Enagem [59] : étude de cas immobilier (achat d'une deuxième maison divisée)

Enagem · #1

Bonjour les investisseurs heureux!
Je reviens vers vous pour une nouvelle étude de cas.

VOTRE PROFIL

- 25 ans tout bientôt, fonctionnaire, revenus: 24K€ + loyer: 11K€
Actuellement, j’ai le crédit maison à hauteur de 520€ par mois, encore 24 ans à payer et le crédit locatif 400€ à payer pendant 13 ans. J’ai rendez-vous avec la banque pour baisser le crédit locatif et augmenter sa durée.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison séparée en 3 appartements avec une cour et un garage
- RDC + 2 étages, un appartement de 60m², un de 55m² et un de 50m²
- Un logement loué actuellement. La dame voulait vendre vide, mais puisque la vente traine, elle a repris un locataire.
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Gaz individuel je crois, je vais devoir demander
- Volets
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : deux appartements refaits au gout du jour, un ou il faudra redonner un coup de peinture et changer les "grille-pains"

LOCALISATION DU BIEN

- Une petite ville du Nord de 10 000 habitants à 35 min de Lille. J’habite à moins de 5 min de ce bien.
- Sur la place de la ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Le coin est quand même assez tristounet… 400 nouveaux logements en construction, on espère faire revenir le dynamisme.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 123900€ (surement négociable, le bien est en vente depuis un moment)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : RDC: 400€ (petite rénovation à faire), 1er: 460€ 2eme: 460€ garage: 30€

- Travaux immédiats: remettre un coup de peinture dans l’appartement au RDC, les autres ont été refaits récemment

- Rentabilité brute : 15840 / 123900 = 12,7%
- Rendement net selon le site Rendement Locatif : 6,63%

FINANCEMENT DU BIEN
- 3000€
- Taux du crédit: 2%
- Durée du crédit : 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier)

CASH FLOW
- Cash flow positif : selon Rendement locatif cash-flow positif de 191€

Voila toutes les infos que j’ai actuellement. Que pensez-vous de ce bien?

Mots-clés : deuxieme achat, immobilier, investissement

DDtee · #2

Enagem a écrit :
Le coin est quand même assez tristounet… 400 nouveaux logements en construction, on espère faire revenir le dynamisme.

400 logements neufs dans une ville de 10 000 habitants, pensez-vous qu’il y a encore une place dans le marché locatif pour des logements anciens ?

Le chauffage ne peut pas être au gaz si il y a des radiateurs "grille pain", cela mérite peut-être une visite plus attentive

Enagem · #3

DDtee a écrit :
pensez-vous qu’il y a encore une place dans le marché locatif pour des logements anciens ?

C’est ça qui me fait peur. Les villes du coin ont les programmes immobiliers qui poussent comme des champignons… Il est vrai que je ne suis dans le secteur que depuis un an, je ne connais pas encore très bien le coin.

Je crois que le gaz n’est que pour l’appartement du bas, les deux autres sont à l’électrique.

Iqce · #4

Bonjour,

Comme dit et re dit ( ) , vous saurez en lisant le PLH de la ville ou de la CC compétente ce qu’il en est du marché immobilier et du projet des élus sur le territoire.
400 logements : oui mais pour quels déciles de la population ? Oui mais pour quel typologie de logement ?
=> trouvez le, lisez le (oui c’est dur, peu attrayant etc Mais on a rien sans rien, et justement ça ne coûte rien en apparence) et vous aurez situer votre projet par rapport au marché.

Enagem · #5

Me revoila.
Je ne donnerais pas suite à cette visite: absolument tout est à refaire. La proprio avait choisi de très mauvais locataires qui ont squatté et détruit le 1er étage. Il y a des trous dans le plancher (!), la cave est inondée…. Bref, le bien est en vente depuis plus de deux ans, mais ce n’est pas moi qui l’achèterait. L’agence me propose un lot de deux maisons sans travaux avec locataires en place dans une autre ville.
On verra bien!

Bernard2K · #6

D’où l’importance de visiter AVANT de faire des calculs savants.

Cela dit, peut-être le bien reste-t-il intéressant, pour quelqu’un qui n’aurait pas peur des travaux, à condition de casser le prix. Genre acheté 50 k€ plus 80 k€ de travaux.

Personnellement, j’ai déjà vu un cas où les travaux étaient très élevés ; ça ne m’avait pas complètement découragé, jusqu’à ce que je me rende compte que certains travaux étaient quasi impossibles à faire : nécessité de réaliser un assainissement individuel aux normes, et pour cela, très probablement, faire passer la cuve à poser par-dessus l’immeuble (avec une grue !) depuis une rue très étroite. Pour le terrassement, il aurait fallu acheminer une mini-pelle par les airs également. Jardin étroit, même pas sûr qu’il y ait la place. Trop d’inconnues -> abandon. Ce qui est connu et chiffrable, c’est une chose, mais quand on rentre dans les travaux "acrobatiques"… A l’impossible nul n’est tenu.

Enagem · #7

J’avais déjà visité le bien une fois, mais je n’avais pu voir que le rez-de-chaussée. Les étages étaient encore ~~squattés~~ occupés à l’époque.
J’avais eu un petit coup de coeur pour le rez-de-chaussée, bien qu’on m’ait prevenu des travaux à faire. Une ancienne maison de maître avec parquet, grosse cheminée et carrelage en carreau de ciment.
Imaginez ma surprise quand j’ai découvert le deuxième appartement.
Des travaux de modernisation/déco, je veux bien, mais refaire tout un étage saccagé… Non.
Resultat, je ne m’emballe plus pour un bien tant que je ne l’ai pas vu en entier.
Dommage, j’adorais le 1er appart…

Après l’agent m’a dit que le bien avait trouvé un acquéreur à 149 000€ (avant les squatteurs, j’imagine.) Mais pour l’instant, je ne recherche pas ce genre d’investissement. Peut-être dans un ou deux ans, si le bien est encore à vendre.

Bernard2K · #8

Vous avez appris par l’expérience une chose que différents intervenants répètent à longueur de forum : visiter de la cave au grenier, littéralement. C’est à l’AI / au proprio de s’assurer qu’il aura la présence des locataires et/ou toutes les clés pour accéder partout.

Sinon, cette première visite est du temps perdu pour tout le monde, parce qu’il faudra faire une seconde visite plus complète, sous peine de risquer de passer à côté de graves défauts.

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