Puppetmastaz : étude de cas immobilier (vendre ou louer ?)

Bonjour et bienvenue

Il n’y a qu’une chose certaine nous ne pouvons pas donner un reel conseil (c’est toujours votre decision ) en ayant une information bien plus parcellaire que celle que vous avez  pour vous meme :)

Pour simplifier voila quelques generalites :
- louer la RP est rarement un investissement tres optimisee
- vous avez des perspectives negatives sur un bien alors pourquoi le garder plus longtemps?
- investir ( completer le cash flow tous les mois ) dans un placement illiquide avec perspective negative est .. un choix

maintenant,pour une reponse un peu plus precise
- vous pensez quoi de devenir proprietaire bailleur ?
- quelle est votre epargne actuelle
- vos appetances en terme d’investissement
-  le cout et l’effort de votre nouvelle RP
- la situation et perspective familiale

( j’en passe mais il y a des points dans la presentation standard)

bon courage

et quelle est donc la renta donc nette ?

vous avez 100 k qui dort ; potentiellement 40 en plus ;  et votre capacite d’endettement ? ou capacite d’epargne actuelle ( avec projection du bébé

pourquoi ne pas vendre et reinvestir dans l’immo et les conditions optimales ?

Cdt

J’évalue la "rentabilité" nette mensuelle de la façon suivante :
- loyer brut : 650€ (560€ net après déduction charges locatives)
- revenu net après abbattement microfoncier (30%) : 392€
- revenu net net après imposition (sur base TMI 30% + 15,5%) : 650 - (392*0.455) = 472€/mois
- mensualité crédit ass. comprise (après renégo ultime et valable encore 13 ans) : 515€/mois
- TF hors TOEM : 70€ / mois
- charges copro (y/c locatif) : 125€/mois
- NC : ass. habitation proprio non occcupant, éventuelles assurances loyers impayés, travaux exceptionnels de copropriété ou privatif (ex/ double vitrage avec loi transition énergétique), hyopthèse vacance locative, etc …

Balance = 515+125+70 - 472 = 238€/mois (à sortir de ma poche au-delà du loyer)

Rentabilité brute : 650*12/110k *100 = 7%

gunday a écrit :

Plusieurs points me chiffonne dans le descriptif.

puppetmastaz a écrit :

sauf éventuelles obligations légales à venir suite RT 2020 pour remplacement simple vitrage).

Vous avez du simple vitrage, mais estimez le reste du bien équivalent à la RT 2020 ?!
Le double vitrage est devenu standard depuis plusieurs années, quasiment avec l’apparition des premières RT.
Donc avoir du simple vitrage vous positionnerai plutôt dans un bien ancien, où alors les RT sont quasiment inatteignables.
Note : ce n’est pas une critique du bien, juste un point que je voulais eclaircir.

immeuble des années 70 avec simple vitrage mais suffisant, chaufffage collectif au gaz, eau chaude sanitaire par cumulus électrique

Je parlais de la RT 2020 avec en ligne de mire une possible obligation pour les propriétaires de l’ancien de passer en double vitrage (réaliste ?)

gunday a écrit :

Sinon sur les chiffres, je comprend valeur du bien 110k€ (40+69).

110k = valeur du marché à date (fourchette moyenne) et aussi coût d’acquisition initial hors frais
69k = mon capital restant dû sur emprunt de 95k
40k = environ ce qu’il me resterait du produit 110-69

Pêle-mêle les interrogations brouillonnes dans ma tête auxquelles je n’arrive pas à répondre

Dois-je lâcher prise pour les 10k non retrouvés de mon apport initial ?

