Appartement en indivision avec la famille : comment s'en sortir ?

Bonjour,

La situation était foireuse dés le départ faute de convention ; dans ces conditions et à vous lire, la priorité est donc d’en sortir, quitte à assumer ses erreurs et à y laisser quelques plumes. Nul n’est tenu à l’indivision.

Mais avant cela, pourquoi ne prenez vous pas l’attache d’un autre notaire ? Rien ne vous lie avec celui que vous partagez avec vos parents (ou alors j’ai mal lu).

NB : vous avez aussi la possibilité de vendre le bien, tous ensemble, à une tierce personne, et de reprendre tous vos % de mise de départ sur le prix de vente.
Il faut bien admettre que les meubles et les travaux éventuels que vous avez mis dans l’appartement devront être revendus ou ré employés ailleurs dans la plupart des cas, sauf accord avec vos sœurs et ascendants, ce qui semble impossible, donc…Courage, parfois il faut prendre sa perte pour mieux rebondir que de traîner des lustres des griefs.

Bonjour et bienvenue !

unsospiro a écrit :

Il faut savoir que les charges de l’appart sont très élevés avec près de 400 Euros/mois et qu’avec le crédit et les impôts, j’ai dû mal à finir les fins de mois malgré mon salaire correct (4000 E/ mois)

Mon avis / conseil qui n’engage que moi :

1- Fuyez cet investissement au plus vite, les charges sont aberrantes (sans compter l’impôt foncier qui doit être élevé), si cela convient à votre sœur A pourquoi pas…
2- Investissez votre argent en solo (PEA, SCPI, AV, etc…),
3- Apprenez à calculer un rendement locatif, empruntez à 110% et achetez un bien en province,
4- Restez en bon terme avec la famille !

1) Goodbyelenine, un grand merci pour votre réponse rapide et détaillé ! Vous avez tout à fait saisi le schmilblick : les parents ont effectivement effectué une donation de 200k, et ont normalement établi qu’il s’agissait pour moi et ma soeur A…(30%), qui était étudiante et n’avait aucun logement à l’époque. Le but étant qu’elle accède à la propriété.
L’autre soeur B (10%) avait déjà des parts dans un autre appart et le but était qu’elle participe aux charges élevés (le F2 était un ancien appart Hespérides) qui devaient se "normaliser".
Le plus ironique est que je n’ai quasiment pas profité de cet appartement car mon travail actuel nécessite de nombreux déplacements et me permettait juste d’avoir un pied à terre. C’est plutôt la soeur A. qui a bénéficié du logement, ayant trouvé un travail à côté.

2) mes parents et mes soeurs ne souhaitent pas mettre en vente…Et moi non plus, car je pense qu’il y a encore un potentiel de hausse dans les 5 prochaines années.

3) Justement c’est ce choix rationnel que je devrai prendre, et si je revends mes parts c’est comme si finalement j’avais tout fait pour rien, et je n’y gagnerai probablement rien. Il faut que je regarde combien pourrait être racheté les parts, en regardant le plus objectivement possible.

4) Exactement, il y a un côté affectif car ce F2 devait être ma RP et finalement je n’ai habité cet appartement que très peu, étant très souvent en déplacements pro ou chez ma compagne… C’est ma soeur A.. qui en avait le plus besoin et qui y a logé, tandis que je payais entièrement le crédit.

5) Je vais voir de ce côté, comment choisiriez-vous un autre notaire, existe-t-il des associations pour une consultation ? (selon la proximité géographique ?)

Merci pour votre retour ! Voici quelques réponses :

- actuellement, quel est l’usage de ce logement : votre résidence principale ? Secondaire ?
C’est ma RP sur le papier, mais mon travail et ma compagne ont fait que je n’ai finalement jamais pu réellement en bénéficier, pour l’avantage de ma soeur A..

- comment est possédé ce logement : indivision, SCI ? en indivision

- vos parents ne sont pas dans les parts, donc comment ont-ils apporté l’argent : donation ? Prêt ?
C’était une donation
- pour ce logement, qui est endetté et auprès de qui (prêt entre particuliers ou banque) ?
Je suis endetté auprès de la banque (avec une caution solidaire avec mes soeurs) et je paye la totalité du crédit.

