Quelle imposition avec des biens immobliers nus et meublés ?

Cecile85 · #1

Bonjour,
Tout d’abord désolée si cette question a déjà été évoquée ailleurs … Mais je n’ai pas réussi à trouver réponse à mes interrogations en fouillant sur le forum …
J’approfondis mes recherches sur le statut Lmnp car pour le moment je possède uniquement des biens loués en nu. Je fais donc une déclaration foncier réel. Si j’achète des biens meublés, et que je fais pour cela une déclaration bic réel, j’aurais donc mes deux déclarations. Par contre, existe-t-il un ’pont’ entre les deux ? Je m’explique : imaginons que les premières années, avec les amortissements du statut Lmnp je me retrouve avec - 10000 € sur ma déclaration bic réel. Est-ce que ces -10000 € peuvent être ’retirés’ des recettes de la déclaration foncier réel ( donc des appartements nus ) ou bien sont-ils juste reportables l’année d’après sur la déclaration bic réel ?
Merci d’avance pour vos réponses, et pardon si mes termes ne sont pas justes !
Au plaisir de vous lire,
Cécile

Mots-clés : déficit, impôts, lmnp

Bernard2K · #2

La réponse est non.

D’une manière générale, il y a diverses catégories de revenus à déclarer pour l’IRPP : revenus salariés, indemnités et pensions, BIC, BNC, revenus fonciers…

Il n’y a jamais de "pont" entre deux catégories de revenus. Il n’y a que deux possibilités :
- le déficit sur une catégorie n’est déductible/reportable que sur cette catégorie (ou même des revenus "de même nature", c’est à dire une catégorie encore plus étroite à l’intérieur de cette catégorie).
- le déficit sur une catégorie peut être déduit du revenu général (le revenu général étant la somme de tous les revenus).

Trois exemples :
1) 5000 € de revenus fonciers bruts, 15000 € de charges déductibles une année à cause des travaux -> résultat revenus fonciers 0, et 10 000 € déductibles du revenu général.

Notez que ce déficit foncier n’est déductible du revenu général que l’année de création du déficit (et dans la limite de 10700 €) ; pour les années suivantes, il est déductible seulement des revenus fonciers.

2) 5000 € de revenus fonciers, 30 000 € de charges déductibles une année à cause des travaux ; seulement 2000 € de charges les années suivantes. Il va alors se passer :
année N : 5000 € de revenus fonciers, 30 000 € de charges -> revenus fonciers zéro, déduction du revenu général 10 700 €. Déficit restant à reporter : 30000 - 5000 - 10700 = 14300 €
année N+1 : 5000 € de revenus fonciers, 2000 € de charges, soit 3000 € nets ; moins 3000 € de déficit -> revenus fonciers zéro, déficit à reporter 14300 - 3000 = 11300 €.
Etc.

3) 5000 € de "recettes" BIC par la location meublée en LMNP réel, mais 7000 € de charges et amortissements : déficit de 2000 €. Ce déficit n’est pas déductible du revenu général, mais seulement déductible des revenus de même nature. Il est donc "reporté" sur l’année suivante, puis l’année suivante si nécessaire, en attendant que cette activité dégage un bénéfice qui va pouvoir consommer ce déficit.

Donc, voilà, le déficit des revenus fonciers est déductible du revenu général mais pas le déficit du LMNP.

EDIT pour ajout : dans les deux cas (revenus fonciers et LMNP), le déficit est reportable sur 10 ans maximum. Au-delà il est perdu.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 08h38)

Cecile85 · #3

Merci encore Bernard 2k pour votre réponse, très claire grâce aux exemples ! Donc à part passer le plus de logements nus déjà achetés en meublé quand ils s’y prêtent je ne vois pas … Vous remarquerez que vous avez réussi à me décider pour le meublé 😀

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