Bourru [54] : étude de cas immobilier (studio à rafraîchir et meubler)

Bonjour,

Oui 3000€ est peu être trop fort.

J’ai zappé certains éléments :
La comptabilité sera effectué par un ami comptable, gratuit donc. (Sauf si je peux déduire une bonne bouteille de temps en temps pour le remercier!)
La CFE : j’ai déjà un studio en lmnp donc il faudrait que j’en compte la moitié je pense.

Je vais faire une offre plus agressive, dans les 32000 «la bonne affaire se fait au prix d’achat».

J’ai également quelques interrogations concernant l’aménagement mais ca sera, peut-être, pour plus tard…

A bientôt,
Bourru.

Bonjour,

Pour le mobilier c’est peu-être un peu fort effectivement mais cela reste correct :

- Lit 300€
- Cuisine 500€
- Machine à laver
- Electroménger : 300
- Aspi : 100
- Canap : 300
- Vaiselle : 100
- Table, table basse, déco, sdb, table, frigo bref 3000 c’est fort mais 2k c’est le mini si vous voulez faire du propre.

Vous avez un taux à 1.45%, pourquoi réduire le crédit sur 16 ans ? Je pense qu’il faut que vous allongiez la durée du crédit à 20ans qui est souvent la durée optimal CF/intérêt.

Si vous avez déjà un appartement en meublé, vous avez déjà fait une déclaration CFE, à voir si elle est dans la même ville.

Par contre je n’ai pas compris votre calcul concernant la mensualité sur 70% max du loyer. Votre cash flow se calcule sur le loyer réel donc 350€ loyer - 247€ de mensualité soit 103€ Brut.

Sur le papier votre investissement n’a pas l’air déconnant.

Pour ma part, je négocierai clairement plus. Faite une offre tabassé et voyez, rien ne vous empêches de faire une contre offre plus haute. Vous ne prenez que le risque que le vendeur vous dise oui et donc d’acheter moins cher.
Deuxième conseil, allongez votre durée de prêt à 20 ans.

Je n’ai pas refait les calculs mais si vous faite ça votre CF devrais être positif, sur une renta de ce type il n’y a pas de raison!

Bon courage pour votre bien !

Bryan

Bernard2K a écrit :

InvestisseursIntelligents : vous avez "oublié" de passer par la case "présentation". Ca serait utile et même urgent si vous espérez convaincre modérateurs et foreumeurs que vous voulez vraiment participer à cette communauté et non pas seulement drainer du trafic sur votre site internet.

Bonjour Bernard, j’ai supprimé le lien vers mon site en signature pour éviter toute ambiguïté,

Cdt,

Bonjour,

Pas de problème pour le HS!

Merci pour la remarque concernant l’individualité du chauffage, j’ai revisité l’appartement et il y a effectivement un système pour cela.

Pour la durée du prêt, vous avez probablement raison pour allonger la durée sur une 20aine d’années. Je ne sais pas pourquoi je me cantonne à ne pas dépasser 15ans, l’impression que c’est ridicule de prendre aussi long pour un si "petit" investissement probablement…
Je vais donc suivre vos conseils sur ce point.

Merci de me rappeler à l’ordre sur les dégâts du faux plafond de l’immeuble, si l’affaire se conclue je contacterai le notaire sur ce point! Je suis probablement encore trop…naïf sur ce genre de chose.
(Même si ce document ne doit avoir aucune valeur "juridique" j’ai un mail écrit de la part de l’AI me disant que c’est bien l’assurance du syndic qui prend en charge les travaux.)

Concernant la CFE j’ai bien fait une déclaration mais mon 1er logement n’est pas dans la même ville, votre message me laisse penser qu’il y a quelque chose de particulier si plusieurs logements ne sont pas dans la même ville? Je ne pense pas être le seul dans ce cas…

Avec ces conseils, je vais faire une offre sur ce logement,
Bonne soirée à tous,

Offre acceptée a 32000!

Bonjour,
Je ne saisis pas bien le sens de votre question…
Sur des petits budgets comme cela je me demande toujours jusqu’où je peux descendre : le moindre 1k€ représente un % plus important que sur un immeuble par exemple.

Dans mon esprit je comptais faire une offre a 34k€, ce que l’AI m’avais dit qu’il était possible lors de ma visite.
Mais j’ai senti que pas grand monde n’était intéressé par ce bien et encouragé par vos avis j’ai voulu descendre jusqu’à 32k€.
Lorsque j’ai fais mon offre a 32k€ l’AI m’a dit que c’était un peu trop mais a finalement proposer mon offre sans que j’ai besoin de pousser.

Du coup, la rapidité de l’acceptation je me dis que j’aurais peut être du descendre encore plus…!

A bientôt!

Oui effectivement.
Ce n’est que mon second achat locatif et le premier (similaire, un studio affiché au même prix) a été acheté pour 34k€ après plusieurs A/R de proposition de prix.
Inconsciemment, cela a peut-être joué…

Bref, j’apprends!

Voyons Surin… c’était un peu d’humour… il y a toujours une valeur qui fait basculer la vente. Cela dépend de beaucoup de paramètres, parfois irrationnels. En effet, j’ai eu peu de refus, tout simplement parce que je ne fais de proposition que si je sens la bonne affaire et que le projet me plait. Rien qu’à la lecture de l’annonce et le premier appel téléphonique, je laisse tomber 80% dès projets.

Bonne chance à Bourru. Le plus facile est fait. Maintenant, il lui faut passer au financement, aux travaux… Bon courage !