LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ?

Bonjour,

On ne doit pas prendre 85%, on doit décomposer la valeur du bien entre la valeur du terrain et la valeur des murs.
Cette decomposition se base sur des critères les plus objectifs possibles.

Le 85% est une répartition traditionellement admise lorsque vous n’avez pas de comparable qui permettent une décomposition.

Toutefois, je vous mets en garde.
A Paris ou l’immobillier est autour de 8000€ le m2 voire plus il me semble que le 85% n’est adapté.
Si on prend comme hypothèse que le cout de construction est le même partout en France, ce qui me semble logique. Alors qu’est ce qui justifie que le prix puisse etre de 3000€/m2 à Toulouse et 8000€/m2 à Paris selon vous ?
C’est bien la valeur du terrain qui change.
En toute rigueur en prenant un cout de construction de 1500€ vous comprendrez que à Toulouse il faudrait retenir 50% alors qu’a Paris il conviendrait sous ses hypothèse de ne retenir que 20% environ pour l’assiette amortissable.
Après il faut garder à l’esprit que cette assiette est déclarative et que le problème se posera en cas de contrôle.
Retenir 85% est une méthode qui est imparfaite mais qui est communement admise.

J’ai lu beaucoup de discussion mais je n’ai pas trouvé de réponse claire concernant le pourcentage à prendre sur le prix de l’appartement pour calculer l’amortissement. Si vous avez le fil de discussion, je suis preneur mais je continue mes recherches.

Je vais acheter dans une zone où le prix du m2 est de 3200 euros pour un appartement (banlieue parisienne).
Est-ce que je peux prendre 80% du prix de l’appartement pour calculer l’amortissement par composant, svp?

Merci de votre aide.

Dernière modification par baba93 (12/11/2017 15h33)

Bonjour Bernard2K,

Merci beaucoup le lien.

Oui j’ai bien l’intention de prendre un expert comptable.
Par contre, je suis entrain de calculer le rendement en prenant en compte l’amortissement pour savoir si c’est rentable pour moi.

Après la lecture de la discussion, sachant que le bien n’est pas à Paris et ni dans la petite couronne de Paris, est-ce que je peux envisager de prendre 80% ou 70% du prix de l’appartement pour calculer l’amortissement?

Cordialement

@skepalm : Dans ce cas, qui doit évaluer le prix du terrain, svp?

@Bernard2K : Si j’arrive à avoir le prix au m2 du terrain (je peux demander une estimation à un agent immobilier ou notaire), est-ce que je multiplie le prix par la superficie du logement pour déduire la valeur du terrain pour ce logement (tout bêtement), svp?

Dernière modification par baba93 (12/11/2017 22h17)

Je réponds au 2 messages en 1 fois : l’évaluation du terrain, a défaut de mention dans l’acte, se fait par un notaire ou un expert immobilier.

L’expert-comptable n’a aucune compétence en la matière (chacun son métier).

Sur l’utilité du "comptable ", je laisse chacun se faire son opinion.
Vu "l’estime " que semble leur porter bon nombre de membres de la liste, je ne suis pas candidat 😀

skepalm a écrit :

Je réponds au 2 messages en 1 fois : l’évaluation du terrain, a défaut de mention dans l’acte, se fait par un notaire ou un expert immobilier.

L’expert-comptable n’a aucune compétence en la matière (chacun son métier).

Sur l’utilité du "comptable ", je laisse chacun se faire son opinion.
Vu "l’estime " que semble leur porter bon nombre de membres de la liste, je ne suis pas candidat 😀

Certes le coeur de métier du comptable n’est pas d’évaluer un immeuble mais il doit a minima conseiller de recourir aux services d’un professionnel tiers s’il perçoit un risque. En tout cas c’est une problématique comptable, qui ne se pose que parce que l’on doit établir un bilan et un compte de résultat.

