Dreams63 [75] : étude de cas immobilier (troisième bien immobilier)

Juste un détail sur "locataire solvable". C’est sûr que c’est mieux qu’il le soit. Mais un locataire non sovable avec une caution solidaire solvable est une assez bonne assurance. Ca nécessite de bien respecter le formalisme de l’engagement de caution solidaire, au départ, puis en cas de défaut de paiement d’adresser les courriers et commandements aussi bien au locataire qu’à la caution. Ca peut être un peu galère mais vos chances de finir par percevoir les loyers sont élevés.
A l’inverse, un locataire solvable, mais sans caution, s’il ne veut pas payer parce que ça le chante, vous allez vraiment galérer.

Sur la stratégie, je ne peux pas vous dire. Tout ce que j’observe c’est que la deuxième opération est excellente.

Pour votre troisième opération : sur la région parisienne pourquoi pas, mais ne vous contentez pas d’une rentabilité moisie. Si vous partez sur du 4-5 % au motif qu’à Paris on ne trouve pas plus, ça vous bloquera pendant des années.

Sur la résidence principale, en général on entre dans l’irrationnel et on paie trop cher. Vous pourrez retourner le sujet dans tous les sens, je doute que vous trouviez une solution plus rentable que de garder votre location à 510 €/mois tout en faisant un 3e investissement locatif bien optimisé.

Qui plus est, votre logement actuel est dans Paris, je crois. Avec la grosse somme envisagée (400 k€), vous achetez quoi à Paris, 40 ou 50 m² ? C’est cette surface que vous allez partager avec un locataire ? Ou, pour acheter plus grand, allez-vous partir en banlieue et vous payer le RER tous les jours ? Bof, bof.

dreams63 a écrit :

Elise Franck montre un bien à Corbeil Essonnes (91)
(…)
Plutôt pas mal pour Paris.

Rassurez-moi, vous ne confondez pas Corbeil Essonnes et Paris ? Trois quarts d’heures de RER pour rejoindre le centre ville de Paris, ce n’est pas Paris. Vous êtes en plein dans ce que je disais ci-dessus : "Ou, pour acheter plus grand, allez-vous partir en banlieue et vous payer le RER tous les jours ? Bof, bof."

Merci pour vos réponses.

En effet, il faut bien connaître les villes pour investir en banlieue.
Je cherche simplement des solutions pour investir en LMNP en trouvant des rentabilités supérieurs ou égal à 10 %.

Mes critères sont les suivants :
- LMNP car la fiscalité est avantageuse au réel
- Paris ou proche car je vis sur place
- Région Auvergne (zone de Clermont-Ferrand car j’ai de la famille sur place en cas de soucis)
- Je suis allé prospecter sur Marseille et la ville permet de trouver des rentabilités égal à 10 % avec des biens de qualités. Le seul soucis, je ne vis pas sur place et c’est plus simple de gérer un appartement sur son lieu de résidence.

Dans le cas de Paris, deux options s’offre à moi !

Trouver un bien dans un quartier touristique (environ 170 000 / 200 000 € de budget) et faire de la location saisonnière. Merci de ne pas donner de leçons sur la législation, etc…Si je fais ce choix, j’en assume les conséquences liés à la législation et le fait de devoir peut être un jour stopper l’activité.
Dans ce cas la, il suffit de trouver un locataire en meublé classique qui couvre le crédit. C’est largement possible (La plupart des loyers à Paris ne respect pas l’encadrement des loyers)

Par contre, j’ai fais une  simulation avec un logiciel de ma comptable en partant sur un bien en location saisonnière et j’arrive à des cash flow de 450 / 500 € par mois une fois tous les frais payés (impôts compris)

C’est un bon cash flow, mais cela demande du temps alors qu’un bien en meublé classique ne rapportant que 150/200 € par mois demande beaucoup moins voir aucun travail au quotidien.

Réflexion à suivre….

Désolé pour ma réponse tardive, j’ai fais un petit break pour réfléchir sur ma stratégie immobilière à l’avenir et prendre du recul sur mes deux premiers investissements.

Pour répondre à Pandora64, je n’ai pas laissé tombé la colocation car je suis en ce moment en finalisation d’un projet de colocation sur la commune de Clermont-Ferrand.

