Bail de location résidentielle avec une société ?

C’est tellement mieux, n’hésitez pas

Je loue un logement d’habitation de fonction avec un contrat soumis au code civil, et pas un bail d’habitation loi de 89

J’ai des loyers trimestriels, qui suivent un indice commercial, taxe foncière et toutes charges (hors gros travaux 606) imputables au preneur. Bref je touche un loyer NET de tout avec une sécurité accrue du fait de la qualité du preneur

Bref, Cela ressemble terriblement à un bail commercial

Après l’aspect fiscal sera peut être déterminant pour vous. Mon contrat relève des RF et pas des BIC comme le meublé au réel

Après l’aspect fiscal sera peut être déterminant pour vous. Mon contrat relève des RF et pas des BIC comme le meublé au réel

Au niveau de la fiscalité :
Dans le cas des résidences de tourisme, résidences senior etc. : on loue avec un bail commercial à l’exploitant ; qui loue à son tour à l’occupant. A partir du moment où l’exploitant fournit un logement meublé à l’occupant, il est admis que le loyer qu’on perçoit de l’exploitant est imposé selon le régime LMNP en BIC (cf. bouquin de Maître Le Boul’ch). Ne serait-ce pas pareil si on loue à une entreprise, qui loue meublé à son salarié ?

j’ai rédigé un bail classique avec mon locataire et je me faisais payé directement  par sa société.

Ca ce n’est pas correct. Vous aviez un contrat avec votre locataire (le bail), c’est lui qui vous devait un loyer. Ce loyer ne pouvait pas être payé par une tierce personne. Cela dit, en pratiquant ainsi, le risque était surtout pour cette société et son employé (avantage en nature, était-il déclaré et imposé comme il se devait…).

Xa, ma situation contractuelle est backée par un des plus gros gestionnaire immobilier de la place, validé par une consultation du cabinet d’avocat qui fait référence en copropriété sur Paris et mis en place par le plus gros gestionnaire français

Il s’agit donc d’une convention d’occupation des lots soumis à l’article 1714 et suivants du CC

Dans l’exposé préalable du contrat, il est bien précisé que la loi 89 ne s’applique pas

C’est aussi très intéressant car l’exposé préalable précise aussi que le contrat n’est pas non plus soumis au droit commercial (disposition L145-1 du code du commerce) et donc pas de droit à renouvellement et pas de droit à une indemnité d’éviction

Je fais un petit Up de cette discussion..

J’ai aussi eu une demande émanant d’une entreprise mais je suis un peu dans le flou

Tssm:
Connaissez vous les conditions de décence pour la location d’un logement de fonction coté bailleur?
Rien est très clair dans ce que je trouve sur internet.
Je vois partout "il doit avoir une surface minimale de 9m² et bénéficier d’un certain confort (fenêtre, aération, chauffage, sanitaire etc…)"

En dehors de ces éléments je trouve aussi qu’un point d’eau doit être accessible.
Point d’eau accessible ne signifie pas privatif, donc peut être commun mais il ne s’agit que d’une interprétation de ma part
Pour autant on trouve bien des chambres de 9m2 avec douche et WC sur le pallier.

QUID des éléments de cuisine et de maintien au frais des aliments?
Est il possible de les rendre communs comme pour les colocations par exemple?

Le contrat de location de logement de fonction échappant a la loi de 1989 et donc à la loi ALUR, la rédaction du bail est libre mais à vrai dire je ne voudrais pas à cause d’un manquement finir avec une mention "marchand de sommeil" dans mon casier judiciaire

Vous louez quels types de surfaces?
Ce sont des appartements individuels type piece principale + elements de cuisine, sdb,wc?

Le loyer vous est versé TTC ou HT?
J’ai un vrai doute justement s’agissant d’une personne morale qui prend la location et qu’en meublé nous sommes en BIC..

Un peu dans le même esprit j’ai en vue un studio qui est déjà loué mais cette fois à une association.

Du coup est-ce le même topo qu’avec un société privée ?

Actuellement le bien est loué nu, mais le vendeur me dit que l’association ne serait pas contre passer en meublé.
Pourrais-je toujours conserver le statut de LMNP et du coup le bail serait au nom d’une personne morale plutôt que physique ?

Si le bail est au nom du locataire personne physique, la quittance ne peut être au nom de la société. Vous pouvez effectivement résilier le premier bail et en faire un second au nom de la société, qui sera un bail civil mais qui peut néanmoins reprendre les dispositions de la loi de 89, sauf que les revenus issus de la location seront des revenus fonciers …

Le plus simple est donc de garder le bail et de demander que le loyer soit payé par le locataire, pas par une personne morale. S’il ne s’exécute pas, a minima lui faire un petit courrier pour lui indiquer votre souhait.

Bernard2K a écrit :

Le seul point sur lequel je ne suis pas d’accord avec pierrejacques11 : même si vous faisiez un bail civil au nom de la société, il faudrait déclarer ces revenus en BIC, et ça serait carrément une erreur de le déclarer en revenus fonciers, dès lors qu’on loue une habitation meublée.

Comme le dit le Bofip :

Aux termes du 5° bis de l’article 35 du code général des impôts (CGI), introduits par l’article 114 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, tout revenu réalisé par une personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu.

Il n’y a aucune condition tenant à la nature du locataire ni à la nature du bail. Quand on fait de la location saisonnière avec un bail "code civil", on est imposé en BIC ; quand on loue une chambre meublée de résidence étudiante par un bail commercial consenti à une société d’exploitation, on est imposé en BIC…

Votre réponse m’interpelle et j’y réfléchis !

Après recherche, et même si je ne trouve pas de cas expressément comparable, je ne vois effectivement et a priori pas d’incompatibilité entre la location meublée d’un logement d’habitation à une personne morale via un bail civil et l’assujettissement au régime BIC du bailleur.

Dernière modification par pierrejacques11 (28/02/2019 15h46)

me voila plus éclairé

Bernard2K a écrit :

Question au passage : est-ce que cette personne a établi sa résidence principale dans ce logement ?

Enfin, dans tous les cas, si vous êtes en LMNP au réel, vous devriez demander conseil à votre expert-comptable.

Non, c’est simplement une résidence pour la semaine pour son travail, et rentre chez lui les weekends.

Je vai effectivement demander a mon expert comptable,
mais j’aimerai aussi un retour d’expérience par rapport a ce bail civil:
en terme de loyer, charges et fiscalité au réel pour les amortissements, cela reste pareil que le meublé?

De bail meublé a civil, a part le titre et les renvois vers les textes de loi, peu-on faire un copier collé de tout le reste ?

Oui mais quel en serait l’intérêt ? La Loi de 89 est avant tout protectrice du locataire, pas du bailleur.

Le plus judicieux serait de partir d’un bail meublé RP (ou saisonnier) et de reprendre les clauses une par une afin de les adapter à votre cas et à vos souhaits.

Ne pas oublier non plus que dans le silence du bail c’est donc le Code civil qui s’appliquera, à titre supplétif, notamment les articles sur le louage. 

Code civil | Legifrance (et suiv.)

Bonsoir,

Louer en bail civil un logement de fonction à une entreprise solvable est certainement une bonne opportunité.

Je m’interroge néanmoins sur les risques de "salopage", voire de saccage par les occupants qui n’ont aucune crainte quant au devenir du dépôt de garantie qu’ils n’ont pas sorti de leur poche.

Est-il possible d’avoir un éclairage sur les voies et moyens permettant de responsabiliser l’occupant logé à titre gracieux par son employeur ?