Jbl40 : étude de cas immobilier (maison jumelée neuve)

jbl40 · #1

Bonjour,

Je possède un terrain de 680m2 proche de toutes commodités (écoles, centre-ville), dans un quartier résidentiel.
Dans le cadre d’une SCI, je souhaiterais étudier la rentabilité d’un investissement locatif.
Je commence à étudier ce projet et son intérêt.
Le projet consiste à construire deux maisons individuelles jumelées à étages de type T4 d’une surface de 80m2 + garage de 15m2, logement neuf en RT2012 et PMR.
Les deux maisons auraient un jardin privatif de 150m2 exposé plein sud.
La demande est forte dans ma ville et après contact avec plusieurs agences ce type de bien en moyenne se loue 750 €, donc 1500€ par mois.
Après contact avec un constructeur, il faudrait compter aux alentours des 230 000 € pour la construction de ces deux logements.
Je me réserve les cuisines, sols, peintures intérieures et aménagements extérieurs.
Il faut aussi rajouter les frais de viabilisation : électricité, eau, égout, …
Le coût total serait estimé à 260 000 €

Un prêt immobilier de la totalité du financement sur 18 ans avec assurance génère des mensualité de 1485 € par mois.

Ma question : Pensez vous que ce projet peut être intéressant ou il faudrait mieux que je vende le terrain (60000 euros) pour financer l’achat d’une maison ancienne avec travaux par exemple que je louerais dans le cadre toujours de la SCI ?

MERCI

Mots-clés : immobilier, locatif sci, maison t4

Bernard2K · #2

Mes remarques :
- ce type de bien est éligible à la réduction d’impôts Pinel. Cela serait probablement le plus intéressant. Faites vos calculs complets avec la réduction d’impôt, mais aussi les charges et l’imposition (en revenus fonciers au réel), pour déterminer l’intérêt de l’opération.
- de façon à pouvoir revendre chaque maison séparément, prévoyez de faire d’emblée une division cadastrale.
- faire les travaux soi-même sur un bien neuf pose pas mal de problèmes d’assurance et de garantie. En cas de dégât sur la structure pendant que vous êtes propriétaire, le constructeur se dédouanera en disant que ce dégât vient de vos travaux. En cas de revente de ce bien, et surtout si cela intervient avant 10 ans, vous êtes personnellement responsable de tout dégât qui apparaîtrait après la vente. Notez aussi que le dispostif Pinel nécessite un achèvement des travaux relativement rapide ; arriverez-vous à tenir les délais en faisant les travaux vous-même ?

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2017 08h22)

Iqce · #3

Bonjour,

Concernant le projet de 2 maisons, par rapport au Droit du Sol :

- comme indiqué mais pour des raisons complémentaires, et pour faire simple car cela est expliqué par ailleurs sur le forum, je vous conseille de diviser le terrain, de faire des accès séparés ainsi que d’afficher sur les plans (nuance ?) des dessertes en fluides ’réseaux secs et humides) bien distincts.
Ainsi vous éviterez le Permis d’Aménager pour réseaux en communs et le recours obligatoire à l’architecte pour surface de plancher supérieure à 150 m2. SAUF si c’est une personne morale qui dépose effectivement (cf "SCI") : architecte obligatoire…
- coté Taxes, ce sera idem en revanche, mais si vous êtes soumis à la Redevance Archéologique Préventive : on en reparle
- toujours coté Taxes si vous prévoyez des garages de 15 m2 et si cela est possible, pour minimiser le montant des taxes, affichez qu’ils ne seront pas fermés sur le devant (abri pour une voiture) et ne dessinez surtout AUCUNE autre place de stationnement…
NB : entre un tel projet "optimisé" par rapport aux taxes et le pire des plans et déclarations il y a plusieurs milliers d’euros d’écart !

Ceci étant, j’ai le sentiment que votre projet n’est pas forcément rentable par rapport à ce que l’on peut lire sur le forum ; toutefois, étant dans une grande agglo (13 et 26) je vous suggère de préciser la demande et l’offre locative, ainsi que les prix pratiqués dans l’ancien : dans le 13 (8éme et 9éme) le neuf est gagnant faute de terrain et vu la très forte demande en maison de 80m2 etc
Enfin, si votre terrain est bien placé, peut être qu’un rendement assuré même faible sur un bien en très bon état est préférable. Puis, une fois cette expérience capitalisée financièrement et humainement, vous pourrez toujours repartir sur un autre projet de rénovation…

Iqce · #4

Il y a des remerciements qui font particulièrement plaisir (quand ils viennent d’une "pointure" comme Bernard) aussi la barre étant haute je dois pour être exhaustif bien préciser que ces renseignements sont valables à l’instant "t" : le CU est l’un des codes les plus denses, complexes et surtout…Evolutif qui soit.
Si quelqu’un relit un jour, bien prendre cela en compte.

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