J’ai choisi la colocation pour mon 3 ème investissement pour plusieurs raisons ;

1) il y a une forte demande étudiante et de jeunes salariés sur cette ville
Aucun soucis pour trouver des locataires
2) Les prix sur des surfaces supérieurs à 80 m² sont souvent plus facilement négociable par rapport à des studios ou T2 (le prix pour des grandes surfaces est moins cher au m²)
3) Pas de soucis pour vendre à l’avenir dans une ville moyenne de province.

Je vous donne quelques chiffres sur ce 3 ème investissement :

Achat : 130 000 € Appartement T4 de 84 m² au 4 ème et dernier étage sans ascenseur (charges de 80€) avec balcon, 3 chambres, double séjour, cuisine équipée, traversant, double vitrage, Garage fermé et cave, aucun travaux à part à mettre du mobilier (j’ai prévu 10 000 €) pour donner un effet   coup de coeur aux futurs locataires (essentiellement des étudiants)
Copro : Année 1970, chauffage individuel au gaz, taxe foncière 1 300 € (oui ça pique au niveau du foncier)
Situation : à moins de 10 minutes à pied du centre ville et des facs.

Deux solutions sont possibles : faire une colocation meublé (LMNP afin de déduire un maximum de frais durant la phase d’emprunt et ne pas payer d’împots)
Loyer possible : entre 1 000 € et 1 200 € Charges Comprises
Autrement faire du saisonnier en se démarquant par rapport aux autres loueurs de saisonnier.
Se démarquer en proposant un appartement coup de coeur, 3 chambres en louant au prix des 2 chambres sur la ville (autour de 100 € nuit)

CREDIT :

25 ans à 2,10 % Assurance Inclus (j’emprunte à 110 % frais de notaire inclus)
Soit 650 € de crédit
+ 110 € de foncier par Mois
Nous arrivons à 760 € 
Je pense pouvoir louer 1 100 € HC
Cash flow estimé : 350 € net

Ce n’est pas un cash flow extraordinaire mais il permet de continuer à me créer un patrimoine.
De plus, ayant encore du cash flow la banque continuera à l’avenir à me financer d’autres biens.

Je vous donnerai plus d’informations une fois le projet terminé.

Bonjour à tous,

Je reviens sur le site après pas mal de mésaventures sur mon 2 ème bien (immeuble de rapport dans une ville de 3 500 habitants) et une rétraction sur mon 3 ème projet.

Pour vous faire un résumé, je possède un 2 pièces acheté en 2015 dans une ville de 25 000 habitants.
J’ai un cash flow de 180 €/mois sur ce bien depuis l’achat.
Ce bien est exploité sous le régime du LMNP pour une meilleur fiscalité.
Aucun soucis sur ce bien, j’ai même fais une estimation de ce bien par une agence immobilière du quartier, le bien vaut 25 000 € de plus aujourd’hui.
Acheté en 2015 : 60 000 €    / Estimation : 85 000 / 90 000 €
Le même appartement à l’étage du dessus est parti à 93 000 € il y a 3 mois.

J’ai ensuite acheté une maison individuelle découpé en 3 appartements :
Ville de 3 500 habitants à 20 minutes de Montluçon et 1 heure de Clermont-Ferrand.
Mes parents ayant une petite maison individuelle la bas avec une forte rentabilité, j’ai franchi le pas et j’ai acheté cette maison divisé en 3 appartements.

Les chiffres :
Achat 95 000 € direct propriétaire
Achat à 110 % par la banque, frais de notaire inclus
Prévision de travaux : 5 600 € pour mettre un 3 eme compteur.
Chauffage gaz central
Foncier : 1 500 €

Loyer au départ : 1 320 € HC pour les 3 loyers.

Les problèmes rencontrés depuis mon achat :
- Facture de gaz importante et n’ayant pas de compteurs sur les radiateurs pour connaitre la consommation réel de chaque appartement, j’ai eu des soucis avec les locataires ne voulant pas payer les factures.

