Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

parisien · #1

Depuis juin, j’ai rencontré plus d’une quinzaine de couples ou de célibataires, des amis ou des connaissances, tous cadres ou professions libérales, qui sont:
- des trentenaires ou des jeunes quadras, qui n’ont pas acheté dans les années 2000 ou 1990 et qui sont amers et fébriles à l’idée d’acheter vite quasiment à tout prix
- ou des moins de 30 ans, qui découvrent, quelques années après leur entrée dans la vie active, que les prix à Paris sont inaccessibles.

Tous sont prêts à payer 600 K€ (ou 800 K€ ou un million voire plus, selon les personnes), car ils ont mis de côté quelques centaines de K€ après un rude labeur ou peuvent compter sur une forte aide parentale, etc., mais ils hésitent car ils trouvent scandaleux qu’à ce niveau de prix on ne leur fait souvent visiter que des appartements moches, ou avec vis à vis très proche, ou beaucoup de travaux, ou des défauts ( rez de chaussée, bruit, etc.)

A chaque fois c’est à peu près le même discours où ils assènent des "vérités" sans la moindre preuve:
- il faut absolument qu’on achète vite parce que les prix restent sur une tendance de +10% par an
- et puis c’est le meilleur placement retraite (d’un ton très péremptoire)
- et on est obligé d’acheter car notre épargne en monétaire ou sur livret rapporte en moyenne à peine 1% par an après impôt (variante plus optimiste: rapporte 4% par an sur une AV, mais il parait que les taux des AV vont chuter …)

Aucune de ces personnes ne se pose quelques bonnes questions:
- pourquoi ne pas aller en banlieue proche (pour baisser le prix) ou acheter à paris une surface moindre
- ou mieux, pourquoi ne pas continuer à louer à Paris, puisqu’ils s’y plaisent et placer leur épargne avec une espérance de rendement de 8% par an (mix de sociétés foncières ou de SCPI et de valeurs d’autres secteurs de l’économie, françaises ou étrangères à haut rendement).
En général ils ont une objection immédiate à cela: mais ce rendement de 8% n’est pas garanti (très drôle quand on pense que ces personnes ne semblent pas remarquer qu’il n’est pas non plus garanti de faire une plus-value à la revente d’un appart parisien acheté aujourd’hui au plus haut).
Et souvent il y a aussi une autre objection: c’est compliqué la bourse. Oui, mais vous êtes des cadres sup. à QI élevé, vous êtes capables de maîtriser des choses autrement complexes, vous pouvez apprendre le BA ba de l’investissement de la bourse en consultant quelques livres ou sites internet …

- aucun ne semble ne rendre compte qu’un appart à Paris dans les beaux quartiers rapporte en net moins de 2.5%/an du montant de l’investissement : 2.5% loyer annuel hors charge évité - charges supportées par le seul propriétaire- taxe foncière) / Prix d’achat "frais de notaire" compris.
Bref, ce placement n’est rentable que si en plus de ce rendement ridiculement faible, le propriétaire obtient une belle plus-value. Mais vu les prix très hauts dans les beaux quartiers, l’espoir d’une plus-value substantielle à 5 ou 10 ans est incertain.

Ce qui est drôle également, c’est l’a priori très négatif vis à vis de la bourse (vu les années 2000 à 2003, puis 2008, on les comprend un peu …). Mais c’est souvent basé sur des calculs ou des raisonnements faux: plusieurs, qui possèdent quelques actions, ne savent même pas estimer combien elles leur ont rapporté. L’un dit par exemple: j’ai acheté Vivendi il y a deux ans, et je suis déçu parce que le cours actuel est à moins 5% par rapport de mon prix d’achat. Il ne s’est même pas rendu compte que Vivendi a dans l’intervalle versé deux dividendes de 7% chacun, ce qui fait que son rendement total avant impôt (-5% + 7% + 7%) est nettement positif !

Et personne d’entre eux ne semble se dire qu’il vaut mieux se positionner sur des marchés actions ou foncières de commerces et bureaux, qui ont bien baissé (malgré le net rebond depuis mars 2009) plutôt que sur un marché immobilier des logements à Paris, qui a très fortement monté.

