Julien62 [62] : étude de cas immobilier (travaux : ANAH, déficit foncier et +value immobilière)

julien62 · #1

Bonjour,

Je suis actuellement en réflexion de faire ou de faire faire des travaux dans une maison :

Prix d’achat : 15 000€
Travaux fait par moi même 40 000€
Location : 1000€/mois
Revente: 170 000€

L’idée est de louer la maison 5/6 ans de faire du déficit foncier ( Borloo ancien ) puis de revendre.

A ce que j’ai compris si je fait les travaux moi même mes matériaux ne pourrons pas être ajoute au prix d’achat donc plus value imposable 155k€ :s mais les matériaux seront retire de mes revenus foncier et 10700€ sur mes revenu imposable
Mais comme je suis pas imposable très peu d’intérêt

Je réfléchi donc a faire faire les travaux par entreprise avec convention anah.
Les travaux sont subventionnés a 35% a ce que j’ai compris et sont déductibles de la plus value immobilière.

Les travaux subventionnés par l’anah sont ils déductible des revenus foncier ( déficit foncier ) et de la plus value immobilière ? Ou c’est soit l’un soit l’autre ?

Pour informations :

Revenu imposable par an : 15 000€
6 000€ de loyer imposable en lmnp (12k€/2)
3 parts fiscale

Merci d’avance pour votre aide

Mots-clés : anah, deficit foncier, immobilier, plus value

lachignolecorse · #2

Vous devriez lire ceci : Dispositif Borloo ancien - Investissement locatif - ANIL

alex44 · #3

C’est 9 ans l’anah avec subvention…

Votre prix achat /revente me semble enorme…

Bernard2K · #4

julien62 a écrit :
Les travaux subventionnés par l’anah sont ils déductible des revenus foncier ( déficit foncier )

Oui, mais la subvention est considérée comme un revenu foncier.
C’est à dire que si cette année-là vous touchez 3 k€ de loyer, 10 k€ de subvention, et payez 40 k€ de travaux et charges, votre revenu foncier est :
3 +10 - 40 = -27 k€ de revenus fonciers, soit 10,7 k€ déduits de votre revenu imposable et 16,3 k€ de déficit reportable.

et de la plus value immobilière ? Ou c’est soit l’un soit l’autre ?

C’est soit l’un soit l’autre.

julien62 · #5

Merci pour vos reponses rapides

@lachignolecorse: Je regarde ca

@alex44: Oui je sais pour les 9 ans, je suis pret a attendre 3/4 ans de plus si je peu économiser quelques k€ et surtout des heures de travails

Mon prix d’achat reel est de 62k€ mais pour 2 maisons
J’ai abattu une maison pour revendre un terrain a batir
J’ai divisé le terrain en deux sur la maison restante pour revendre un autre terrain a batir
Sur le prix d’achat initial j’ai deja utilisé 45k€ pour déduire du prix de vente sur la plus value des terrains
Je vais deja payé 17k€ de plus value sur les terrains, je voudrais reduire les frais sur le maison

Bernard2K: Je prend bonne note de l’info, je ne savais pas… Toujours au top vos infos!
Peut on choisir de ne pas faire de deficit foncier pour garder le montant des travaux en déduction de la plus value ?
Si oui, le montant retenue est celui de la facture déduit de la subvention j’imagine?

Merci d’avance pour vos reponses

Bernard2K · #6

D’après le bofip, la question n’est pas vraiment de savoir s’ils ont déjà été déduits des revenus fonciers.

Avant tout,
- sont déductibles du calcul de la PV : les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
- sont non déductibles du calcul de la PV : les travaux d’entretien et de réparation.

Il y a certes la notion que les dépenses déjà déduites des revenus fonciers ne peuvent pas être déduites une deuxième fois ; mais avant tout, c’est une question de nature de travaux :
- des travaux de reconstruction ou agrandissement sont inéligibles en déduction des revenus fonciers, donc de toutes façons vous ne risquez pas de les avoir déduits pour créer votre déficit foncier.
- des travaux d’entretien et de réparation restent inéligibles au calcul de la PV, même si vous ne les avez pas déduits de vos revenus fonciers.

Cf. : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition (à partir du point 100).

