Garfield1983 [25] : étude de cas immobilier (investissement et choix de régime)

Avez-vous déjà des revenus fonciers (locations nues éventuellement avec un régime spécifique type Pinel ; ou bien parts de SCPI ou autre) ? Cela pourrait, selon le cas et le niveau de revenus fonciers, vous contraindre à être au réel.

Si ce n’est pas le cas, si c’est votre seule source de revenus fonciers, vous serez d’office au micro-foncier. Pour cela, vous n’avez pas d’option à exercer et vous n’avez aucun engagement dans la durée.

Garfield1983 a écrit :

Vu l’état actuel je partirais sur le régime du micro-foncier. Il est écrit qu’il engage sur 3 ans

Non, c’est totalement faux. Vous avez confondu, c’est au contraire l’option pour le réel qui comporte un engagement de durée.
Détail sur l’option pour le réel :
- Lorsque qu’on est d’office au micro-foncier, on peut opter pour le réel. Alors, l’option pour le réel est de 3 ans et est irrévocable. Ce qui veut dire que, pendant 3 ans, on ne peut pas revenir au micro-foncier. En revanche, on peut réaliser un événement qui met fin aux revenus fonciers (par exemple vendre le logement ou le passer en meublé), sans conséquence désagréable.
- Toujours lorsqu’on a opté pour le réel : si l’on a opté pour le réel, et que l’on a réalisé un déficit foncier qui s’impute sur le revenu global (travaux notamment), alors il y a une obligation très forte continuer à louer nu pendant 3 ans. Dans ce cas, et dans ce cas seulement, un événement qui met fin aux revenus fonciers (par exemple vendre le logement ou le passer en meublé) avant le 31/12 de l’année N+3 entraîne un redressement fiscal.

Sur les autres points :
- Vous pourrez tout à fait passer en LMNP au départ du locataire.

- Vous pouvez bien sûr acheter un second appartement et le louer en LMNP. On a bien évidemment le droit de cumuler des revenus fonciers et des revenus BIC ! C’est exactement pareil que de cumuler un revenu salarié et un revenu foncier ; ou encore un revenu salarié, un revenu foncier et des revenus tirés de la bourse ; il n’y a aucun inconvénient à cela.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2017 10h59)

Je ne saurai répondre à toutes vos interrogations. Par contre, attention. J’ai acheté une fois un logement avec un locataire. 2 mois après , il ne payait plus son loyer. Ne  faites confiance à personne, demandez les antériorités de paiement, vérifiez sa solvabilité.
Un locataire en place qu’on n’a pas choisi soi même, c’est un risque.

Dernière modification par Mettero (06/07/2017 14h38)

Bernard2K a écrit :

Avez-vous déjà des revenus fonciers (locations nues éventuellement avec un régime spécifique type Pinel ; ou bien parts de SCPI ou autre) ? Cela pourrait, selon le cas et le niveau de revenus fonciers, vous contraindre à être au réel.

Non, aucun autre revenu foncier pour le moment.

Bernard2K a écrit :

Si ce n’est pas le cas, si c’est votre seule source de revenus fonciers, vous serez d’office au micro-foncier. Pour cela, vous n’avez pas d’option à exercer et vous n’avez aucun engagement dans la durée.
Non, c’est totalement faux. Vous avez confondu, c’est au contraire l’option pour le réel qui comporte un engagement de durée.

Très bien et étant donnée la différence de rendement, le choix du micro-foncier est pertinent (simplicité !).
Je ne ferai pas de travaux et avec un crédit sur 20 ans comme je le disais, il n’y a au final que peu à déduire selon les simulations effectuées.
Content de lire que la période des 3 ans ne concerne pas le micro-foncier ! Si le locataire quitte les lieux je pourrai au pire à ce moment là le passer en meublé !

Bernard2K a écrit :

Sur les autres points :
- Vous pourrez tout à fait passer en LMNP au départ du locataire.

- Vous pouvez bien sûr acheter un second appartement et le louer en LMNP. On a bien évidemment le droit de cumuler des revenus fonciers et des revenus BIC ! C’est exactement pareil que de cumuler un revenu salarié et un revenu foncier ; ou encore un revenu salarié, un revenu foncier et des revenus tirés de la bourse ; il n’y a aucun inconvénient à cela.

Très clair ! Merci

Alpins a écrit :

Bonjour,
Avez-vous contacté le prochain locataire? En lui expliquant la situation, il accepterait peut-être de signer un nouveau bail meublé?
Cdt

Je pensais avant de signer le compromis d’achat, de demander au propriétaire actuel, moyennant un prix d’achat légèrement plus élevé (environ 1000€) qu’il le contacte pour lui proposer cela.