- quelle est l’envie de chacun concernant ce logement ? Vous ne semblez pas d’accord avec vos soeurs ; que souhaitent-elles ?
C’est bien cela le dilemme, je souhaite le louer pour pouvoir m’y retrouver financièrement tandis que mes soeurs ne veulent pas.

- votre idée qu’il faut 75 % des parts pour décider ne correspond pas à la règle légale. D’après la loi, c’est les 2/3 (soit 67%) pour mettre en location, et l’unanimité pour décider de vendre. Avez-vous une convention d’indivision qui fixe des règles différentes ? Si oui, est-ce que cette convention désigne un gérant, et avec quels pouvoirs ?

Oui, cela doit bien être 2/3 pour pouvoir le mettre en location. Et je ne crois pas qu’il y ait eu une convention, car le notaire nous l’aurait écrite !

Bonjour,

l’arrangement trouvé sur ce logement est une cote mal taillée. Le fonctionnement correct d’une indivision est très similaire à celui d’une SCI :
- chacun paie (charges etc.) en fonction de ses parts.
- chacun bénéficie des revenus en fonction de ses parts (et est imposé sur ces revenus)
- lorsqu’un ou plusieurs indivisaires bénéficient de l’occupation du logement, ils doivent une indemnité d’occupation (l’équivalent d’un loyer) à l’indivision. Il faut bien comprendre ce fonctionnement. Par exemple, un frère et une soeur sont indivisaires à 50/50 d’un logement, mais seule la soeur l’occupe. La soeur ne doit pas 50 % du "loyer" à son frère ; elle doit 100 % du "loyer" à l’indivision ! L’idéal est d’ailleurs d’avoir un compte bancaire dédié à cette indivision.
Notez que, par rapport à votre occupation sporadique, il n’est pas nécessaire de l’occuper réellement pour être redevable de l’indemnité : en avoir les clés suffit !
Concernant la relation entre l’indivision et les occupants, c’est très similaire à une relation bailleur/locataire. Les occupants doivent payer l’indemnité correspondant grosso modo au loyer + les charges locatives.

Cf. par exemple : L’usage privatif d’un bien en indivision - Indivision - Le Particulier

Il faut donc que vous essayiez de ramener cette situation dans la "normalité", sans pour autant vous fâcher avec vos soeurs et vos parents.

La première des choses à faire, c’est d’étudier le fonctionnement normal d’une indivision. Manifestement, vous en ignorez le B.A.BA., puisque votre répartition des dépenses et du remboursement d’emprunt ne ressemble en rien à ce qu’elle devrait être ! Donc, travaillez votre sujet jusqu’à ce qu’il ne subsiste pas de doutes dans votre esprit sur le fonctionnement normal d’une indivision !

Ensuite, ce n’est pas simple.

Le fonctionnement normal de l’indivision serait :
- les occupants paient une indemnité d’occupation à l’indivision, équivalente à un loyer, ainsi que les charges locatives. A l’heure actuelle, vous êtes deux à l’occuper, donc vous devriez payer cela 50/50.
- les indivisaires paient les charges du logement au pro-rata de leurs parts. Les charges dites "locatives" sont récupérées par l’indivision auprès des occupants.
- ce "loyer" est imposé en revenus fonciers dans les mains des indivisaires au pro-rata de leurs parts. Ca ne va pas vous arranger : vu votre niveau de salaire, plus de la moitié  du revenu net sera ponctionnée par l’IR + les prélèvements sociaux. Car, même en revenus fonciers au réel, vous pouvez déduire les charges, mais pas le remboursement du capital de l’emprunt. Et ce qu’il restera de l’indemnité, charges et impôts déduits, sera bien insuffisant pour payer les mensualités de remboursement.

C’est peut-être normal que ça soit vous qui payiez le remboursement de l’emprunt, si l’emprunt sert seulement à payer vos parts à vous. Si vos soeurs ont payé leurs parts grâce à la donation des parents et/ou avec des fonds propres, elles ne sont pas endettées ; vous qui avez 60 % des parts, vous êtes endetté.