- Ensuite, j’ai eu 1 départ de locataire payant 500 € / Mois.
J’ai du faire 2 500 € de travaux pour rafraîchir l’appartement et j’ai mis 3 mois pour retrouver un locataire (famille touchant la CAF, ne travaillant pas) à peu près correct. La demande locative est vraiment très faible ou alors avec des gens peu recommandable (famille bien connu dans la ville qui ne paie pas ses loyers, etc…)

- Suite aux factures importantes de gaz, j’ai eu un départ d’un autre locataire ne voulant pas payer ses factures et me menaçant de ne pas rendre les clefs si je ne rendais pas l’ensemble de la caution. Je vous passe les insultes reçu par téléphone,etc…

J’ai réussi a récupérer mes clefs et à me faire rembourser une partie des charges des locataires en gardant le Fond de Solidarité Logement.
Sur cet appartement, j’ai refais pour 800 € de travaux et j’ai trouvé une autre locataire solvable ayant un travail en baissant le loyer de 60 € par rapport au dernier locataire.
400 € au lieu de 460 €

Concernant le 3 eme compteur manquant, j’avais un budget de 5 600 € fixé par un électricien lors de mon achat. Après passage de ERDF, il y a 5 000 € pour ERDF + 3 600 € pour l’électricien.
Au final, j’ai abandonné l’idée de créer un 3 ème compteur et je continue à relevé les factures EDF avec un sous compteur afin de facturer l’électricité au plus juste.

Pour le chauffage central au gaz, j’ai appelé EDF afin de vérifier le compteur. Aucun soucis sur le compteur. J’ai fais vérifié la chaudière, aucun soucis sur la chaudière. Le soucis vient de l’isolation, etc…Environ 3 200 € de chauffage au gaz (production d’eau chaude incluse) pour un appartement de 75 m² + un autre de 67 m² + un T2 de 30 m².
La solution que j’ai trouvé :
J’ai contacté une société posant des compteurs sur les radiateurs afin de connaître en détails les consommations de chacun.
A titre d’information : Environ 1 300 € l’installation sur 14 radiateurs + un abonnement mensuel de 150 € pour recevoir les relevés depuis internet, etc…
Je pense que je vais mettre cette solution en place pour plus de clarté sur les factures de gaz.

Pour finir, j’ai deux locataires qui partent dans 2 mois. Un qui ne supporte le bruit de la famille résidant au dessus. Il a appelé la gendarmerie, etc…
Et j’ai demandé à la famille causant des problèmes de chercher autre chose afin de ne pas perdre mon autre locataire. Elle devrait partir rapidement.

Pour faire un résumé, depuis septembre 2016, j’ai eu mon immeuble plein seulement 1 mois, ensuite les problèmes se sont enchaînés et je passe un temps énorme à gérer les problèmes entre les locataires, faire les relever pour EDF, trouver des solutions pour le chauffage, rafraîchir les appartements.

Pour le moment, je n’ai pas perdu d’argent car ma mensualité est faible 530 € / mois pendant 20 ans, mais à quel prix….

Je n’investirai plus jamais dans une zone économique dans le déclin, même à des tarifs très bas.
J’ai décidé de revendre le prix au prix d’achat si je trouve un acquéreur afin de repartir sur des projets avec une réelle demande locative.

Aujourd’hui, je prends les problèmes liés à cette immeuble avec plus de sérénité et plus de recul.
J’espère que mon expérience apportera à d’autres investisseurs.
J’ai confiance de n’avoir pas assez regardé en détails les factures, etc…Je suis le principal fautif sur cet investissement compliqué.

Aujourd’hui, je vais essayé de remplir mes 3 logements pendant 2/3 ans et d’essayer de le revendre afin de ne pas perdre d’argent.

Malgré les problèmes, je garde le moral et j’ai envie de continuer à investir sous le statut LMNP.
Ma banque me suit sur un autre projet avec un budget autour 150 000 € sans apport.
Je ne sais pas encore vers quoi je vais me diriger. Peut être un bien en colocation dans une ville étudiante ou alors un investissement à l’étranger ou SCPI.
L’étranger me semble pas simple et je n’ai pas de connaissance sur les SCPI.
Je vais prendre le temps de bien analyser mon 3 ème projet en tenant compte de mes erreurs sur le précédent achat.

Concernant mon 3 ème projet de colocation, je me suis rétracté d’un bien car la loi carrez annoncé n’était pas réel. Les chambres étaient bien plus petites que prévus. J’ai mesuré les pièces par moi même et il y avait une belle différence.