En tout cas, s’il y a des milliers voire des dizaines de milliers de cadres de ce genre, avec des moyens financiers non négligeables tout en étant financièrement incultes, et je pense qu’il y en a, les prix à Paris intramuros n’ont aucune chance de baisser sur les 3 prochaines années (sauf - scénario improbable, très forte hausse des taux d’intérêt).
Ces personnes-là continueront à alimenter la demande sur les appartements entre 600 et 1200 K€ et empêcheront ainsi toute baisse significative sur les prochaines années.

Dernière modification par zirk (15/11/2010 20h55)

InvestisseurHeureux · #2

J’entends EXACTEMENT la même chose dans mon entourage avec des profils "moins riches" que ceux que vous citez.

Mais méfions-nous des raisonnements par induction. :-)

Sinon on oublierait presque que c’est possible, :-) mais j’ai deux connaissances qui ont perdu de l’argent sur l’immobilier. C’est en province, ils ont acheté en 2007 et revendu maintenant (séparation conjugale entrainant la vente).

Vincent · #3

Je suis d’accord, il n’est pas rentable aujourd’hui d’acheter un appartement sur Paris. Le rendement est trop faible et les possibilités de MVs non négligeables à terme.

J’ai donc adopté (en entrainant mon épouse dans l’histoire) la stratégie épargne, avec une préfèrence pour les actions sur mon PEA. Après des débuts difficiles (débuter sa carrière d’investisseur en 2007-2008 était une mauvaise idée) je me retrouve très positif.

Mais qu’il est difficile de résister à la pression ambiante ! On vous regarde comme un fou, un inconscient. Ne pas se ruer sur la pierre semble être absurde.

Je continue à résister donc, profitant aussi de l’incroyable liberté qu’offre le statut de locataire. Combien de personnes se retrouvent elles bloquées dans une zone qui ne leur convient plus ou un boulot qu’elles détestent à cause d’un Credit à payer ? Le Credit immobilier de longue durée est souvent une prison. Autant s’en passer !

jerome F. · #4

"Le Credit immobilier de longue durée est souvent une prison. Autant s’en passer "

@vincent: je ne peux pas être forcément d’accord. Je me suis endetté à hauteur de 75% avec seulement des crédits immo, je précise. M’endetter était le seul moyen pour arriver à mon objectif de rentier avec un salaire modeste de 1200€ à la base. L’effet de levier, tu ne peux pas l’avoir en achetant des actions par exemple.

Rester locataire pourquoi pas! Mais auras tu les ressouces financières suffisantes à ta retraite?Peut être toi mais d’autres non….

swantonbomb · #5

jerome F. a écrit :
"Le Credit immobilier de longue durée est souvent une prison. Autant s’en passer "

@vincent: je ne peux pas être forcément d’accord. Je me suis endetté à hauteur de 75% avec seulement des crédits immo, je précise. M’endetter était le seul moyen pour arriver à mon objectif de rentier avec un salaire modeste de 1200€ à la base. L’effet de levier, tu ne peux pas l’avoir en achetant des actions par exemple.

Rester locataire pourquoi pas! Mais auras tu les ressouces financières suffisantes à ta retraite?Peut être toi mais d’autres non….

à 75% de ton salaire, de la valeur des biens?

jerome F. · #6

Taux d’endettement à 75% entre mes revenus d’un côté et les crédits de l’autre

bibine222 · #7

Merci zParisien pour ce post plaisant à lire.
De ma province, j’observe que les parisiens que je connais correspondent tout à fait au "cliché" que vous décrivez.

Un autre élément intéressant me semble être la part de l’investissement étranger dans l’immobilier parisien. J’ai entendu (sans pouvoir le vérifier avec google) que 50% des biens immobiliers de plus d’1 million d’euros en région parisienne étaient achetés par des étrangers.
Ces achats d’étrangers sont sans doute bien plus spéculatifs et donc inquiétants pour le marché que les achats des cadres sup’ (qui ne comptent pas revendre).

Peut-être que qqun saura confirmer ou infirmer le chiffre de 50%.

Job · #8

bonsoir bibine,

je crois que votre stat concerne le très haut de gamme (4 M€) où les Français sont absents en majorité, au profit d’investisseurs américains/italiens/russes/golfe etc…

Vincent · #9

jerome F. a écrit :
Taux d’endettement à 75% entre mes revenus d’un côté et les crédits de l’autre

J’avoue ne toujours pas comprendre. Pour moi, le taux accepté par les banques est de environ 30% des revenus, guère plus (le Crédit Mutuel peut aller un peu plus loin car leur calcul se base sur le reste à vivre).