Pour la distinction entre les différentes catégories de travaux (construction, reconstruction, etc.), c’est bien détaillé dans le bofip relatif aux revenus foncier : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Iqce · #7

Bonjour Julien,

Juste pour des fins "statistiques" et considérant l’anonymat total du forum, vous faites cela en tant qu’entrepreneur ou simple particuliers svp ?

julien62 · #8

Merci pour vos reponses

@Bernard2K: Merci pour les liens, je regarde de plus pret mais c’est assez vague quand meme :
Pour la plus value on parle de travaux d’amélioration donc c’est assez vague et peu certainement correspondre a des travaux déductible des revenus foncier car il est aussi ecris:
lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Cela reste assez vague pour moi

Je refait l’ensemble du second oeuvre de la maison ( électricité, plomberie, placo, carrelage, SDB, cuisine ) je ne sais pas vraiment comment les impots le prennent en compte…
Travaux d’amélioration ? et donc déductible de la PV ?

Par contre je n’ai pas trop de doute ( peut etre a tord ) sur le fait que ces travaux seront prise en compte pour du deficit foncier ( il y a pas mal de membre qui font de gros travaux de rénovation pour faire du deficit foncier )

La question est donc peut on choisir de ne pas déclarer en déficit foncier les travaux qui sont déductible de la PV et en deficit foncier pour les garder pour la revente ?

Il y a aussi la question du LMNP au reel: Si je ne dit pas de betise, les travaux peuvent venir en amortissement en plus de la valeur du bien et etre pris en compte lors de revente pour reduire la plus value ( si ils sont dans les critère bien sur )

Iqce: Je le fait en simple particulier mais je réfléchi a la pertinence de le faire en entreprise:
J’ai trouvé cela: Plus-value immobilière et travaux : les matériaux peuvent désormais venir en majoration du prix d’acquisition
Je peu donc acheter mes matériaux moi moi puis créer une micro entreprise pour me facturer ma mains d’oeuvre qui me coûtera environ 23% de d’impôts sur les sociétés sur ce montant mais me permettra de déduire le cout des matériaux plus le coût de ma main d’oeuvre lors de la revente ( PV imposé a environ 38% )
J’ai travaillé pour un artisant qui avait fait ca il y a quelques années, par contre je pense que je serait obliger de faire quelques chantier pour d’autres personnes pour que ca soit legal ( ne pas etre mon unique client )
Qu’en pensez vous?

Merci d’avance pour votre aide

alex44 · #9

Ha, je dois avouer que je n’avais pas pensé que les travaux deduit des revenus fonciers (d’amélioration au moment de l’achat) ne l’était pas une nouvelle fois à la revente…
C’est logique d’un coté, mais ça risque de piquer en PV.

Par contre on pourra opter pour le forfait de 15% quoiqu’il arrive à condition de garde 5 ans mini l’immeuble ? (Même si on a deduits des travaux de mes revenus fonciers)

julien62 · #10

Oui, j’ai fait quelques simulation et je suis a environ 45/50K€ de plus value a payer avec travaux deduit sinon je suis a 60 K€ :s, je vais deja payer 17K€ dans quelques semaines ca commence a faire beaucoup :s

Le forfait de 15% est sur le prix d’achat soit 15% de 15k€ soit 2250€ a deduire des 155k€ de plus value taxable soit presque rien :s

Dommage que je ne soit pas qatarien …

En faite sur la maison je pensé pouvoir faire 2 logements pour augmenter la rentabilité mais la mairie me demande 2 places de parking par logement et ce n’est pas possible techniquement
J’ai donc un seul grand logement qui pourra etre loué 1000€/mois

Avec un prix d’achat de 15k€ + 40k€ de travaux ma rentabilité depasse les 20%
Mais a un prix de vente de 170k€ et en retirant la taxe de la PV mon rendement brut est de moins de 10%
Et si on prend en compte uniquement la prix de vente mon rendement est de seulement 7%

L’idée est de récupérer mon bénéfice pour réinvestir sur un plus gros projet avec une meilleur rentabilité.
Quoi qu’il arrive je n’est pas fait une mauvaise affaire mais clairement je me fait matraqué fiscalement et encore je ne suis pas imposable, je n’imagine même pas si j’avais un TMI de 30%….

