Iubito [42] : étude de cas immobilier (local commercial)

Avez vous pu obtenir les chiffres d’exploitation ou le bilan du salon de coiffure ?
C’est en effet une activité qui souffre considérablement depuis quelques années avec la concurrence des coiffeurs à domicile qui offrent la même prestation, sans se déplacer et pour moins cher.

Bonjour,

Le Puy en Velay, comme beaucoup d’autres villes du Massif Central, est victime d’une paupérisation de son centre-ville et d’une vacance de plus en plus importante de ses logements et locaux commerciaux. Je n’ai plus la référence, pour appuyer mes dires, mais je me rappelle avoir vu une étude, il y a quelques semaines, sur les vacances locatives. Malheureusement, Le Puy en Velay, fait partie des villes les plus touchées.

Je le dis avec d’autant plus de regret, que j’y ait investi en 2010, dans un petit immeuble résidentiel avec un RDC commercial, à quelques dizaines de mètres de la cathédrale. Le local, vide lors de l’achat, n’a jamais réussi à trouver preneur et, une petite marche dans le secteur, suffit à comprendre que je ne suis pas un cas isolé.

Le résidentiel est aussi durement affecté et les locataires fiables sont durs à trouver. Les loyers, quelque soit le type de bail, ne cessent de se négocier à la baisse.

Quand le locataire à l’embarras du choix, le propriétaire s’adapte en conséquence, pour ne pas rester avec des biens vacants et improductifs. Et les baisses consenties, sont bien plus importantes que les 5€ d’un Macron déconnecté de la réalité. C’est la course au prix bas entre proprios pour éviter de voir son bien vide ne rien rapporter et se dégrader trop vite faute de moyens pour l’entretenir.

Pour en revenir à votre local commercial, avec un centre-ville qui se vide de ses habitants, cela fait autant de clients en moins pour votre coiffeur, et tout autre commerce susceptible d’occuper ce bien. Les centres commerciaux se sont multipliés en périphérie du Puy, attirant beaucoup de ponots, qui évitent ainsi les péripéties du stationnement en centre-ville. Ce n’est pas le marché hebdomadaire et la fête du roi de l’oiseau qui suffisent à avoir une attractivité régulière au centre-ville.

Et encore, heureusement que c’est une préfecture, permettant d’avoir un minimum d’emplois publics "garantis" et captent les personnes devant s’y déplacer pour faire des démarches administratives.

Pour l’activité de coiffeur en elle même, comme cela a été mentionné, c’est une activité en déclin avec la concurrence des coiffeurs à domicile, déclarés ou non et des coiffeurs franchisés "low costs" qui fleurissent depuis quelques années.

Il serait utile de rencontrer la coiffeuse pour discuter avec elle et connaitre ses intentions avant de signer.
Il ne faudrait pas que le vendeur vende parce qu’elle souhaite partir ou demander une baisse du loyer ( elle est à un an de la fin du bail).
Elle a un droit de préemption si le local commercial se vend seul.

Bonjour Maxence,

Augmentation de mes revenus : salaires, vu l’ambiance économique (et pas que), la tendance est au 0% annuel. Aller, ma convention collective va m’accorder ma dernière augmentation de la prime d’ancienneté de <25€ bruts en mars prochain, ça va pas changer la face du monde.

Pour le moment je suis loin de passer en TMI à 14%.

Au pire, cet investissement me fera baisser un peu la CAF

Je prendre de temps en temps une journée de "présence parentale" (en gros, c’est presque du sans solde), cela réduit un peu mes revenus salariés.

L’objectif était de mettre un premier pied dans l’investissement locatif.
Il était aussi, évidement, de dégager du cash flow chaque mois, c’est pas évident en fait.
Par contre si tout se passe bien, une revente dans 10 ans générera du cash (même sans faire de + value) et pendant ce temps c’est le locataire qui aura payé le crédit.

Il est clair que le prochain investissement me fait passer en TMI à 14% (sauf peut-être un garage à 50€/mois), devra générer une marge plus grande, déjà pour payer les impôts.
À 14%, je ne vais pas payer 14% sur mes revenus salariés + le 1er bien, mais seulement 14% sur ce qui dépassera le plafond de 9000€ et quelques x 2,5 parts, soit 22500€

Trouvé une banque qui va m’envoyer une offre de prêt !
Sur 20 an (personne ne veut sur 25 ans), taux de 1,7%. Le banquier a un peu tiqué quand il a réalisé qu’il n’avait pas vu "local commercial" dans le dossier, mais déjà loué, ça paaasse pour le responsable d’agence, comme du locatif personnel.

Je mets 5000€ d’apport histoire de gagner la confiance du banquier et ne pas me noyer avec les échéances.
Selon lui, le locatif c’est en moyenne sur 12 ans et personne ne cherche l’auto-financement (ils injectent) mais apprécie mon raisonnement, et dans ma situation (crédit en cours pour la RP) ferait pareil.

J’ai affiné tous mes calculs d’impôts, et compté la CSG-CRDS à 17,2% (merci Président ! grrrr), et avec des échéances de 366€ (1,7% sur 20 ans), cela représente 71% du loyer, mais je vais scrupuleusement lire le contrat, la clause de modularité qui d’après le courtier est plutôt sympa.

Donc première année ça s’autofinance limite, ensuite ça pourra aller un peu mieux

Dans mes calculs, je constate qu’une SCI à l’IS aurait été intéressante d’un point de vue cashflow mais je n’ai pas encore regardé le versement de dividendes qui sont taxés.

Voilà, j’attends l’offre par courrier, 10 jours, et on continue l’aventure

Je pense aussi que c’est cher payé pour du commercial qui donne à peine du 8% brut. Je suis plus en accord avec ce que dit Bernard2K concernant les rendements pour du commercial.
Et rien n’est sur que vous puissiez en faire un appartement un jour en changeant la destination du local.
Pas de chance pour la taxe foncière, elle aurait pu être mise à la charge du locataire.
Pas très intéressant surtout si pour que ça le soit il faille passer à 25 ans de crédit …

@iubito: alors comment se passe la gestion du local ?
Comment avez vous gerer la fiscalité ? Sci is ou pas ?

Vous disiez qu’il y a moins de 30 % de charges donc que le micro est plus avantageux. Pourquoi envisager de passer au réel dans un an ? Tant que vous êtes à moins de 15000 € de revenus fonciers par an, vous pouvez rester au micro.