Pour mon cas personnel, le calcul est le suivant : pour acheter le bien que je loue sur une durée acceptable (20 ans), je devrais augmenter ma mensualité de pas loin de 50%. J’ai calculé qu’en plaçant cette somme à 3% par an sur 20 ans, je me retrouverais avec un capital supérieur (et sans compter l’impact taxe foncière).

Néanmoins, je persiste, le crédit peut très vite se transformer en prison, car il limite fortement la mobilité géographique ou professionnelle.

Super_Pognon · #10

Je vois un peu la même chose.

L’immobilier comme bon placement reste bien ancré dans les mentalités alors que la bourse c’est le casino et la complexité.

Je pense qu’un amorçage de la baisse (hausse des taux/fin des mesures fiscales) commencera à changer ces mentalités et à pérenniser la baisse (effet mouton). Cet amorçage viendra du neuf.

Encore faut-il amorcer cette baisse…

jerome F. · #11

Vincent a écrit :
jerome F. a écrit :
Taux d’endettement à 75% entre mes revenus d’un côté et les crédits de l’autre
J’avoue ne toujours pas comprendre. Pour moi, le taux accepté par les banques est de environ 30% des revenus, guère plus (le Crédit Mutuel peut aller un peu plus loin car leur calcul se base sur le reste à vivre).

Pour mon cas personnel, le calcul est le suivant : pour acheter le bien que je loue sur une durée acceptable (20 ans), je devrais augmenter ma mensualité de pas loin de 50%. J’ai calculé qu’en plaçant cette somme à 3% par an sur 20 ans, je me retrouverais avec un capital supérieur (et sans compter l’impact taxe foncière).

Néanmoins, je persiste, le crédit peut très vite se transformer en prison, car il limite fortement la mobilité géographique ou professionnelle.

Une banque ne prend que 65-70% du revenu locatif. Ensuite les 33% sont le taux d’endettement officiellement requis par les banques, je te l’accorde. Mais penses tu par exemple qu’un marchand de biens a moins de 33% de taux d’endettement? Bien évidemment que non, il a des garanties fiancières à coté comme moi j’ai pu les créer.

GoodbyLenine · #12

zParisien a écrit :
D
…./….
placer leur épargne avec une espérance de rendement de 8% par an (mix de sociétés foncières ou de SCPI et de valeurs d’autres secteurs de l’économie, françaises ou étrangères à haut rendement).

En général ils ont une objection immédiate à cela: mais ce rendement de 8% n’est pas garanti (très drôle quand on pense que ces personnes ne semblent pas remarquer qu’il n’est pas non plus garanti de faire une plus-value à la revente d’un appart parisien acheté aujourd’hui au plus haut).
…/…

Je pense que cette "espérance de 8%" est un peu optimiste (sur le long terme), mais l’espérance de gains est sans doute bien plus faible en achetant de l’immobilier parisien aux prix actuels.

En fait, je ne suis pas trop surpris qu’il y ait autant de monde à vouloir acheter de l’immobilier parisien après 10 ans de hausses (et 10 ans maussades pour la bourse) : leurs convictions se sont forgées durant ces 10 ans, où l’immobilier parisien a fortement monté, et la bourse a été secouée et a plutôt baissée. Et il est assez difficile de penser radicalement autrement….

Par ailleurs, tant que ces personnes prêtes à mettre quasiment n’importe quel prix pour un appartement parisien sont si nombreuses, et les vendeurs si rares, peut-être bien que les prix vont même continuer à monter, sous l’effet de la loi du marché, de l’offre et de la demande…. Et le jour où il y aura une majorité qui pensera que l’immobilier parisien est surévalué et la bourse sous-évaluée, on sera à la veille d’une baisse (d’un crack ?) du marché immobilier parisien, et d’une belle hausse (d’un boom ?) de la bourse.

J’habite en très proche banlieue, et là aussi le prix de l’immobilier d’habitation a beaucoup monté, dans le neuf, le récent, comme dans l’ancien…. sans doute en grande partie sous l’effet de l’arrivée de pas mal de nouveaux acheteurs quittant Paris (seule solution pour eux pour s’agrandir, ou même pour pouvoir acheter, sans oublier que la qualité des immeubles récents y est souvent meilleure que celle des biens anciens parisiens).

