Revenus des SCPI et taux d'endettement ?

petitproprio · #1

Je voudrais ici poser une question qui a peu-être déjà reçu des réponses éparses dans le forum mais que je n’arrive pas à retrouver.

Comment sont pris en compte vos revenus de SCPI lors des demandes de crédit?

Par exemple, j’ai rencontré un banquier qui ne prenait en compte que 50% des revenus de SCPI (et pour illustration 70% pour locations directes, 0% pour les LMNP commerciaux, 0% pour les dividendes d’actions)

Je sais qu’il n’y a pas de réponse unique (et c’est tout l’intérêt de poser la question sur forum aussi dynamique), mais je voulais vous demander quelle proportion des revenus de SCPI ait été pris en compte pour vos demandes de financements?
Ma question ne porte pas que sur les demandes de financement pour des SCPI mais aussi pour les demandes de crédit immobilier pour des biens en dur.

Mots-clés : crédit, revenu, scpi (société civile de placement immobilier)

Fabrice67 · #2

Bonsoir,
Pour ma part, pour le financement de ma future résidence principale, les 2 banques que j’ai consultée ont pris en compte la totalité de mes revenus.
C’est à dire qu’ils considèrent comme revenus annuels, mon revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition. Les revenus de SCPI et les dividendes d’actions y sont compris en totalité.
Pour "rassurer" les banques, j’ai aussi détaillé la totalité de mon patrimoine, dont la somme est plus importante que le crédit contracté.

rocambole · #3

La logique voudrait de prendre 100% car en général sur de l’immo locatif on prend 70/80 pour tenir compte des charges et vacance qui est déjà déduite de ce que vous touchez en SCPI

psepse · #4

Bonjour
Concernant les SCPI, de mon expérience dans 3 banques différentes, cela dépend de la banques :
- Barclays ne prend en compte aucun revenu de la SCPI (0%) ce qui limite fortement les possibilités de financement
- mes deux autres banques ont pris 70% des flux historiques.

Concernant les loyers de biens loués, les banques que j’ai rencontrées prenaient 70% des loyers de l’année précédente sur la base de l’avis d’imposition.

petitproprio · #5

Ok, par contre est-ce que certains banquiers prennent en compte les revenus de scpi détenues dans des assurances vie ou bien ce n’est le cas comme je le pense que pour les scpi détenues en direct?

Autre question complémentaire, j’ai comme idée reçue que les revenus de dividendes de SIIC, et plus généralement d’actions ne sont généralement pas pris en compte dans la capacité d’endettement. Est-ce ce toujours le cas?

GoodbyLenine · #6

Chaque banquier fait un peu comme il veut, et prend en compte les revenus qu’il estime comme pérenne, et de nature à permettre au futur emprunteur de financer son train de vie et ses remboursements d’emprunt.
Je connais des cas où des dividendes perçus ont été pris en compte, mais aucun où des "gains" sur un contrat AV (qu’ils proviennent de SCPI ou d’autre chose) ont été pris en compte.

psepse · #7

J’ai également vu un cas où les dividendes étaient pris en compte. Il me semble que tous les revenus qui apparaissent sur l’avis d’imposition peuvent être pris en compte mais donc pas les produits d’une assurance vie. J’ai tenté de faire prendre en compte l’intéressement et le participation une fois mais sans succès.

petitproprio · #8

Nous sommes bien d’accord sur le fait qu’il y a toujours des exceptions et qu’au final, c’est la banque qui décide en fonction du risque qu’elle est prête à prendre.

Au final j’ai toujours le doute: Est-ce que je me trompe en pensant que les revenus de SCPI sont plus facilement pris en compte que les autres revenus financiers? Ou s’agit-il aussi d’une prise en compte exceptionnelle?

stephane · #9

EN général, les revenus des SCPI sont pris en compte pour le calcul du taux d’endettement car il s’agit de revenus récurrents et pérennes. Il y a parfois une décote appliquée, pour un risque supposé.

De même, pour un achat de parts de SCPI à crédit, le revenu des parts achetés est pris en compte pour juger de la faisabilité du dossier. Ici encore, une décote est souvent appliquée, généralement moins importante que dans l’immobilier en direct.

En la matière, il n’y a pas de règle imposée aux banques. Chacun y va de son petit calcul.

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