Est-ce une bonne idée de garder l’appartement encore qq années (a minima le temps de retrouver ces 10k) voire davantage (patrimoine pour mes vieux jours avec qq deniers mensuels qui rentreront) compte tenu des perspectives à venir ? Evolution réglementation énergie, augmentation fiscalité, risque de travaux exceptionnels dans la copro, risques liés à la location (non paiement des loyers, dégradations, etc …)

Vaut-il mieux se retirer et réinvestir ailleurs ?
Même question sans même imaginer réinvestir ? (par ex. s’il est démontré que l’opération est à perte la messe est dite)

Timinel a écrit :

si le loyer brut est de 650 et le loyer hors charges de 560

votre revenu net devrait etre  560 - ( 392*0.455)  donc plutot 382

je ne pratique pas le micro foncier mais si vous avez 70 de charges recuperees ; vous les payez a la copro apres . je rate peut etre quelques chose.

le reste par mois est le meme ( addition et soustraction ) mais vous pouvez faire  votre renta net sur  ces 382 euros  ( 4.16 donc )

SI vous etes parti pour de l’immo, comparez donc a un nouveau bien avec un credit adosse , a priori vous entrez dans la "pire " periode pour le bailleur ( pret eleve  mais faible interet )

Cdt

pour moi le revenu net s’évalue :
- au régime réel sur le résultat entre les loyers et les charges réelles
- au régime microfoncier après abbattement des 30% forfaitaire (ce que j’ai fait)

et dans mon cas comme je disais revenu net équivalent dans les 2 cas (régime réel très légèrement avantageux pendant encore 2-3 ans mais je préfère me projeter pour les calculs et partir sur le microfoncier moins avantageux à court terme mais surtout plus réaliste à moyen terme)

les charges de copro (y/c locatives) sont intégrées dans les 125€/mois et donc bien déduites

Timinel a écrit :

Je passe volontairement l’ensembles des détails et étapes de calculs, globalement la situation est la suivante :
- prix de revente en 2017 équivalent au prix d’achat en 2010 (hors frais et travaux)
- pas ou peu de perspective de plus-value dans l’avenir

vous semblez deja convaincu de ne pas les retrouver ; alors pourquoi ne pas les chercher ailleurs ?

faite une comparaison avec un autre placement ; sinon rien ne tiens pour decision
- recuperez vos 40000 et mettez les avec 240 euros par mois dans des SCPI ; il doit y avoir des simulateurs pour ca
- idem sur une AV  fond euros

entre les couts risques / retour et effort vous arbitrerez

même si la rentabilité à court terme n’est pas mon obession première (j’ai un profil qui a plutôt tendance à déjà se contenter de ne pas perdre ce qu’il a déjà - bref de maintenir a minima son capital) je vais regarder ce scénario vous avez raison

je ne dis pas que je ne pense pas pouvoir retrouver ces 10k, c’est le moyen d’y arriver qui diffère :
- en effet non je ne pense pas les retrouver via éventuelle plus-value dans les années à venir
- par contre en mettant en location le bien mécaniquement je vais finir par les retrouver (avec hypothèse de vente à terme toujours sans variation de prix) puisque j’ai un locataire qui va m’aider à financer le reste du projet et notamment l’amortissement. Maintenant c’est clair qu’il va falloir du temps => estimation pour ramener mon capital restant dû à 59k (soit les 10k retrouvés) en sachant que j’amortis environ 400€/mois et que je vais devoir en rajouter 200-250€/mois : 10000 / (400-250) = 66 mois soit 5,5 ans

Dernière modification par puppetmastaz (25/04/2017 16h17)

puppetmastaz a écrit :

immeuble des années 70 avec simple vitrage mais suffisant, chaufffage collectif au gaz, eau chaude sanitaire par cumulus électrique

Je parlais de la RT 2020 avec en ligne de mire une possible obligation pour les propriétaires de l’ancien de passer en double vitrage (réaliste ?)

Si vous devez passer à la RT 2020, le double vitrage ne sera qu’une tout petit soucis.
Le double vitrage coute pas très cher, le plus couteux est l’isolation des murs, surtout dans l’ancien pour lutter contre les ponts thermiques.
D’où l’obligation en cas de ravalement, d’isoler par l’extérieur.
Mais sur de l’ancien, on ne rattrapera jamais une RT, à la rigueur s’en rapprocher, mais guère plus.

Quand à savoir si ce sera obligatoire à l’avenir, ma boule de cristal est en panne, je ne peux donc pas vous aider.