Laurent79 : étude de cas immobilier (bail emphytéotique avec une mairie)

Laurent79 · #1

Bonjour à tous,
Je vous écris aujourd’hui car une opportunité se présente à moi. La mairie de ma commune me propose un bail emphytéotique sur 2 petits immeubles pour ensuite y loger une association. Je connais bien cette association, j’étais moi-même en train de leur chercher des locaux car ils se retrouvent "sdf" courant de l’été prochain. Ils étaient en négociation bien avancée avec la mairie mais cette dernière m’a explicitement dit qu’ils préféreraient que l’investissement en travaux reposent sur mes épaules et non sur celles de l’association, bref, une histoire de crédibilité bancaire…
La question que je me pose est : Est-ce que les travaux engagés génèrent du déficit foncier ? Je n’arrive pas à trouver d’informations sur ce sujet…
Je sais que les charges type taxe foncière seraient à ma charge, mais je ne sais pas pour le reste. Suis-je imposé sur la totalité des loyers perçus ou sur la partie après déductions de charges ?
Merci d’éclairer ma lanterne si vous avez des infos !
Je ne suis pas encore en mesure de vous donner des chiffres exacts, je connais le futur loyer (entre 900 et 1000€) et j’ai une vague idée des travaux (autour de 50 000€) mais cela reste à confirmer lors de notre rdv à venir.

Mots-clés : bail emphytéotique, deficit foncier, immobilier

Bernard2K · #2

C’est dans le BOFIP. Tout est dans le Bofip !

Vos revenus locatifs seront imposés en BNC. Cf point 250 ici : RFPI - Revenus fonciers - Champ d’application - Revenus tirés de la location - Limites avec les autres catégories de revenus
Seule exception dans le cas d’un MH où l’emphytéote est fiscalement assimilé au propriétaire pour l’application du régime des MH en matière de revenus considérés alors comme fonciers, et de déduction des charges.

A priori, vous serez donc imposé comme une profession libérale, sur les BNC qui ont des modalités assez similaires aux BIC (donc aux locations meublées). Vous avez notamment le choix entre régime réel et régime micro.

En régime réel, l’avantage est que vous pouvez déduire les charges (notamment le loyer du bail emphytéotique et les travaux non amortissables) et les amortissements (notamment les travaux amortissables). L’inconvénient est que vous devrez prendre un expert-comptable pour tenir une comptabilité comme une entreprise.

Il y a peut-être d’autres conséquences (immatriculation ? Affiliation au RSI ? Mais ça dépasse ma compétence).

Par ailleurs, côté commune, le bail emphytéotique est loin d’être simple. Si le bâtiment loué relève du domaine public, la commune ne peut le donner à bail emphytéotique administratif que pour des opérations d’intérêt général relevant de sa compétence.
Si le bâtiment relève du domaine privé de la commune, c’est alors un bail empythéotique privé (non administratif).
Cf :
CMS | Publication | Le renouveau de l'emphytéose

Si vous voulez mon avis, c’est inutilement lourd et compliqué pour vous d’aller vous interposer ainsi entre la commune et l’association. si la commune veut louer à l’association, qu’elle le fasse donc en direct ! Entre l’arbre et l’écorce…

Iqce · #3

J’imagine que la Commune ne veut pas devenir bailleur et s’embêter avec la gestion du bien ; en matière de gestion communale on dit qu’il faut avoir des terrains, jamais des immeubles.

Dans ce genre de cas de figure B2K à sans doute raison en général. Toutefois, il peut y avoir des opportunités à saisir si justement le bail est ses conditions sont nettement en votre faveur, mais effectivement je ne vois pas quel peut être le levier de négociation qui ferait que vous auriez un pont d’or pour "loger" une association. Des T2 qui feraient venir de la population jeune, susceptible de relancer l’école, la vie du village etc : oui.

Que se passe t’il si l’association disparaît au fait ? Imaginons qu’elle disparaisse au bout de 5 ans, quels bénéfices pourrez vous retirer de ce bien durant les 94 années restantes (longue vie à vous) ?

Bernard2K · #4

Laurent79, en lisant votre présentation, je remarque que vous vous posiez déjà une question de prendre un local de la mairie en bail emphytéotique en juillet 2014.

Ce n’est peut-être pas le même projet ; mais en tout cas des questions similaires se posent. Or, 2 ans et demi après vous être intéressé à ce projet faisant appel à un bail emphytéotique, vous ne savez toujours pas comment sont imposés les revenus de quelqu’un qui sous-loue des locaux qu’il loue lui-même en bail emphytéotique. Alors que moi j’ai trouvé ça en 5 minutes avec google ?

Ca n’est vraiment pas sérieux de votre part. Le statut fiscal et social d’une activité est un point essentiel et déterminant de la rentabilité et de la faisabilité d’un projet.