Mettero a écrit :

Je ne saurai répondre à toutes vos interrogations. Par contre, attention. J’ai acheté une fois un logement avec un locataire. 2 mois après , il ne payait plus son loyer. Ne  faites confiance à personne, demandé les antériorités de paiement, vérifiez sa solvabilité.
Un locataire en place qu’on n’a pas choisi soi même, c’est un risque.

Vous avez raison pour la partie antériorité des paiements. En l’occurrence il gagne près de 8 fois le loyer, et même si ce n’est pas une garantie absolue je pense que le risque est faible et de toute façon inhérent à quelconque location. Le propriétaire actuel me semble sérieux et très au clair avec ses papiers etc.

Bernard2K a écrit :

- Le propriétaire actuel ne va certainement pas meubler à ses frais alors qu’il veut vendre. Ca voudrait dire que c’est Garfield qui paie les meubles. Pourquoi pas si la vente est déjà bien engagée (compromis signé), mais il est tout de même délicat de faire des dépenses sur un appartement qui ne lui appartient pas encore.

Il est vrai qu’au niveau timing c’est un peu juste

Bernard2K a écrit :

- Le locataire qui a déjà un bail de location nue à 380 € HC ne pourrait, éventuellement, accepter d’y substituer un bail de location meublée que si c’est à budget constant. Est-ce que Garfield va être content d’hériter d’un bail meublé à 380 € HC ? Devoir payer les meubles et n’en tirer aucune rémunération supplémentaire est quand même embêtant.

Il est vrai qu’en toute logique il devra payer son loyer plus cher et ça semble un peu "gros" qu’il accepte. mais je peux toujours demander à ce que le propriétaire actuel lui soumette l’idée, d’un coup cela peut l’arranger.

Bernard2K a écrit :

Et ce locataire d’un meublé à bon tarif peut très bien s’incruster 10 ans et rendre très difficile toute augmentation de loyer ultérieure.

Ôtez-moi d’un doute : Avec un bail actuellement signé de 3 ans, je suis tout à fait libre de ne pas le renouveler et donc il est obligé de quitter les lieux passés ces 3 années, n’est ce pas ?
Pourquoi parlez-vous de 10 ans ?

Bernard2K a écrit :

Il y a un truc qui s’appelle la loi de 1989 et qui protège énormément le locataire (lorsque c’est sa résidence principale).

La tacite reconduction du bail est la règle, et la possibilité de donner congé est l’exception qui est très strictement encadrée.

Je vous suggère de rechercher sur internet les conditions pour donner congé dans un bail nu d’une part et dans un bail meublé d’autre part.

En effet je viens d’approfondir cela pour le nu et les motifs sont clairs et très restreints (la reprise du logement, la vente du logement et le congé pour cause réelle et sérieuse)

Bernard2K a écrit :

D’une manière générale, vos remarques dans ce fil sont assez naïves. Ce n’est pas un reproche, c’est sans doute normal puisque vous n’avez jamais été bailleur, mais je vous mets seulement en garde sur une chose : quand un bailleur apprend sur le tas, c’est souvent dans la douleur (surtout au niveau du portefeuille, la douleur). Profitez de vos quelques semaines ou mois restants avant d’être bailleur pour bien potasser tout ce qu’il y a savoir, ça devrait vous éviter de coûteuses erreurs par la suite.

PS : je parlais de l’hypothèse où il aurait accepté un bail meublé, dont la durée est de 1 an et non 3 ; et dont les conditions pour donner congé sont un peu moins draconiennes qu’en nu.

Je ne le prends pas mal rassurez-vous. Il est vrai qu’il est délicat de tout cerner sans avoir d’expérience en la matière. Mais j’apprends vite

En l’occurrence vous pourriez me donner votre avis sur cette opération avec les données actuelles que j’ai mentionné :
Location sous le régime du micro-foncier, crédit sur 20 ans, locataire déjà en place, rentabilité nette etc.

Le bien est intéressant mais le fait de ne pas pouvoir le louer en LMNP est vraiment dommage et c’est ce qui me ferait annuler l’opération. D’un autre côté le turn-over sera moins important et si le locataire actuel quitte les lieux, ce sera l’occasion de partir en LMNP. Le cash flow de l’opération n’est pas pénalisant pour tout autre projet personnel.
Cela dit il y a un marché assez fleurissant d’appartements de ce genre et je ne devrais peut-être pas m’attarder sur celui-ci étant donné le locataire à venir qui m’est "imposé".

Vous avez raison dans l’absolu mais je devrais alors dégager pas mal de temps pour cela (choix des artisans, suivi etc.) et ce temps là je ne l’ai pas.

Garfield1983 a écrit :

En l’occurrence vous pourriez me donner votre avis sur cette opération avec les données actuelles que j’ai mentionné :
Location sous le régime du micro-foncier, crédit sur 20 ans, locataire déjà en place, rentabilité nette etc.

