Leo2017 [92] : étude de cas immobilier (vendre ou faire louer ?)

Leo2017 · #1

Bonsoir à tous, j’ai une petite problématique. Merci d’avance pour votre lecture.

J’ai une résidence principale, un studio à Fontenay aux roses, dans le 92,
pour laquelle je paye :

Crédit + assurance: 486€/mois
Charges: 85/mois
Taxe foncière: 44/mois

J’ai la possibilité (je pense, au vu du marché dans le quartier) de le louer 710 charges comprises.
Ce qui ferais ~+100€ de cash-flow mensuel, (sauf si j’ai omis quelques charges, ce qui est probable)

Donc très légèrement rentable, mais avec la prise en compte que de 70% des revenues du loyer par le banquier, ca grignote de quelques pourcents mon taux d’endettement.
Depuis quelques mois je me forme sur l’immobilier et je m’ aperçois malheureusement que ce n’est pas un gros cash-flow, en comparaison à ce que j’ai pu voir sur le forum ou sur internet en général.

Le problème est le suivant: J’ aimerais changer de région pour un changement de vie, profiter des prix plus attractifs de la province, car j’ai l’impression qu’il est possible d’y faire de meilleurs affaires.

Je devrais donc me retrouver un travail sur place, tout en voulant investir "à fond".
Devrais-je choisir de revendre mon bien pour repartir sur une base plus rentable ? (Je me ferais environ 35K de plus-value)
Ou bien, selon vous, un cashflow est un cashflow, et du moment que le bien est rentable, autant emprunter à fond (en misant aussi sur une envolée des prix avec le grand Paris etc.)

J’ai l’impression d’avoir deux choix qui se valent à peu de chose, j’aurais besoin de vos lumières.
J’irais au plus intéressant économiquement bien entendu, car objectif rentier !
Merci

Mots-clés : immobilier, studio, vendre ou faire louer

Bernard2K · #2

Vous avez oublié :
- l’entretien
- la gestion (probablement par agence puisque vous voulez partir loin)
- et surtout la fiscalité.

Bon, sinon, envisagez-vous de louer nu ou meublé ?

Il faut aussi raisonner en rentabilité, donc savoir combien il vaut :
- combien l’avez-vous payé ?
- combien pourrait-il se revendre, net vendeur ?

Leo2017 · #3

Effectivement…si cet appartement doit être loué, ca serait en meublé.

Il pourrait aussi se revendre 135k€ net vendeur, il me reste actuellement 100k€ à payer, ce qui sauf erreur de ma part me ferait 35K€ de plus-value. (Non taxé car résidence principale. )

Surin · #4

La question est:

Bernard2K a écrit :
- combien l’avez-vous payé ?

Bernard2K · #5

C’est troublant, vous avez acheté des formations en ligne, mais vous oubliez la moitié des charges et toute la fiscalité, donc vous ne savez pas calculer correctement un cashflow et une rentabilité ; et vous ne savez pas calculer une plus-value non plus ; ça se calcule par rapport au prix d’achat et non au CRD ; et certes si vous revendez maintenant vous êtes exonéré pour cause de RP, mais si vous mettez en location puis revendez, vous serez taxé sur la plus-value, donc ça vaut la peine de la comprendre.

Vous devriez réviser les bases : charges d’un bien locatif ; fiscalité ; rentabilité, cashflow ; et imposition sur la plus-value.

Tout se trouve sur le forum et/ou ailleurs sur l’internet. Vous devriez aussi demander aux formateurs le remboursement de leurs formations manifestement inefficaces.

Non, je suis désolé si je suis un peu incisif, mais il vous manque vraiment les bases, et ce n’est pas le rôle du forum que de réexpliquer pour la centième fois le B.A.BA.

maxlille · #6

Rapide calcul => vous l’avez vraisemblablement acheté +/- 130kEUR avec frais de notaire

Coût d’acquisition: 130.000 EUR

Loyer potentiel pour un studio 700e CC environ (800e si > 30m2) donc en HC on est entre 615/715

Partons sur 715e multiplié par 12 => rentabilité brute à 6.6% (8.560e/130.000e)
Pas hallucinant mais si marché tendu alors vacance plus faible donc pas non plus complètement mauvais, surtout si l’espérance de plus-value est forte (à vérifier sur Fontenay).

Loyers HC = 8.560e (hypothèse haute avec aucune vacance)
Emprunt (25 ans ?) = 5.832e dont intérêts annuels actuels 2%x100.000e = 2.000e
TF = 440e
Charges non récupérables (estimation) : 700e
Charges LMNP (CFE + comptable): 247e (à vérifier) + 400e = 447e
Assurance PNO: 150e
Amortissement (à vérifier car base terrain prorata plus faible en RP): 70% x 135.000 sur 30 ans = 3.150e
Travaux: 1% de la valeur du bien par an = 1.300e
Assiette BIC probable: 8.560 - 700 - 440 - 447 - 3.150 - 150 - 2.000 - 1.300 = 373e x 47,2% = Impôt de 176e (si TMI 30%).

Cash flow: 8.560 - 700 - 447 - 5.832 - 440 - 150 - 1.300 - 176 = -485e ?

Je vous laisse le soin de vérifier les hypothèses.

Si vous ne comptez pas rester sur place, peut-être penser à vendre car il faut pouvoir gérer à distance en direct / agence (frais supplémentaires).

Par ailleurs, selon votre destination en province vous trouverez relativement plus facilement des rentabilités plus fortes.

Après encore une fois si la probabilité de hausse du m2 sur Fontenay est très forte, conserver ?

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