Propriétaire qui fait marche arrière sur les travaux avant la vente ?

Si le gars vous aime bien, c’est deja une sacree avance.

A votre place, j’amenerais le sujet sur la table, que sa petite fille vous a promis les travaux et que c’est une des raisons du prix propose. Jouez arrangeant (on y gagne toujours) et si le vieux monsieur ne veut pas les faire, dites lui pas de souci, vous les ferez mais du coup vous revoyez l’offre a la baisse (je vous laisse evaluer).

Si vous etes honnete sur le montant de reduction et que comme vous le dites le vieux monsieur vous apprecie et n’est pas trop attache a l’argent, 2-3k EUR (ou peu importe ce que vous evaluez) de reduction passeront comme une lettre a la poste.

Je plussoie la réponse de KC44.

Je pense que l’important ici est de se détacher de vos sentiments au maximum.

à quel prix évaluez-vous le bien si les travaux sont fait (et bien fait) ?
à quel prix évaluez-vous le bien sans les travaux ? (peut-etre que 65.000 €pour ce bien, même avec une salle de bain à refaire, est une super opportunité. peut-etre pas)

En réalité je n’ai pas trop de scrupule vis-à-vis du propriétaire, en revanche j’avoue mettre un peu d’affect dans ce premier investissement mais il est très bien situé et dans un endroit que j’affectionne particulièrement. En fait, pour tout vous dire, une partie de moi pense toujours : si un jour je me retrouve dans une situation précaire, j’aurais ce studio où vivre. Et comme je vis actuellement dans une autre région, et que je compte revenir un jour où l’autre à l’endroit où j’achète mon studio, il se pourrait bien qu’il me serve de pied à terre quelques temps. Tout cela entre dans ma réflexion et y intègre pas mal d’affect.

A part ça, le studio au prix de 65.000€ sans les travaux reste une bonne opportunité selon moi, bien que forcément moins intéressante qu’avec les travaux.

J’évoque une "petite baisse", c’est simplement qu’il n’avait jamais été question de refaire entièrement la salle d’eau non plus. Je cite les échanges que j’ai eu avec la petite-fille du proprio : "peinture et carrelage" (bien que je vois mal comment ils auraient pu changer le carrelage sans changer la cabine de douche et tout le reste mais bref), donc dans mes calculs je comptais déjà financer une partie de la rénovation de la salle d’eau. Avec 2 k€ de réduction je considérerais que les travaux que j’attendais sont compensés (et ça me laissera le choix des matériaux/style).

Pour la peinture, elle a été refaite dans tout l’appartement, reste donc le carrelage de la salle de bain. Je n’ai pas réussi à joindre le proprio ce midi, je vous tiens au courant de l’avancée des choses. Merci encore !

Pour argumenter une baisse en valeur du prix  plutôt que la réalisation des travaux,vous pouvez dire au vendeur:
-qu’il n’aura pas à se soucier des travaux (devis,coordination des artisans,…)
- qu’il n’aura pas à payer de plus-values sur le prix des travaux (exemple:si le prix de vente du studio est de 63000 euros,la plus-value sera calculée sur ce montant et non sur 65000 ).

Pour vous-même,il y a l’avantage de ne pas payer de droits de mutation sur ces 2000 euros,et de faire réaliser les choses à votre goût plutôt que de devoir reprendre des points si cela n’a pas été fait comme vous le souhaitiez.

Il reste à s’entendre sur le montant des travaux,selon ce que prévoyait la personne (intervention d’artisans qualifiés ou non,matériaux choisis).

+1 avec creusois et lachignolecorse.

Je plussoie aussi l’analyse de Surin : au-delà de l’affect que vous y mettez, l’analyse objective, c’est que le vendeur et la petite-fille ne sont pas foutus de se mettre d’accord, et que la petite-fille vous a menti et vous fuit désormais pour éviter de faire face aux engagements qu’elle a pris et qui ne seront pas tenus. De toute façon, la petite fille n’a pas le pouvoir d’engager son grand-père, donc ce qui fait foi c’est ce que dit le vendeur.

Vous n’avez pas intérêt à ce que le vendeur fasse les travaux. Par contre, c’est un argument à utiliser pour faire baisser le prix en lui écrivant en substance : "vous m’aviez annoncé vendre l’appartement avec tels travaux réalisés (texte de l’annonce, échanges avec votre petite-fille : être précis et factuel). Aujourd’hui vous m’annoncez vouloir vendre l’appartement sans faire ces travaux. Je comprends et respecte votre choix de vendre sans avoir davantage de soucis. Mais du coup, le bien vendu n’a pas la même valeur qu’annoncé. J’ai fait chiffrer les travaux pour remettre l’appartement au goût du jour et en bon état locatif. Ces travaux se montent à NNN € (si possible, joindre le devis). Aussi, mon offre pour l’appartement, vendu en l’état, est de XXX €. Cette offre est valable 15 jours. Je souhaite vivement pouvoir conclure cette vente avec vous selon ces termes". A re-rédiger en fonction de l’état de vos négociations, etc.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2017 08h53)

Dicci a écrit :

Maintenant la question qu’il faut que j’étudie est : s’il refuse toute négociation, quelle sera ma décision…

Jouez sur leur impatience !
si vous êtes le seul candidat acheteur, vous êtes en position de force, demandez la baisse du tarif sinon rien et ils l’accepteront, car à bout de patience, sous peine d’avoir à rechercher un autre candidat acheteur !