Données insuffisantes pour répondre : vous ne dites presque rien sur l’appartement (ancienneté, isolation, équipements, etc), je ne connais pas le marché de Montbéliard, etc. Cela dit, ne vous cassez pas la tête à ajouter plein de données car je suis de toute façon réticent à donner des conseils du genre "acheter ou non" : c’est votre argent, votre choix.

Sur ce cas précis, le fait que le proprio ait rentré un nouveau locataire en nu, c’est une erreur de sa part. Il vaut mieux vendre vide, pour laisser le choix à l’acheteur (sa propre RP ou location nue ou location meublée). Là il se retreint à des acheteurs de type "propriétaire bailleur à l’ancienne" (pas intéressé par le meublé). Erreur tactique de sa part, tant pis pour lui.

D’une manière générale, ce que je peux vous dire, et qui vous servira aussi pour les prochains projets : il me semble assez probable que vous oubliez des charges à tous les étages :
à l’achat : si c’est vendu 43 k€, ça fait du 47 voire 50 avec les frais de notaire et les frais divers (frais de dossier et de garantie de l’emprunt bancaire notamment, qui sont déductibles en charges au réel, mais vu que vous visez le micro-foncier ils resteront 100 % à votre charge en renchérissent d’autant l’achat initial).
En LMNP : le coût des meubles. Vous pouvez rajouter 2000 € au bas mot avant de faire votre calcul de renta. S’il faut de l’électroménager et une cuisine intégrée ça peut monter à 4, 5 ou 6 k€, et encore en restant économe (genre Ikea).

A l’exploitation, intégrez bien tous les frais : charges de copro restant à charge du bailleur, TF, assurance PNO, entretien courant (100 à 200 € en moyenne annuelle car sans aucun travaux ça n’existe pas), etc. Si vous ne gérez pas en direct, AI + GLI.
N’oubliez pas non plus les intérêts et assurance de l’emprunt qui sont "le coût de l’argent" et qui sont comptabilisés en charges, aussi bien en revenus fonciers au réel qu’en LMNP au réel.

Si LMNP au réel, pensez à ajouter CFE et coût de l’expert-comptable !

Et bien sûr, l’imposition (IR + PS).

Je doute fort que vous trouviez une rentabilité nette de 8 % en LMNP et 5 % en nu en intégrant tout cela.

C’est un peu facile de trouver des super rentabilités nettes en oubliant des charges. Vous vous illusionnez vous-même, c’est pas bon !

Bonjour,

Petite mise à jour de ce fil :

- Le locataire en place serait d’accord pour re-signer un bail meublé. Cela se ferait le jour de la vente chez le notaire (renseignement pris chez ce dernier).

-J’arrive à un rendement net net de 5,35% et un cash flow de -17€/mois selon estimation du site  rendement locatif. Cela inclus l’assurance PNO, charges de copro, frais de CGA etc.

- Il n’y a aucun travaux à prévoir dans ce bien, chaudière et four neuf.

Je vais encore voir pour me renseigner sur l’antériorité des pairments du locataire si je peux avoir cette info.

C’est un bien facilement re-louable 50€ de plus en meublé.

Si je peux avoir vos avis.

Vous mettez toujours le doigt sur les points sensibles et c’est très bien
Je vais m’approcher du notaire ce soir et lui soumettre vos remarques

Bonjour,

tout en ayant le plus grand respect pour la profession de notaire, je ne partage pas l’avis du votre.

Sur la résiliation amiable :
- si c’est possible pour un bail commercial ou un bail rural, le bail d’habitation principale (nu ou meublé) est régi par la loi de 1989. Les possibilités de rupture de bail y sont énumérées et il n’y a pas la rupture amiable. A mon humble avis cette liste des possibilités (dans la loi de 1989) est limitative et un juge pourrait interpréter une rupture amiable, à l’initiative du propriétaire, comme une façon de contourner les limitations très fortes sur la rupture du bail par le propriétaire.
- certes, dans le bail meublé, le locataire a quelque chose en plus : des meubles. Il a des choses en moins : durée plus courte, moindre protection de ses droits. Il me semble que la manoeuvre de résiliation amiable du bail nu pour signer un bail meublé reste attaquable avec de bonnes chances de succès pour le locataire.

Après, ce ne sont que des risques théoriques. Le plus important est de trouver un accord avec le locataire et qu’il soit satisfait de cet accord. Dans ce cas, le risque qu’il vous cherche des noises est très faible.

Rendez-vous très "efficace" avec le Crédit Foncier, la personne connaissait son job.
Accord de principe donné pour un financement à 110%.

Je viens de créer un post ici pour la partie financement car on s’éloigne du sujet de départ :

Crédit in fine adossé à un fond euro-croissance ?

Dernière modification par Garfield1983 (19/07/2017 17h19)