Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance

Quelles sont les sources, à moins que vous soyez l’auteur de ce document ?

Sur dix ans, le classement est différent :


Et sur cinq ans, très probablement, les foncières de centres de données informatiques comme Digital Realty Trust, CoreSite, DuPont Fabros, Equinix, etc. doivent truster les premières places.

Donc je ne suis pas sûr que ce type de classement soit hyper-pertinent…

Bonjour à tous,

Ayant un peu de temps en cette période, j’ai rassemblé les données de certaines foncières et REIT fréquemment évoquées sur le forum. J’ai manuellement rassemblé les données des derniers 10-K. A noter que pour DDR Corp, un "operating FFO" est évoqué par le management comme étant plus représentatif des performances. Cependant, pour être cohérent, j’ai pris le FFO tel que défini par la NAREIT. Il en résulte que le FFO de 2017 pourrait être sous-évalué. Pour Unibail, j’ai pris l’EPRA, indicateur européen équivalent au FFO.

Selon moi, ce tableau met en valeur le fait que certaines REITs alléchantes au premier abord, offrant un rendement sur dividende de plus de 15% (CBL, WPG), ne le sont en réalité pas tant que ça si on rapporte leur FFO à leur valeur d’entreprise. Je n’avais pas pris cela en compte lorsque j’ai acheté ces entreprises (erreur de débutant). Le tableau met également en valeur le fait que les taux de capitalisation implicites de Simon Property et de Public Storage, entreprises avec des structures capitalistiques beaucoup plus saines, semblent intéressants au regard de la qualité des actifs et de leurs profils de risque.

Concernant Taubman, je ne comprends pas cette surcote par rapport à Simon et GGP. J’ai pourtant vérifié plusieurs fois le 10-K… Dois-je en déduire qu’il vaille mieux que je vende mes actions Taubman pour acheter Simon Property ?

N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez, afin que l’on puisse échanger ensemble :-)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Raph75 (22/03/2018 16h24)

Bonjour Greg81, m.erci pour votre remarque. Concernant la valeur d’entreprise, cette dernière consiste en la somme de la valeur de marché des capitaux propres (equity) et des dettes financières, moins la trésorerie excédentaire. J’ai un peu dérogé à cette formule, car j’ai pris en compte l’ensemble des passifs et non pas uniquement la dette financière, et n’ai pas déduit la trésorerie, mais cela n’aurait pas changé grand chose. En effet, pour les foncières, la majorité du passif est composé des dettes financières, et dans le cas des sociétés analysées, j’ai pris l’hypothèse (que j’estime réaliste) que le cash détenu est nécessaire aux opérations courantes, et qu’il n’y a pas lieu de le soustraire.

Concernant le calcul de la NAV, que l’on obtient en soustrayant la valeur des actifs moins les dettes, je comprends ce que vous voulez dire, mais comment déterminer la valeur des actifs, sachant que les valeurs au bilan ne reflètent pas la juste valeur des bien immobiliers détenus (tout du moins pour les REIT US)?

Ainsi, mes calculs consistent à évaluer les taux de capitalisation implicites des différentes sociétés, et donc la valeur de leur immobilier. En additionnant la dette et les fonds propres, on obtient la valeur de l’immobilier si la société n’était pas endettée. On détermine alors le taux de capitalisation en divisant le FFO (valeur proche du flux de trésorerie récurrent) par cette valeur. L’avantage de cette méthode est qu’il permet de comparer différentes entreprises d’un même secteur ayant des structures capitalistiques différentes (même principe que l’utilisation du ratio EV/EBITDA).

Une analogie serait de dire : je suis propriétaire d’un appartement de 100.000 €, je suis endetté à hauteur de 50.000 €, donc la valeur des fonds propres est de 50.000 €. Je reçois 5000 €/an de loyer nets de charges et de frais financiers par an, donc mon rendement sur fonds propres est de 10%, alors qu’en réalité, le taux de capitalisation ce type de bien (soit le rendement) serait plutôt de l’ordre de 6%.

J’espère avoir été clair :-)

A titre personnel j’essaye de profiter de la baisse sur des REIT moins axés retail.

Geo (place de prison)
EPR (expérience ! Mais tout est fermé actuellement)
Uniti Group (antenne relai)
American Campus
Logidis
Stag industrial
Dream Industrial
WP carey (partiellement retail)

J’ai tout de même pris position sur du SPG, Unibail.
Renforcé Cominar. Et un pur speculatif sur WPG à 60cents…

Vous pouvez aussi vous intéressé au action pref, si vous craignez les suspensions de dividendes trop longues. Il y a un fil dédié dans « obligations »

Je n’ai pas tout mis encore (en $) je pense que le cours peu baisser encore vu la malheureuse hécatombe aux USA

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pour rebondir sur le sujet, il me paraît raisonnable à ce stade de rester sur des "Blue Chip" REITs avec des fondamentaux solides qui permettront de passer la crise dans des conditions correctes. Selon moi, la capacité à absorber des baisses/manques de loyers ou défauts de locataires va être critique. Pour cela, il faut une taux d’endettement raisonnable, des liquidités, des maturités de dettes bien échelonnées, un bon credit rating… et bien sûr le meilleur "point de départ" concernant la base de locataires !

Il n’est pas impossible que certaines REIT aient besoin de céder des actifs dans la précipitation ou de procéder à des augmentations de capital fortement dilutives dans les mois qui viennent… autant rentrer sur ces profils plus risqués après la tempête !

A propos, une analyse intéressante de Hoya Capital :



Depuis le début de l’année, les REITs avec un rendement sur dividende élevé fin 2019 ont très largement sous-performé. Cela conforte mon propos pour se concentrer sur des REITs avec de solides fondamentaux.

piwai a écrit :

Depuis le début de l’année, les REITs avec un rendement sur dividende élevé fin 2019 ont très largement sous-performé. Cela conforte mon propos pour se concentrer sur des REITs avec de solides fondamentaux.

Si vous deviez en choisir une dizaine pour un portefeuille diversifié,  vers lesquelles vous orientez-vous?
Cordialement

Attention quand même à l’impact Covid 19 pour les foncières santé. Un Ventas par exemple a environ 50% de son CA qui est sur le "senior housing", pour lequel il va y avoir de la vacance et le marché serait a priori déjà en sur-capacité. Peut être même un risque juridique associé d’ailleurs - il y a déjà des plaintes en France

Visual Capitalist font des infographies toujours intéressantes. C’est l’un d’entre vous qui a donné le lien de ce site il y a plusieurs années sur ce forum.

L’infographie suivante devrait intéresser les amateurs de REITs. Quel secteur sera gagnant en 2022?