Srial33 [94] : étude de cas immobilier (studio à refaire)

Bonjour à tous,

Après vos conseils sur mon intention de faire un Pinel pépère, j’ai annulé ce projet, et investi dans un premier immeuble de rapport (500k€) de 5 logements via une SCI à l’IS (avec un cash flow de 0… je sais ce n’ai pas terrible) avec ma compagne.
Nous sommes en cours d’acquisition de 2 petits studio à 5 minutes de chez nous (94 proche Paris).
Nous nous posons actuellement la question d’un quatrième investissement dans un studio à refaire entièrement.

Notre profile

- En cours de mariage (en Avril 2018) sous le régime de la séparation de bien, 30 ans, TMI de 30%, revenus totaux de nous deux de 100k€ brut par an + 10k€ de variable et 10k€ de participation intéressement.
-1 Immeuble de 5 appartements dans le 91 sous SCI à l’IS avec un cash flow de 0€
-2 petits studios dans une ville sympa du 94 qui serons loués meublés en LMNP avec un cash flow de 0.

Nos APTITUDES

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : moyennes
- Temps disponible : 5 à 10h par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio de 20 m² au troisième et dernier étage d’un immeuble ancien. Les parties communes ne sont pas top mais d’ici 2 à 3 ans max elles seront refaites ainsi que le ravalement de façade.
-Un locataire qui devrait sortir des lieux en Juin 2018 au maximum (démarchés d’huissier déjà commencé)
- Pas de parking ni de cours.
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau divisionnaires individuels. Compteur d’électricité divisionnaire.
- Décoration : A refaire entièrement (SdB, Toilettes, murs, éléc, sol, plafond en super état)

LOCALISATION DU BIEN

- 94, à 5km de Paris avec un accès facile à 2 autoroutes, A 9 minutes à pieds d’une gare RER qui deviendra aussi une gare du métro du grand Paris.
- Périphérie : L’immeuble est dans une petite rue donnant sur un des plus gros axes de circulation de la ville. Commerces à proximité (20m). Un kebab occupe le RdC de l’immeuble mais aucune odeur ou nuisance n’arrive au 3ème étage (j’ai vérifié).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense avec l’arrivé du métro du grand Paris mais je n’ai aucune certitude.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 79k€
-Travaux : A déterminer. Je pars sur 1000€ du m² soit 20k€
- Loyer envisagé : 650€ / mois soit 7800€/an hc
- Taux de vacance envisagé : 2 semaines tous les ans
-Frais de copro : 660€/an
- Assurance GLI :  250€/ an

-Travaux de maintenance : 500€/an
- Taxe foncière hors TEOM : 600€/ans
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€/an
-Frais de compta LMNP : 100€/an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 8.5%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance – Taxe foncière – Assurance - comptabilité / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 5.6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 7500€
-Montant du crédit : 92k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.8% (Je sais le taux n’est pas bon mais c’est le 5ème projet que je fais avec la banque en 1 an donc ils commencent à être difficile)
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 20k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

Le cash flow est légèrement positif (+200€/an) en intégrant 2 semaines de vacance locative par an ainsi que l’ensemble des frais annexe (GLI, travaux, etc etc).

Voici mes questions :

-Combien coute une rénovation complète (Tout casser sauf les murs porteurs et refaire, cloisons, elec, plomberie, sols, SdB, Cuisine, peintures et finition) pour un 20m² en IdF ?
Je suis partie sur 1000€/m² soit 20k€ mais j’aimerai être certain que ça ne dépasse pas.
Je dirai 2500€ cuisine, sol, peinture et finition.
5000€ Electricité
2000€ tout casser et nettoyer
2500€ cloisons
5000€ Plomberie
3000€ divers et marge de sécurité

-Combien de temps une telle rénovation prend-elle ?

-Toutes vos remarques / questions sont les bienvenues.

Au plaisir de vous lire.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), travaux