Parfois, je me dis : "la logique voudrait que je vende mon appartement (sans doute sur-évalué) pour redevenir locataire, et investisse une bonne partie des fonds obtenus à la bourse."
Mais même si j’étais persuadé que c’est sans doute "ce qu’il faudrait faire", je ne le ferai pas :
-> procéder ainsi déséquilibrerait trop mon patrimoine
(même si c’est pour acheter des foncières à la bourse) (et mes PEA sont déjà pleins)
-> posséder mon appartement m’évite pas mal de risques
(au moins, je suis sur que cette partie de mon patrimoine m’évite de payer un loyer
qui autrement pourrait aller en augmentant, et de ne pas pouvoir me faire "virer")
-> et enfin, mon appartement s’est bien revalorisé ces dernières années…
(même si je sais bien que ça ne garanti rien pour l’avenir)

Job · #13

Paris restera toujours Paris : rareté de l’offre et demande toujours supérieure à l’offre.

Par ailleurs, la hausse de l’immobilier parisien depuis le début des années 80 était prévisible, si on s’intéresse à la démographie : le boom des naissances de 1945 à 1970 voit arriver un gros flux d’adultes voulant se loger dès les années 70… (c’est à ce moment là que quelques prévoyants se sont fait des fortunes en investissant dans l’immobilier)

Le creux de la vague (entre 1991 et 1999) a assaini un peu le marché, qui est reparti de plus belle.

InvestisseurHeureux · #14

A partir des données de l’indices Notaires - INSEE des appartements anciens par arrondissement, j’ai fait ce petit graphique :

Source : Chambre de Paris

spiny · #15

Sur le même sujet : A Paris, l’immobilier poursuit sa folle envolée

InvestisseurHeureux · #16

Prix de l?immobilier : 7 500?/m² à Paris - Prix immobilier | LaVieImmo.com

20% des hausse des prix sur Paris en un an. 7500 € le m2 en moyenne.

Nous avons 5 arguments en faveur d’une bulle (du + fort au + faible) :
1) Rendement faible, le seul gain possible est à la revente
2) L’augmentation des prix n’est plus linéaire mais hyperbolique
3) Taux d’intérêt bas
4) Le marché parisien se décorrèle du marché national, alors que ça n’est pas le cas des revenus (les salaires n’ont pas augmenté de 20% à Paris tandis qu’ils ont stagné en province…)
5) Éloignement de la tendance historique (cf. tunnel de Jacques Friggit)

Arguments économiques justifiants (?) la bulle :
1) Les fonds Euros ne rapportent quasiment rien et portent un risque, d’une part dans l’imposition future et d’autre part dans les obligations souveraines
2) Structurellement l’offre sur Paris est faible (interdiction de construction trop haute)
3) Pour les investisseurs, l’immobilier parisien en protégeant de l’inflation devient une valeur refuge, comme l’or : ça ne rapporte rien, mais ça protège [pour vérifier la puissance de cet argument, il faudrait avoir le détail entre investisseur nationaux et étrangers, et primo-accédant]
4) Les prix parisiens ne sont semble-t-il pas excessifs par rapport à Londres ou New York (quid de Berlin ou Genève ?)

Arguments fiscaux justifiants (?) la bulle :
5) La résidence principale bénéficie tjs de l’abbatement de 30% pour le calcul de l’ISF
6) La +Value à la revente après 15 ans est tjs exonérée de CSG, le sénat ayant retoqué le changement fiscal évoquée il y a quelques mois

L’État encourage largement cette augmentation des prix, indirectement (incertitude fiscale sur les autres placements, incertitude économique) et directement (taux d’intérêt bas, mesure fiscale).

gimli · #17

ca m’est presque insupportable désormais de lire le nom de Friggit partout

même s’il est vrai que l’indicateur est intéressant (et éloquent !), il ne faut pas oublier que pour le calculer, il y a 2 paramètres :
1- le prix de l’immo
2- le revenus des ménages

pour ramener le ratio dans le tunnel historique (en supposant que ce tunnel ait un sens pour les endroits où il y a pénurie de foncier comme à Paris), le prix de l’immo est amené à ralentir sa hausse voire à baisser.
Mais on peut aussi jouer sur le revenus des ménages !

C’est mal barré en ce moment avec le chomâge mais imaginez 4 ans de forte inflation et le ratio est rentré dans le tunnel, ni plus ni moins …

C’est à mettre en relation avec un des intérêts de l’achat immo : vous fixez les mensualités de votre "loyer" pour 20ans.

