RàS ?
. zone Euro : après le referendum italien l’horizon pourrait être dégagé

La hausse des taux? N’est-ce pas le fameux évènement majeur que l’on prédit depuis 3 ans?
N’a-t-il pas eu lieu fin 2008?

Pour moi les marchés doivent être considérés efficients sauf preuve du contraire. Je n’ai donc aucune opinion sur l’achat des REIT US en dollar

En revanche si j’achète des REIT US ce sera avec des euros et je doute fortement que le marché des REIT US soit efficient en euros.

Donc avec un  euro proche de ses plus bas depuis 10 ans face au dollar US , je m’abstiens .

Si quiconque avec l’Euro comme devise de base veut investir sur des actions (ou autre produit) en dollar et croit en la remontée de l’EUR/USD, il suffit de se couvrir de ce coté. Vous achetez simplement de l’EUR/USD qui vous procurera un gain équivalent à la perte de change si l’Euro remonte  contre le dollar.

Inversement, si l’Euro continue de baisser, vous aurez une perte annulant le gain sur le change. Ca peut se faire avec le Forex ou avec des contrats futures (ticker "M6E" par tranche de 12.500 Euros ou "EUR" par tranche de 125.000 Euros pour les plus gros comptes). Il existe sans doute des ETFs, mais je ne les utilise pas et donc ne les connais pas.

La conviction que l’Euro pourrait s’aprécier face à l’USD (compréhensible, mais éventuellement discutable, mais c’est un autre sujet), ne doit pas forcément être un frein en soi à l’investissement dans des Reits US (ou autres actifs en dollar). C’est également valable pour d’autres devises (de base, ou d’investissement).

Détail important: On reçoit ou on paye la différence de taux d’intérêt entre les 2 devises (actuellement acheter de l’Euro contre de l’USD coûte).

Pour les gens chez des brokers type IB, il suffit d’acheter les produits en dollar sur marge sans convertir ses Euros en Dollar: Vous empruntez à ce moment les dollars nécessaires et payez les intérêts liés à cet emprunt, mais vous êtes également couvert du risque de change.

Ce qui me fait à ce moment réaliser qu’il reste un risque de change sur les éventuels gains ou pertes sur l’investissement… A moins d’étre assez sûr du résultat de ce qu’on fait, c’est vrai que c’est éventuellement moins évident pour un petit compte qui ne peut pas se permettre de rebalancer sa couverture très régulièrement (ajuster le montant de sa couverture sur le change). Ca reste faisable en restant approximatif.

Concernant Realty Income (O), elle a déjà baissée de 20% en 2 mois. Personnellement, à ce niveau  de prix je suis acheteur (100 en 2 fois autour de 54.60$). Encore un anal-yste qui arrive après la bataille ?

C’est quasi la Reit qui a le meilleur bilan et le plus faible WACC donc probablement la moins en danger de toutes.

Elle était chère et à faible rendement, à ce nouveau prix je trouve que c’est plutôt très bien.

La hausse des taux est déjà pricée dans les Reits je pense, et sauf surprise (improbable) de hausse importante, les soldes c’est maintenant, après l’annonce FED, ce sera trop tard.

WPG, WPC et Ventas ont aussi bien bien baissées et je les trouve attractives en ce moment.

Pour celles et ceux en manquent d’idées voici un bel article de Brad Thoms pour faire votre marché

Balance Your REIT Portfolio With A Tactical Mix Of Anchors And Buoys | Seeking Alpha