Pmr75 [75] : étude de cas immobilier (LMP sans RSI est-ce possible ?)

pmr75 · #1

Bonjour

J’aimerais avoir votre avis sur ce que je souhaite faire.

Je suis actuellement en lmnp avec déclaration au réel pour faire de l’amortissement et ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs.

J’ai une activité à 100% cotisante au régime générale.
J’ai un appartement à paris de 40 m2 que je loue 1000 euros HC

Je suis en train d’en acquérir un second à crédit avec beaucoup de travaux (au moins 30000 euros). Le Loyer sera de 1100 euros HC

Mes revenus salariaux sont de 26000 euros annuels net ce qui me permet d’avoir des recettes > 23 Keuros.

L’amortissement du nouvel appartement permettra d’effacer les recettes. Par contre il me restera les frais d’agence, de notaire et travaux a amortir sur 5 ans.

Je me demandais s’il fallait passer en lmp pendant au moins 5 ans pour déduire le montant max de 10000 euros / ans sur mes revenus salariaux.

Avec la pension alimentaire de 2000 euros versé, j’aurais alors un revenu de 14000 euros soit non imposables : est ce que raisonne bien ?

Ce que je souhaiterais également savoir en réalisant un déficit annuel, vais-je payer les cotisations minimales du RSI ? Je n’arrive pas a savoir le montant : je pense aller me deplacer physiquement car j’ai l’impression qu’ils confondent au téléphone…

Au téléphone, il me parle d’un taux de 47% de mon CA ? Alors je comprends pas car j’ai lu sur le forum que si fiscalement pas de bénéfice voir léger déficit on payait le minimum…

Au lieu de payer des impôts sur mon salaire je verserais cette somme au RSI ?

Un choix ou l’autre je paie, mais pas au mème destinataire : aux impôts à fond perdu, au RSi je cotise pour des trimestres qui en valent la peine ?

Le top serait de ne pas cotiser au RSI mais j’ai pas trouvé sur le site ce moyen…

Le RSI me dit que si je cotise au régime général je suis quand meme obligé de cotiser au RSI en étant en lmp : est ce vrai ?

Avez-vous une solution comme structure juridique pour éviter les cotisations RSI et être en lmp ?

Mots-clés : cotisations, immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel)

Bernard2K · #2

Bonjour,

En location meublée, le chiffre d’affaires est constitué des recettes = somme des loyers CC (+ subventions et autres recettes éventuelles : tout ce que vous rentrez en positif cette année-là). Donc ne raisonnez pas en loyer HC mais CC.

On ne choisit pas de passer LMP. On est LMP si on remplit 3 conditions :
"

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories les ressources de la Sécurité sociale 19 des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des BNC, des bénéfices agricoles et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

(source : Location meublée (LMNP et LMP) et cotisation RSI. La loi de finance pour 2017 sème le trouble )

A ma connaissance, LMP amène obligatoirement :
- paiement cotisations RSI
- plus-value des professionnels, c’est à dire qu’à la revente de votre bien immobilier, la PV sera : prix de vente moins prix d’achat plus amortissement comptabilisés. Cela augmente la PV donc peut conduire à une imposition gratinée.

Donc, faites ce que vous voulez mais veillez à ne pas passer LMP, les conséquences de ce passage seraient très défavorables.

pmr75 · #3

Avec deux appartements ça va devenir alors tendu, je croyais qu’on avait le choix et ce que c’était pas un statut obligatoire en fonction des 3 critères.

On est obligé d’être inscrit au rcs en lmnp donc déjà un critère imparable.

Comme je suis à la limite au niveau des 50% , il faut par conséquent trouver une parade à ce critère que je minimise éventuellement les charges demandées et faire une régularisation sur l’année suivante…sans inscription comptable

ou trouver un moyen d’augmenter mes revenus salariaux…. je vois pas trop à part les augmentations si faibles …

Est ce que des produits financiers peuvent parer la faiblesse de mes revenus salariaux afin d’être sur de ne pas atteindre le seuil des 50% fatidique pour passer en lmp ?

DDtee · #4

pmr75 a écrit :
On est obligé d’être inscrit au rcs en lmnp donc déjà un critère imparable.

Non, c’est justement en évitant de vous inscrire que vous échapperez au statut de LMP pour être LMNP.

Jo0505 · #5

En effet vous allez avoir des revenus d’activités de loueur en meublés supérieur à votre activité de salarié. Vous semblez remplir donc les 3 conditions pour passer en LMNP.

Pour vous rassurer au niveau du RSI pour une activité en BIC, vous allez payer le RSI sur la base de votre résultat. Votre résultat étant de 0, vous serez redevables uniquements des cotisations minimums qui s’élèvent désormais à environ 1 200 euros par an.
Mais avec le RSI, rien n’est certain, vous pourriez très vous retrouver avec 400 euros de cotisations à payer comme c’est encore le cas pour certaines personnes au RSI avec les cotisations minimums, ou même à 0 si le RSI ne vous "trouve" pas.

Pour votre budget, il est plus prudent de budgeter environ 1 200 euros par an.

pmr75 · #6

DDtee a écrit :
pmr75 a écrit :
On est obligé d’être inscrit au rcs en lmnp donc déjà un critère imparable.
Non, c’est justement en évitant de vous inscrire que vous échapperez au statut de LMP pour être LMNP.

Je ne comprends pas, il a fallu que j’envoi un formulaire Po pour declarer mon activité en lmnp au Rcs et declarer mes recettes au reel en réalisant de l’amortissement du bien.

mon numero SIREN signifie bien que suis inscrit au RCS et n’est ce pas obligatoire pour amortir au réel ?

DDtee · #7

Il me semble que vous avez en effet rempli un formulaire Po pour déclarer une activité LMNP auprès du greffe du tribunal d’instance dont dépend le bien. Celui-ci transmet aux impôts pour la CFE/CTE.

Cette démarche génère la création d’un n° de SIRET mais pas l’inscription au RCS. Il suffit donc de ne pas s’inscrire au RCS pour rester LMNP et ne pas passer LMP, ainsi un des trois critères n’est pas rempli

pmr75 · #8

Pour être sur de ne pas être inscrit au RCS par erreur en remplissant le formulaire P0, il faut s’adresser au tribunal de commerce ou autre organisme ?.

Si j’avais fait la boulette, comment la solutionner : quelles sont alors les demarches pour etre radié du RCS ?

Super, c’est cette condition que je dois utiliser pour ne pas passer en lmp

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