Je pense que je vais m’orienté vers la solution des travaux fait moi meme mais facturé via une micro entreprise ( je vais voir avec ma comptable la légalité de la chose ) puis louer en LMNP a abattement.
Si un jour j’ai besoin de vendre je pourrais quand meme deduire mes travaux

La meilleur solution serait de soit vendre ma RP pour habiter dans cet maison mais changement d’ecole pour les enfants et pas mal de procédure pour le travail de ma femme, soit loué ma RP 2 ans pour vivre 2 ans dans cet maison, la vendre puis revenir dans ma RP actuel mais bon beaucoup de changement aussi

J’avais pensé a une année sabbatique hors de France ( pour faire 60k€ d’économie… ) mais la encore la lois est bien faites, mes intérêt économique resterons en France et donc je serai encore résident fiscal Français et je devrait payer les 19% d’IR sur mais peut etre pas les 17,2% de CSG donc "seulement" 30k€ d’economie et pas de quoi se payer une année sans autre revenu que les locations

Bref la loi pour les petits gens est bien faite pour les taxer un maximum sans compter la perte des peu d’allocations que nous touchons de la CAF qui font encore gonflé la note

Dernière modification par julien62 (05/02/2018 10h26)

Bernard2K · #11

julien62 a écrit :
Cela reste assez vague pour moi

Je refait l’ensemble du second oeuvre de la maison ( électricité, plomberie, placo, carrelage, SDB, cuisine ) je ne sais pas vraiment comment les impots le prennent en compte…
Travaux d’amélioration ? et donc déductible de la PV ?

Vous ne faites pas beaucoup d’efforts pour comprendre. Le Bofip est clair :
"Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie".
Par exemple, votre appartement avait déjà une installation de plomberie. Donc, vous n’apportez pas un élément de confort, mais vous réparez une installation existante. Travaux de réparation. De même, votre appartement avait déjà une installation électrique, des revêtements de mur et de sol, une SDB, donc tous les travaux que vous faites sur ces points sont des travaux de réparation.
Si votre appartement n’avait pas de cuisine équipée, et que vous posez une cuisine équipée : vous apportez un élément de confort supplémentaire : travaux d’amélioration.

Dans les différentes catégories de travaux, les travaux d’amélioration sont les seuls à être "entre les deux", c’est à dire à pouvoir être déduits des revenus fonciers, et déduits de la PV. Il n’y a que pour eux que se pose vraiment le problème de ne pouvoir les déduire de la PV que si ils n’ont pas déjà été déduits du revenu imposable.
Si on prend les travaux de réparation : déductibles du revenu foncier, mais pas de la PV. Si on prend les travaux de reconstruction : non déductibles du revenu foncier, mais déductible de la PV.
D’ailleurs il faut aussi noter que les travaux d’amélioration ne sont déductible du revenu foncier QUE si c’est une habitation. Si vous louez un garage, un commerce ou des bureaux, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles du revenu foncier.

Iqce: Je le fait en simple particulier mais je réfléchi a la pertinence de le faire en entreprise:
J’ai trouvé cela: Plus-value immobilière et travaux : les matériaux peuvent désormais venir en majoration du prix d’acquisition
Je peu donc acheter mes matériaux moi moi puis créer une micro entreprise pour me facturer ma mains d’oeuvre qui me coûtera environ 23% de d’impôts sur les sociétés sur ce montant mais me permettra de déduire le cout des matériaux plus le coût de ma main d’oeuvre lors de la revente ( PV imposé a environ 38% )

Ca me semble une très mauvaise idée. C’est inutilement compliqué, et c’est le genre de montage qui atttire l’attention des impôts.
Concernant la possibilité d’acheter des matériaux et de faire poser par une autre entreprise : certes, une cour d’appel a considéré que c’était possible. Mais l’administration fiscale n’a pas modifié sa doctrine pour autant. Ca veut dire : d’abord contrôle fiscal, puis redressement. Vous contestez, vous allez devant le juge et, 10 ans plus tard, vous aurez raison (peut-être ; notez que le M. X. en question a perdu). Le petit gain que vous espérez vaut-il vraiment de se faire des cheveux blancs pendant 10 ans ?

Par ailleurs, les gens qui veulent faire du LMNP au réel et qui ont déjà une entreprise en micro rencontrent plein de soucis : il y a eu plusieurs posts à ce sujet, certaines administrations leur répondent que c’est impossible, d’autres que c’est possible… Si vous envisagez de faire du LMNP au réel, créer une entreprise en micro n’est vraiment pas une bonne idée !

Et de plus, vous êtes fonctionnaire, vous êtes en principe interdit de gérer une entreprise ; il vous faudra demander une autorisation avant de pouvoir lancer votre micro-entreprise.

Je vous conseille franchement d’arrêter d’envisager des solutions abracadabrantesques et de rester dans les solutions bien connues et bien balisées. Il y a déjà des régimes avantageux (comme le LMNP au réel), il me semble inutile d’aller tenter le diable avec des travaux refacturés à soi-même via une micro-entreprise (surtout quand on est fonctionnaire !)…

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2018 10h56)

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