Alors, je vous redis ce que j’ai écris plus haut : attention aux conséquences de l’imposition en BNC ! Impots et taxes, cotisations sociales, obligations comptables… A vous d’approfondir.

Laurent79 · #5

Bonjour et merci pour vos réponses,
Bernard ne me jugez pas si vite ! Le projet de 2014 était très complexe et j’étais bien plus concentré sur la société exploitante des locaux qui aurait dû être un lieu de vie multiculturel. Trouver un modèle économique satisfaisant sans aucune aide publique, tout en sachant qu’il fallait plus de 500 000€ de travaux dans les lieux m’a paru irréaliste. Le projet a donc naturellement été avorté, et ce bien avant que je me préoccupe de l’impact fiscal découlant de la rémunération de la SCI qui aurait signé le bail emphytéotique. Je connaissais le prix du canon emphytéotique et la taxe foncière mais n’étais pas allé plus loin.
Le schéma aujourd’hui est quelque peu différent dans la mesure où je me positionne seulement en investisseur et signataire du bail emphytéotique (probablement de 65 ans…longue vie à moi en effet !).
Je connais l’association qui a pignon sur rue depuis 30 ans et à la gestion rigoureuse, j’ai donc confiance en la pérennité et la stabilité d’un tel locataire. Si l’association venait à disparaitre, je ne pense pas avoir trop de difficultés à retrouver des locataires, l’immeuble étant relativement bien placé et jouissant d’un grand parking privatif.
Il y a aussi un "objet social" pour la mairie qui justifie cette volonté de trouver une solution, car plus de 300 élèves adhèrent à cette association (musicale). A titre personnel, je serai triste de voir disparaitre cette association avec laquelle j’ai longtemps collaboré.
J’ai rdv dans une dizaine de jours avec la personne responsable à la mairie. J’aurai à ce moment-là bien plus de renseignements, le canon, l’investissement attendu…J’imagine qu’il me faudra alors calculer la rentabilité nette et la fiscalité en découlant…Je reviendrai à ce moment-là vers vous pour vous donner quelques chiffres et avoir votre avis.
Quoiqu’il en soit, je pensais signer en mon nom et que mes revenus seraient à déclarer dans les revenus fonciers comme pour mes autres biens. Si RSI, BNC, expert-comptable il doit y avoir, je prendrai assurément la tangente !

Laurent79 · #6

Bonjour,
Savez-vous comment déclarer les revenus BNC issus d’une sous-location ?
Je ressors de la mairie et leur dernière proposition me semble tout à fait intéressante. En effet, mon offre d’achat étant trop faible à leurs yeux, ils me proposent un "loyer" sous bail emphytéotique (50 à 65 ans) de 150€ par mois soit 1800€ annuel (Leur première proposition de loyer était à 4500€ annuels sur 20 ans).
La taxe foncière s’élève quant à elle à 296€ par mois (3550€ annuel).
Soit 446€ par mois hors travaux sur toute la durée du bail.
Si j’emprunte 45000€ pour les travaux, j’ai des mensualités sur 15 ans de 290€. Si je les ajoute on arrive à 736€ par mois.
J’ai d’ores et déjà un locataire (l’école) pour 1200€ et je négocie avec elle pour qu’elle partage l’immeuble trop grand pour elle seule, ainsi les loyers pourraient atteindre 2000€.
Je peux donc espérer 2000-736=1264€ de cashflow positif dès le début de l’opération.
S’agit-il de ce bénéfice qu’il faut déclarer en BNC ? Y’a-t-il un abattement ?
Je constitue une SCI à l’IS pour l’achat d’un autre immeuble en parallèle, aurais-je intérêt à y intégrer ce bail emphytéotique ?
Merci pour vos lumières…j’ai beau lire le BOFIP, je ne trouve pas vraiment de réponse claire.
Laurent

Iqce · #7

Bonjour Laurent,

Je ne comprends vraiment pas pourquoi la Commune préfère encaisser un mini loyer via bail emphytéotique de 150 euros/mois alors qu’elle pourrait encaisser les loyers de 1200 euros/mois de l’association.

S’agissant d’un bien communal, les travaux sont subventionnables à 30% minimum, souvent 50 à 60 et jusqu’à 80% (en cumulant Etat Région CD, ce qui semble possible si on met la culture et de l’intercommunal dans le dossier ; des territoriaux doivent pouvoir comprendre et reprendre mes écrits).

Je veux bien que beaucoup d’élus soient peu au fait de pas mal de trucs, mais qui plus est milieu de mandat, en général on a eu le temps d’apprendre le B A BA dans l’interêt de la feuille d’impôt des contribuables que nous sommes tous (eux inclus).

?

Pruls · #8

Bonjour,

êtes vous aller au bout de votre projet, et le cas échéant, quelles garanties de gestion avez vous pris auprès de l’association locataire?

Dépôt de garantie, droit de regard sur la gestion?

Je suis également preneur des retours d’autres bailleurs ayant des asso comme locataire

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