Ceci n’est pas un plaidoyer pour l’achat immo (je m’apprête personnellement à redevenir locataire et ceci pour qqs temps), c’est juste pour ne pas oublier comment Friggit calcule son ratio.

InvestisseurHeureux · #18

Tout à fait d’accord avec vous et c’est bien pour ça que c’est mon argument n°5 (le moins fort de la liste).

jerome F. · #19

Quand je pense que notre président avait déclaré vouloir "une France de propriétaires"!
A l’époque, je m’étais dit que cette réflexion était irréaliste et l’augmentation des prix ne fait que confirmer.
Désolé de ce petit aparté politique….

actions · #20

A mon sens la manière dont les prix reviennent dans le tunnel n’a aucune importance.
L’indicateur montre que les prix sont élevés / aux revenus. Que les prix baissent ou que les revenus augmentent, le résultat est le même ==> les prix seront moins élevés / aux revenus

Vous anticipez une forte inflation des salaires? Avec la croissance que l’on risque d’avoir dans les 10 années à venir, ce n’est pas mon hypothèse de départ même si j’espère me tromper!
Une forte inflation et une forte inflation des salaires sont deux choses totalement différentes.
Je pense que l’on peut très bien avoir une forte inflation avec des salaires stables. Dans ce cas là, le ratio ne bougera pas si les prix se maintiennent.
Et l’endetté à taux fixe aura peut être eu moins tord que le non endetté.

gimli · #21

oui c’est vrai, ca ne change rien au fait que l’on revient dans le tunnel

mais dans un cas, celui qui a gardé son capital pour acheter plus tard est fortement avantagé
dans l’autre cas, ca ne valait pas vraiment le coût d’attendre pour acheter si on le pouvait

notez que je n’anticipe pas un retour de la courbe dans le tunnel, je n’en sais rien.
de même, si elle doit retourner dans le tunnel, mon scénario n’est sûrement pas non plus une forte augmentation des salaires

disons que mon coeur penche pour un peu (bcp ? ) d’inflation à moyen terme pour éponger les dettes de nos états mais que ma "stratégie" évalue le risque déflation.
et qu’en même temps, j’espere que l’immobilier baissera car ca rendrait plus rapide l’atteinte de mes objectifs ;-)

c’est juste que la plupart des gens anticipe un crack immo avec la courbe de friggit comme une évidence … ca sera peut-être le cas mais moi je n’y vois rien d’évident étant donné que la courbe contient 2 paramètres.

quand je dis la plupart, je ne vous inclus pas Philippe (précision car vous aviez semblé visé)

syrinx · #22

Vous voyez comment l’évolution de l’immobilier parisien? Crack (-50 %), baisse modérée (- 25 %), stagnation?

Le CAS parle d’une bulle déjà en place. L’INSEE prévoit une baisse très légère.
CAS: L’existence d’une bulle immobilière constatée dans un rapport officiel
INSEE: Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

Que va t-il se passer si les taux montent fortement à cause de la Grèce et ceux qui suivront?

NB: J’ai fait une offre dans le 9e pour un 30 m2 (8100 EUR / m2) à habiter personnellement 2 ans puis à mettre en location (loyer 850 EUR). C’est pour garder 15 ans voire bien plus. Je ne souhaite pas un conseil personnalisé mais un avis sur le marché parisien.

Merci à tous.

Dernière modification par syrinx (21/05/2011 07h23)

Job · #23

lisez Libé d’aujourd’hui, à la louche prix multipliés par 3 à Paris depuis 1998,
et dire que j’ai loupé un 195 m2 rue d’Edimbourg, proposé à 5 100 €/m2 en 2004, il y a de quoi se tirer des plombs

HuntR · #24

Pour les locataires, quelles sont vos stratégies/montages pour battre les 4/5/6% brut x effet de levier que procure l’immo résidentielle bullesque (et ainsi battre la stratégie du propriétaire "fautfairecommetoutlemonde" ) ?

SCPI à crédit ?
Foncières cotés avec décote avec crédit lombard ?
Titres à haut rendement au comptant ?

Super_Pognon · #25

Portefeuille diversifié avec actions (dont foncières) et obligations principalement au comptant et une "petite" partie à crédit.

Je réfléchis à prendre des SCPI à crédit.

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jerome F. a écrit :

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#9 15/11/2010 22h50

jerome F. a écrit :

#10 15/11/2010 23h45

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Vincent a écrit :

jerome F. a écrit :

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zParisien a écrit :

#13 16/11/2010 13h26

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