Par ailleurs je n’ai pas lu d’animosité particulière contre les comptables sur le forum, en tout cas beaucoup moins que pour les professions commerciales (agent immobiliers, CGPI rémunérés sur les produits, vendeurs de produits défiscalisants…). Le problème vient surtout du fait que pour les tout petits investisseurs les frais de comptabilité viennent grever assez fortement la rentabilité, de ce fait il y a une chasse aux économies sur ce poste de dépense. D’autant plus avec la baisse de la réduction de l’IR.

Gamma76 a écrit :

Je vous conseillerais alors de faire figurer sur le compromis/acte authentique le montant de la valeur du terrain, à définir par le notaire en charge de la vente. Vous aurez alors une preuve lors d’un éventuel contrôle. C’est en tout cas le conseil que m’a dicté mon expert comptable…

Votre expert comptable ne tenterai-il pas de déplacer la responsabilité sur un tiers ?

Il y a sur le sujet une copieuse jurisprudence sur laquelle les cabinets d’expertise comptable s’appuient, validés par les CGA.
Je suis pas certain que faire intervenir le notaire soit très utile, ni très favorable à l’investisseur (on connait les estimations de notaires !) Le notaire ne sera t-il pas à son tour tenté de déléguer à un autre tiers, une agence immobilière etc

pierrejacques11 a écrit :

Si un LMNP paye un comptable afin de réaliser sa comptabilité, il est normal qu’il attende de sa part qu’il sache ventiler l’amortissement.

Absolument !
D’ailleurs la responsabilité professionnelle, même si elle n’est pas toujours facile à obtenir, est bien réelle sur le sujet.

Vous trouverez bien sûr des EC audacieux prêt à prendre des risques et à monter au créneau auprès de l’administration fiscale pour défendre son client (moyennant frais) et d’autres assurant aucun risque mais une position moins favorable à l’investisseur.
A chacun de placer son curseur entre ces deux extrêmes… le prix du m2 de terrain constructible dans la ville concernée comparé à la surface plancher du bien ou de l’immeuble permet de se faire une idée de la cohérence des propositions du cabinet d’expertise comptable.

Rappel : Il faut, pour déterminer la valeur du terrain

Bernard2K, expliquant la décision de la CA de Paris a écrit :

(méthode 1) se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable ; que ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires ;
( si méthode 1 inapplicable, méthode 2)
à défaut, l’administration (ou le contribuable, pour commencer) peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien ;
(si méthodes 1 et 2 inapplicables, méthode 3)
lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration (ou le contribuable, pour commencer) peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan ; qu’elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement ; que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

Dispo ici : (2/5) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

La décision a été cassée par le Conseil d’Etat, mais le raisonnement reste juste. La décision de la CA a été cassée car l’administration a appliqué la méthode 3 sans avoir vérifié auparavant que les méthodes 1 et 2 étaient inapplicables.

Appliqué à votre cas, si votre commune dispose encore de terrains constructibles comparables à celui
situé sous votre immeuble, c’est ce prix qu’il faut retenir, selon la méthode 1. En principe, il faut les vrais prix de vente effectifs des terrains. Est-ce vraiment 171 €/m² ? Difficile à dire. Vous pourriez peut-être avoir cette info sur les vrais prix de vente via votre notaire ou votre AI. Je ne sais pas si DVF recense aussi les prix de vente de terrains constructibles.

Bref, supposons que vous arrivez à déterminer le vrai prix de vente de terrains similaires, et qu’il est de 171 €/m².

Ensuite, le calcul n’est pas du tout celui que vous dites, car vous confondez des m² d’appartements et des m² de terrains.

Supposons que votre immeuble fasse 1000 m², construits sur une parcelle de 700 m². Il faut faire :
valeur terrain = 171 *700 = 119700
valeur terrain au pro-rata de l’appartement : 119700 * 69/1000 = 8259 €.

Cela dit, la plupart des EC appliquent mécaniquement un pourcentage arbitraire (situé entre 10 et 20 %) sur le prix d’achat, sans s’embêter avec les méthodes sus-décrites.