Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel)

Moi ce que je ne comprends pas, c’est que si on ne vous suit pas au niveau des banques pour un locatif classique, alors on ne vous suivra pas pour un pinel!

On est à priori tous d’accord sur la difference Pinel vs ancien.

Je vais maintenant faire le comparatif avec le LMNP afin de me faire la main sur ce cas théorique pour l’envisager en envestissement plus tard.

Encore merci à tous pour vos reponses.

Bonjour à tous,

Je déterre ce sujet afin de mettre le tableau à jour avec l’onglet LMNP.

comparaisons_net.xls

Ça m’a pris pas mal de temps mais c’était intéressant. J’ai beaucoup appris.

Je suis preneur de toute remarques et corrections afin de l’améliorer en espérant que ça puisse aussi servir à d’autre dans leurs choix et réflexions.

Au plaisir de vous lire.

Du beau travail ce tableau !
Êtes vous intéressé par le bien ancien ou est ce juste un exemple de comparaison ? Car la rentabilité laisse à désirer.

400€ pour la comptabilité ça me semble un peu sous évalué (je dirais plutôt 500), et vous pouvez y rajouter 150€ pour le CGA qui permet de déduire 2/3 des frais de compta de votre IR, et d’éviter une majoration du bénéfice de 25%.

Autre subtilité avec la CSG (je reprends la formulation de Bernard2k sur un autre post) :
L’année d’après, vous pouvez déduire 5,1 % de vos revenus imposables. Vu que vous êtes à 30 % de TMI, vous aurez une économie d’impôts de 30%x5,1% = 1,53 %. Donc les PS restant à charge sont à 13,97 % quand on a un TMI de 30 %.

Vous devez la CFE sauf la 1ere année d’activité où vous bénéficiez d’une dispense.

Pour votre dossier, un tableau bien ficelé comme celui là (sur un bien toutefois plus rentable) vous rendra crédible. Vous pourriez même en faire un simplifié en "ométtant" 2-3 postes de dépenses (compta, CFE…Le banquier ne creusera pas).
Mettez en avant la rentabilité et l’autofinancement. Des mensualités < ou = à 70% du loyer seront une bonne garantie.

Mettez en avant le travail de préparation effectué notamment pour obtenir une fiscalité nulle pendant des années.
Ciblez un bien si possible dans une zone "rassurante" (demande locative + évolution de l’environnement).
Faites en sorte que vos derniers relevés de comptes soient rassurants (pas de grosses sorties + épargne régulière).
Ayez une épargne de précaution (+ un apport si la banque l’exige mais c’est pas indispensable).
Mettez en avant ce que vous pouvez apporter à la banque (ou lui faire garder si vous restez dans la vôtre) :
Compte courant, livrets, assurance PNO et de votre RP, voire assurance vie, pea…

D’une manière générale, soyez confiant et sûr de vous quand vous exposez votre projet.
Par exemple dans mon cas un banquier frileux à changé d’avis instantanément lorsque je lui ai dit que j’avais déjà 2 ou 3 accords de la part de concurrents.

Amenez avec vous votre dossier déjà tout prêt (3 dernières fiches de paie, avis d’imposition, relevés d’épargne, tableaux d’amortissement et acte de propriété de votre RP…) Afin de montrer votre sérieux.

Arnaud13 a écrit :

il me semble que vous pourriez aussi faire un colonne pour le cas où vous faites des travaux lors de l’acquisition du bien. Je crois (à confirmer) qu’en LMNP pour des travaux >500Eur ils sont amortis sur 10 ans. C’est toujours bon à prendre…

Non, la durée d’amortissement des travaux dépend de la nature de ceux-ci.

Par ailleurs, je pense qu’il faut faire attention au fait que le remplacement d’un composant implique de sortir du bilan la valeur nette (= amortie) du composant remplacé. Ca semble indiquer qu’il faut éviter d’inscrire pour une valeur standard un composant à bout de souffle qu’on prévoit de remplacer dans 2 ou 3 ans (par exemple : l’installation de chauffage central). Il faudrait, lors de l’inscription initiale en amortissement, le mettre à une valeur faible pour tenir compte de son ancienneté, de façon à éviter d’enlever trop d’amortissement quand on le remplacera. Après, je ne sais pas comment c’est fait, en pratique.