Guizmo95 [60] : étude de cas (SCI à l'IS ou l'IR pour investissement locatif et RP)

Guizmo95 · #1

Bonjour à toutes et à tous, après avoir regardé mon profil, je vous propose une étude de cas pour avoir votre avis.

Créer une SCI soit à l’IR ou à l’IS avec ma femme pour acheter une maison de maitre de 160 m2 avec un terrain de 1155 m2. Ensuite construire sur une partie du terrain avec entrée distincte 3 maisons jumelées de type F3 de 60m2.

Maison avec terrain: 550 000 euros plus frais de notaire de 40 000 euros soit 590 000 euros.
Construction: 230 000 euros avec VRD.
Soit un total de 820 000 hors travaux de rénovation de la maison estimés a 80000 euros pour la rendre moderne (à faire d’ici quelques années).

Crédit immobilier de 720 000 euros sur entre 20 et 25 ans.
Apport en compte de 100 000 euros pour l’instant plus 80 000 euros plus tard pour les travaux.

Revenus locatifs :
3 fois 875 euros par mois soit 2625 euros.
Plus 1450 euros par mois de location pour la maison (je louerai la maison a notre sci) soit un total de 4075 euros.

Merci par avance de vos conseils et avis sur la rentabilité, le montage a faire et le taux de crédit que je peux espérer avoir.

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

SebastienST · #2

Ma réponse va très être succincte mais pour moi je couperais très court cet investissement.

720 000 emprunté, vous n’avez pas donné de taux, donc j’ai prit le taux conseillé par MEILLEUR TAUX.
Le montant de mes mensualités est de 3 757 € avec un taux de 1.70% + 0.36% d’assurance

En rajoutant, la taxe foncière, asssurance PNO, vacance locative, frais de gestion locative ?, travaux d’entretient… vous serez en cashflow négatif pour un tel investissement ! Pour moi c’est poubelle. Sachant qu’en plus, vous investissez 100K de votre poche…

Bernard2K · #3

Bonjour,

mettre sa résidence principale dans une SCI à laquelle on paie un loyer de façon à pouvoir déduire les charges et travaux est un cas typique d’abus de droit :
Abus de droit SCI résidence principale - Creation SCI

En plus, le loyer que vous prévoyez sur la maison est bas, à comparer des F3.

Vous pourriez faire la même chose en nom propre. Ca serait plus simple et plus logique. Dans ce cas vous ne payez évidemment pas de loyer sur la maison que vous occupez en résidence principale.

Sauf que la SCI est intéressante, d’un point de vue fiscal. Faire un montage tout exprès pour payer moins d’impôts, c’est la définition même d’un abus de droit.

Mon avis est donc que c’est un montage très risqué du point de vue fiscal.

Sur les maisons neuves, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel en nom propre ou en SCI IR, mais pas en SCI IS. Faut-il rappeler que le coût de construction du neuf n’est pas déductible des revenus fonciers (en location nue) ; seuls les travaux d’entretien, réparation et amélioration sont déductibles, donc le déficit foncier est inapplicable sur le neuf.

Et enfin, si vous construisez 3 maisons, il faudrait pouvoir scinder la parcelle en 4. Regardez avec l’aide d’un notaire ce que permet le document d’urbanisme de la commune.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2017 09h03)

gunday · #4

J’ajouterais qu’une maison de maitre sur 1000m² semble assez classique et doit êtr eplus ou moins la norme du secteur.
Une maison de maitre sur 200m² risque d’être moins recherché et de voir sa valeur (vénale et locative) diminué.

Sinon, je rejoint Bernard2K, est ce possible?

Flyz57 · #5

Et puis vu votre endettement, aucune chance qu’une banque vous suive.

Guizmo95 · #6

Merci pour vos contributions.
- Pour le PLU, je suis en plein centre-ville en zone UA, donc grande possibilité de construction.
Concernant le découpage du terrain pour moi je ne suis pas obligé de diviser car le propriétaire est unique (la sci). Je l’ai fait sur mon projet précédent, j’ai rajouté un immeuble sur un terrain ou j’en avais déjà un.
- concernant la surface de terrain, je me reserve 850m2 pour ma maison, 300 m2 pour les trois locatifs, pas de jardin juste parking avec petites courettes.
- pour l’IS, j’ai lu sur internet que si la Residence principale n’est pas l’objet principal de la sci (3 autres locations) ca devrait passer, affaire à suivre, j’ai contacté un comptable pour avoir des informations.
- pour la rentabilité, je ne fais pas ca pour ca pour cette opération, je le fait pour acheter une maison que je n’aurais jamais pu me payer sans faire le locatif à côté qui me payerait une grande partie du crédit.
- pour l’accord de pret, je n’ai pas d’accord signé, mais oralement comme les loyers sont supérieurs au crédit et que j’ai un logement de fonction ca devrait passer.
Pour moi, ca passera juste, ca devrait se financer correctement en faisant attention, et a 33 ans avoir une villa dans un endroit côté, bourgeois, proche de paris, ca n’a pas de prix, sauf mes moyens quelques peux restreint 😉
Au plaisir de vous lire, si quelqu’un est comptable qu’il n’hésite pas..

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