Bonjour,

merci pour le retex.

Dans vos difficultés sur le 2e bien, vous identifiez la zone en déprise économique, le manque d’isolation, et l’absence d’individualisation des charges de chauffage.

Certes, mais ce n’est pas tout. Mes commentaires :
- le manque d’isolation est un vrai problème. Je souligne souvent ce sujet, car c’est ma formation et mon expérience (thermique du bâtiment, maîtrise de l’énergie et énergies renouvelables). Je suis par exemple effaré que dans les émissions type "Maison à vendre", l’isolation et le mode de chauffage ne soient jamais abordés, c’est un non sujet pour eux. Sur le forum, dans les études de cas, les futurs bailleurs s’intéressent rarement au sujet ; les caractéristiques d’isolation sont rarement précisées d’emblée, il faut leur tirer les vers du nez.

- cela dit, 3200 € de gaz (par an je suppose) pour chauffage + ECS n’a rien de très surprenant pour une grande maison peu isolée, dans le climat du massif central. Au pro-rata des surfaces, ça fait 1400 €/an pour le plus grand des appartements, et ce type de facture est assez typique ; regardez par exemple ce que paient des utilisateurs d’un grand appartement ou d’une maison chauffée au fioul dans le coin ; c’est du même niveau voire nettement plus.

- fondamentalement, le niveau élevé de chauffage et l’absence de comptage individuel ne pose pas un problème insurmontable : total des factures x pro-rata des surfaces. C’est la règle.

- Encore faut-il être prévenu… Le chauffage n’ayant pas changé par rapport à avant, vous auriez dû obtenir les niveaux de consommation prévisionnels (soit sur les factures de gaz des dernières années, soit à partir des diags énergétiques, soit les deux) et demander des provisions sur charge élevées, en conséquence. Quand les provisions sur charge sont signalées dès l’annonce, les locataires font moins de problème pour payer, puisque ça faisait partie du deal initial et que c’est même chiffré sur le bail. Alors qu’une forte augmentation, en cours de location, par rapport à ce qui était annoncé, choque davantage le locataire. C’est important de bien dimensionner les provisions sur charge pour éviter le genre de problème que vous avez eu. Un locataire préfère toujours que, au moment de la régularisation annuelle, on lui annonce un léger trop-perçu plutôt qu’un gros supplément à payer !

- vous comprenez aussi pourquoi les bailleurs préfèrent le chauffage individuel. Non seulement ça résoud le problème du comptage, mais en plus la dette du locataire est envers le fournisseur et pas envers le bailleur. S’il lui prend l’envie de ne pas payer ses factures d’énergie, c’est le problème d’EDF et/ou Engie, pas le vôtre.

- concernant les dispositifs de comptage sur radiateurs, sachant que vous voulez revendre la maison, est-ce bien utile et pertinent ? Je suis réservé sur ces solutions, qui malgré le télé-relevé, restent fondamentalement "has-been". En effet, ils sont situés dans le logement, donc inaccessible au propriétaire (qui n’a pas à rentrer dans le logement occupé), ce qui est une tentation de dégradation ou de fraude sur les appareils, par le locataire. Si l’un des appartements a des relevés peu élevés, on va retrouver les mêmes suspicions et réticences à payer de la part des autres locataires "pourquoi on paie pour lui, etc.". Et puis une facture élevée, même répartie équitablement, reste élevée, et vous l’augmentez encore de 150 €/mois d’abonnement (ce qui est TRES élevé), donc vous n’avez rien résolu.

- certes, il y a l’obligation individualiser les frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Mais cette mesure va être très peu suivie : trop cher à installer, trop imprécis. Même des associations défendant les droits des locataires et des consommateurs se sont insurgées contre cette mesure qui risque de coûter cher aux locataires et de s’avérer injuste. Si vous le faites pas, vous ne serez pas pas le seul !

Pour ma part, je serais tenté, soit de ne rien faire (revendre la patate chaude) ; soit à l’inverse de prendre des mesures radicales mais coûteuses (isolation + passage en chaudières individuelles gaz avec compteurs gaz individuels). Ca serait la "bonne" chose à faire du point de vue de l’avenir du bâtiment, mais si on raisonne en termes de rentabilité, il est probable que vous retrouveriez jamais la rentabilité de ces travaux, ni à la revente, ni en supplément de loyers. Donc, la solution pragmatique est sans doute de revendre en l’état…

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2017 15h50)

150 € par an.