L’étape suivante serait de dire à vos soeurs : "je ne souhaite plus occuper ce logement, et je rends les clés à A. A doit désormais payer seule l’indemnité d’occupation." (Rendre les clés est très important : si vous conservez les clés vous avez toujours la "jouissance" de ce logement).
Cette situation serait inconfortable pour tout le monde :
- A car elle se retrouve à payer une indemnité (par exemple 2000 €/ mois soit 5 % brut de la valeur) ce qui est énorme !
- tout le monde paie sa quote-part des charges
- tout le monde est imposé sur l’indemnité d’occupation qu’il perçoit (ou qu’il ne perçoit pas d’ailleurs : même si ça reste sur le compte de l’indivision, c’est un revenu imposable : exactement comme avec une SCI IR).

Néanmoins, normaliser ainsi le fonctionnement présenterait l’intérêt de bien montrer à vos soeurs les inconvénients de garder le logement : A doit une indemnité d’occupation énorme ; tout le monde doit payer sa quote-part des charges ; l’indemnité d’occupation est imposable donc tout le monde se retrouve à payer des impôts sur un revenu locatif dont il ne perçoit pourtant pas grand chose en pratique ! L’intérêt est donc pédagogique : bien montrer à quel point c’est un boulet coûteux !

je vois dans votre présentation que vous souhaitez garder ce logement. Je vous en dissuade. Ce logement est un boulet pour les raisons suivantes :
- vos soeurs ont pris l’habitude que vous payiez largement au-delà de votre part (travaux, charges…). Ca ne va pas être facile de ramener la situation à la normale et vous allez apparaître comme le gros méchant alors que vous demandez seulement ce qui est juste et prévu par la loi : que les charges et revenus de ce logements soient partagées entre les indivisaires au pro-rata de leurs parts.
- si A. ou un tiers paie un loyer normal, ce revenu va s’envoler en charges, impôts et prélèvements sociaux et votre cashflow sera très négatif (autrement dit : votre revenu net sera très loin de couvrir vos mensualités d’emprunt).
- le bateau est ingouvernable : vous avez la majorité des parts mais ne pouvez rien décider seul.

Essayez de vous en sortir au mieux et au plus vite !

Si ça doit aller jusque là, vos portes de sortie sont :
- si A tient à rester dans le logement et ne veut pas payer d’indemnité d’occupation, vous saisissez le juge pour qu’il fixe l’indemnité d’occupation.
- si A et B. ne veulent pas louer ni vendre, vous saisissez le juge pour sortir de l’indivision. A et B. seront alors contraintes d’acheter vos parts ou, si elles ne souhaitent pas ou ne peuvent pas le faire, le bien sera vendu.

Et ne refaites plus jamais une pareille erreur : être majoritaire dans un investissement sans pour autant pouvoir rien décider ! Avoir 60 % d’une indivision est un sacré piège : vous êtes majoritaire mais vous ne pouvez rien décider puisque les décisions se prennent aux 2/3 ou à l’unanimité.

Pour ne pas se retrouver dans cette galère, la première des précautions aurait été de dire : ok pour l’indivision, mais 1/3 chacun. Ainsi chacun est dans la même galère, au même niveau ; et une majorité de deux sur trois suffit pour décider de louer par exemple.
Mais en fait, il aurait mieux valu s’abstenir tout court d’entrer volontairement dans l’indivision. C’est une situation très inconfortable comme vous vous en rendez compte. Une SCI aurait peut-être été plus adaptée, à condition de bien chiader la répartition des parts et les règles de décisions fixées par les statuts.

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2017 08h54)

Bonjour,

Tout a été dit et je valide à 100% les opinions exprimées : sortez dès que possible de cette situation avant que vos situations financières et familiales ne se dégradent.

Votre seul argument en faveur de la conservation de l’appartement est basé sur une hypothèse de plus-value à 5 ans, donc purement spéculative. En revanche le cash-flow fortement négatif est bien réel et vous impacte dès aujourd’hui. Si vous croyez dur comme fer à votre hypothèse de hausse des prix à moyen terme, alors vous pouvez tout à fait racheter un autre bien dans la foulée, qui lui aussi en bénéficiera, mais qui serait plus adapté soit à un usage de RP pour vous, soit à un usage d’investissement locatif.

Mettez bien les formes avec votre famille pour expliquer les raisons de votre décision, soyez pédagogue, mettez vous à leur place pour bien vérifier que personne ne garde une rancœur suite à cette décision… et il n’y a pas de raison que cela se passe mal.