Dernière modification par Job (27/09/2017 11h22)

Après avoir écouté vos conseils, j’ai pris mon courage à deux mains et j’ai contacté le propriétaire pour lui exprimer que les travaux dont nous avions convenus n’ont pas été fait et que cela remettait en cause mon offre d’achat et que j’avais estimé ces travaux à 2.000 € (à supposer que je les fasse moi-même).

A ma grande surprise, il n’a montré aucun signe d’impatience ou d’épuisement vis-à-vis de ce dossier qui traîne depuis 3 mois sur le bureau du notaire et qui était en passe d’être signé… Il m’a simplement rétorqué que les travaux n’avaient jamais été prévus pour lui et que si la vente aux présentes conditions (65.000€ sans travaux hors peinture/changement chauffage électrique) ne me convenait plus, il valait mieux laisser tomber et passer à autre chose. Il m’a également glissé un "j’ai 40 dossiers en attente et on me propose plus cher que vous, mais premier arrivé premier servi, c’est une parole".

Déçu, je ne lui ai pas donné de réponse et dis que je le recontacterai, histoire de le laisser mijoter quelques heures. A vrai dire, pour moi, il était hors de question de laisser passer l’affaire (qui n’est pas d’une rentabilité mirobolante, mais quand même pas mauvaise pour le secteur). Je l’ai rappelé dans la soirée pour lui confirmer que je reste positionné sur l’affaire et que j’allais signer le compromis comme prévu, ça sera sans regret, j’aurais essayé et ça me servira de leçon pour mes prochains achats : traiter directement avec le propriétaire/décisionnaire dès le départ.

Le montant de cet investissement n’étant pas très élevé et sachant que :

- mon premier locataire est déjà trouvé pour une période indéterminée
- j’achète à un prix inférieur au marché (-10%)

J’ai décidé de rester sur l’affaire pour me faire la main et parce que l’investissement reste rentable malgré tout.

Au final, en ajoutant les fameux travaux au prix d’achat, le bien dégagerait une rentabilité brute de 7,1% en location annuelle, ou de 9% en location étudiante+saisonnier. Les charges de copro étant presque nulles, ayant un prêt à taux très bas (0,89%) et pas d’impôts (LMNP), j’espère dégager un cashflow légèrement positif en année N+2 (car première année prêt sur 15 ans puis allongement de la durée à 18 ans).

Un énorme merci, je n’avais pas connaissance de l’existence d’un tel outil. Très intéressant, je crois que ce soir je vais passer quelques heures sur internet…

Pour mon cas, malheureusement il n’y a eu que 3 ventes de studio 18-20m² depuis début 2016 dans un rayon de 500 mètres autour de mon bien (petit centre ville) et les prix font le yo-yo : 60.000€ (04/2016) / 85.000 (2016) / 90.000€ (2017). Je ne m’explique pas la différence de prix entre celui à 60 et 85 000€, certainement l’état de l’appartement. Pour celui à 90.000€, il est en bord de mer.

Je pense que la vente de studio dans ce centre ville est assez rare et le rapport offres/demandes très variable, ce qui pourrait expliquer une instabilité des prix. Par exemple, actuellement, aucun studio n’est à vendre en dessous de 75.000 €, hormis un 16 m² très sombre à 60.000€. Je vais peaufiner tout ça ce soir en élargissant mon champ de recherche.

Dans tous les cas, je cherche à investir sur du long-terme et je ne compte pas le revendre de ci-tôt, sauf accident mais il est vrai que le prix potentiel de revente entre en compte dans ma réflexion.

Merci encore pour l’astuce, je vais en profiter grandement !

Effectivement, il y a tellement de critères passés sous silence dans l’outil qu’il est difficile de se prêter au jeu des comparaisons mais ça reste un outil fort intéressant.

Par contre, toutes les ventes sont-elles vraiment répertoriées ? Dans l’immeuble de mes parents, je sais qu’il y a eu pas mal de mouvement ces dernières années et beaucoup de propriétaires ont vendu. Pourtant, strictement aucune de ces ventes n’apparaît sur Patrim…

Des pistes ?

L’information est disponible de manière exhaustive au service demande de valeur foncière (DVF) de la DGFIP ; mais je crois qu’elle n’est accessible qu’aux professionnels (vous pouvez toujours essayer de demander, sans garantie)…