Ah oui, c’est 12 fois moins cher ! (vous aviez écrit "mensuel"). Dans ces conditions c’est beaucoup plus raisonnable sur le coût, même si je reste tout aussi dubitatif sur la précision, la fiabilité etc. de ces appareils.

Sur les chaudières individuelles, ça vaudrait peut-être la peine d’y réfléchir à nouveau avec un chauffagiste expérimenté.

Je vois deux pistes :
1) une chaudière ventouse dans chaque appartement. La sortie des gaz de combustion se fait en façade. En économisant le conduit de fumée, on économise généralement une grosse partie du coût et de la complication.
2) 3 chaudières individuelles mais installées toutes 3 là où il y a la chaudière collective actuelle.

C’est le genre de choses qui ne peut se voir que sur place avec un homme de l’art, car ça dépend des arrivées de gaz, de la configuration du réseau de chauffage, de la possibilité d’implanter un conduit de fumée ou non, etc. C’est vraiment du sur mesure.

A votre place j’essaierai d’approfondir ces solutions jusqu’au devis. Ca ne coûte pas grand chose d’étudier plus avant.

avoir 12 / 13 / 15 ou 20 % de rentabilité c’est très attractif ! La réalité est souvent bien différente…

D’une manière générale, la rentabilité rémunère un risque…

Pour mon immeuble, je vais chercher des locataires solvables avec qui je pourrai instaurer un dialogue en cas d’éventuelle difficultés.
Ma priorité numéro 1 est de rénover en partie un des appartements qui va se libérer à la fin du mois.
Ensuite, mettre en place ses compteurs sur les radiateurs pour plus de transparence vis à vis des locataires.

Concernant ma rétraction sur le bien destiné à la colocation.
Je suis tombé sur une agence proposant des frais d’agences réduit ! Frais d’agence réduis mais le service également.

Suite à de nombreuses demande de plan de l’appartement avec les surfaces carrez, je n’ai jamais rien reçu.

L’agence avait indiqué des chambres à 12, 11 et 10,50 m² sur sa fiche technique.
J’ai peu négocié l’appartement car il était vraiment idéal pour de la colocation.
J’ai fais signé le compromis de vente à ma mère par procuration.
Moins de 10 jours après le compromis, je revisite le bien afin de prendre les mesures de toutes les pièces en vue d’un futur ameublement.
J’ai découvert une chambre en dessous de 9 m² au lieu de 10,50 m².
Ne pouvant pas loué une chambre en dessous de 9 m² et surtout me voyant dans l’incapacité de la meubler, je me suis rétracté.
L’agence n’a pas tous les torts ! A la première visite, j’aurai du voir la taille de la chambre.
C’est une faute de ma part !

Autre histoire drôle avec cet appartement ! J’avais choisi de refaire toute la décoration de l’appartement afin de le louer en colocation étudiante. J’avais prévu un budget ameublement de 10 / 12 000 € pour le mobilier, lits, armoires, canapé, machine nespresso, télévision, ps4 !
Bref, un appartement clef en main afin de proposer un appartement sympa pour des colocataires.

J’ai pris rendez vous avec une agence de décoration locale.
La personne est venue faire le tour de l’appartement.
A partir du moment ou j’ai annoncé mon budget de 10 / 12 000 € plus rien.
Elle s’est refermé en me faisant comprendre que pour meubler un appartement de 80 m² il y en avaient pour plus de 30 000 €.
J’ai expliqué le projet à cette dame ! Le but est de faire un appartement coup de coeur tout en achetant des matériaux de qualité bon marché sans tomber dans le bas de gamme.
Elle m’a dit:"je ne fais pas dans l’ikea ou le conforama" rien que pour refaire les peintures des 3 chambres il faut compter 10 000 € votre projet n’est pas cohérent Monsieur.

J’avoue avoir été surpris au départ car cette même personne ne m’a jamais demandé mon budget lors de notre conversation téléphonique.

Ce qui est certain, vu les prix annoncés, je ferai moi même la décoration même si tous les frais peuvent être déduits en LMNP.