PavelK : étude de cas immobilier (financement d'un projet atypique : écurie)

PavelK · #1

Bonjour,

Je travaille sur un projet atypique d’investissement dans une propriété équestre en activité avec une grande villa dans le Sud de la France.
Il y a 2 activités rentables liées à cette propriété:
Immobilier: Location de la maison + location d’une maisonnette-dépendance au moniteur.
Club équestre des propriétaires: Activité commerciale avec des clients et chiffre d’affaire justifié.

Sans rentrer dans les détails opérationnelles/financières je vais juste dire que ce projet génère un petit cashflow en empruntant à 110% à 25 ans et bien évidemment la rentabilité est intéressante également.

L’achat d’une écurie est un projet important avec un budget conséquent donc mon problème - c’est le financement. J’ai plusieurs biens immobiliers (certains sont presque payés), un revenu confortable, un portefeuille en Bourse etc, mais pas beaucoup de cash pour faire un apport. La banque exige pourtant un apport conséquent de 15-20% ce que fait un montant énorme. Pourtant les banques me font un chèque très facilement pour les investissements immobilier classiques à cashflow positif et souvent sans apport du tout, mais avec des budget plus faibles.

Je n’ai pas l’impression que le montant soit le seul problème.
Les banques que j’ai vu n’arrive pas "qualifier" mon projet dans une de leur cases: immobilier ou activité agricole (équitation). La vâche à lait - c’est l’activité équestre, mais les banques ont du mal à prendre un compte cette source des revenus et ne considère que les revenus locatifs, ce que rend le projet absurde et ressemble plus au "petit plaisir" et/ou résidence secondaire.

Je suis perdu et sais pas trop comment avancer….. En gros il faut financer l’apport afin d’accéder au financement bancaire.
Avez-vous des idées d’une solution possible? Ou peut être il y a des banques plus adaptées à ce type des projets?

Merci d’avance.

Mots-clés : immobilier, projet atypique, écurie

Jef56 · #2

J’ai toujours entendu dire que les écuries étaient un gouffre financier (Rochefort, Gabin).
Peut-être pour les propriétaires de chevaux uniquement?
Les banquiers semblent aussi trouver les revenus aléatoires.

Je n’ai pas vraiment de réponse à votre question mais avez-vous essayé le Crédit Agricole dans un département rural? Ils ont peut-être encore un peu la fibre agricole qui colle à votre projet.

Matinvest · #3

L’activité équestre serait géré en partie par vous ou êtes vous dépendant du moniteur?
Si c’est le deuxième cas peut être est cela qui "effraie" les banques Car si le moniteur part avec la clientèle vous perdez une part importante de revenus

PavelK · #4

Ecurie va tout et rien dire, comme tout les business il y a des gouffres. Les écuries des propriétaires sont un cas à part ou en gros il s’agit de la location des boxes "avec les services". Un peu comme les résidences avec des services. A condition l’emplacement est bien choisi cela reste assez défensif et prévisible.

Je suis justement allé voir le Crédit Agricole (conseillé par la SAFER) en espérant un traitement différent et plus nuancé. Mais globalement c’était la même choses: "20% d’apport et c’est parti" (valable pour quasi n’importe quel projet).

Matinvest a écrit :
L’activité équestre serait géré en partie par vous ou êtes vous dépendant du moniteur?

Le vendeur est un moniteur et il veut continuer à travailler avec ces clients dans ce club après la vente. Donc ce n’est pas moi qui va gérer le centre et à priori pas de risque de transformation du "business model". J’ai avancé cet argument aux banques, car je m’y attendais…..
Puis worst-case scenario est de louer les installations équestres à un autre club pour un loyer de 1500-2000 par mois - c’est une solution la plus simple et un peu moins rentable. Donc le départ de gestionnaire actuel n’est pas catastrophique.

Bernard2K · #5

Vous achetez deux choses différentes :
- de l’immobilier
- une entreprise.

Pour l’aspect entreprise, vous ne précisez pas grand chose : forme juridique, CA, type d’activité et de clientèle, etc.

Le moniteur qui est le vendeur est donc actuellement "le patron" ; il deviendrait le salarié ? Pour le moment il dit qu’il veut rester, mais quid s’il s’en va ? Un centre équestre est un vrai business à gérer : faire de la pub, faire payer les clients, gérer les approvisionnements, encadrer les salariés, etc. Si ce moniteur part, il va être difficile de recruter un autre moniteur qui ait toutes ces cordes à son arc. Le plus difficile étant de trouver un salarié fiable, qui bosse bien même quand on n’est pas sur son dos.

C’est très délicat d’acheter une entreprise, surtout si on n’est pas du métier, si on habite loin, etc. Ca me fait penser aux gens qui achètent un restaurant et ne sont pas eux-mêmes cuisiniers. Si le cuisinier salarié, qui fait tourner la boutique et plaît aux clients, s’en va, c’est la croix et la bannière pour en recruter un en urgence et ça peut faire chuter très rapidement le chiffre d’affaires s’il n’est pas à la hauteur.

C’est normal que les banques soient réticentes à financer l’achat d’une entreprise. Ca ne se réfléchit pas du tout comme l’immobilier, vous rentrez dans la case "crédit aux entreprises" et elles sont beaucoup plus méfiantes. Et c’est normal, une entreprise n’apporte aucune garantie.

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PavelK : étude de cas immobilier (financement d'un projet atypique : écurie)

#1 12/11/2017 17h06

#2 12/11/2017 17h14

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Matinvest a écrit :

#5 12/11/2017 17h46

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