Popples : étude de cas immobilier (vendre ou rénover pour louer ?)

Popples a écrit :

Elle est un peu défraîchie, une agence immobilière nous l’a estimée à 60 000 € ce qui me semble vraiment peu étant donné qu’elle est très bien située

Je vais être un peu brutal mais c’est le discours de 100% des gens qui sont déconnectés des réalités du marché. Si l’agent vous dit 60k€, attendez vous à le vendre ce prix là, ou moins. L’agent est susceptible d’augmenter le prix de l’estimation afin d’avoir le mandat, mais n’a aucune raison de sous-estimer volontairement la maison.
Ou alors, vous décidez que vous savez mieux que l’agent, et vous utilisez Patrim pour essayer d’estimer votre maison. Y a-t-il eu des ventes comparables dans les années écoulées (surface similaire et état similaire) ? Patrim vous dira à quel prix, ça vous permettra de voir à quoi vous attendre.
Regardez également les annonces existantes pour d’autres biens, pour voir comment se situerait le vôtre. N’oubliez pas que les prix de présentation ne sont pas les prix auxquels la transaction est conclue, et dans certaines zones il peut y avoir une grosse différence.

Voyons la description de votre bien :

Popples a écrit :

Au 1er étage : une chambre de 11m² et une de 6-7m² (chambre d’enfant)

Non. Une chambre de 11m² avec son dressing, mais 6-7 m² (j’imagine plutôt 6…) ça n’est pas une chambre.

Et les travaux à faire… en gros, tout est à faire, n’est-ce pas ? Et j’imagine que vous avez oublié de lister la salle de bains à refaire car elle sera au moins fortement démodée (vu le reste de la description). Donc vous partez sur une rénovation à 800€/m² (à la louche, surtout demandez des devis pour vous aider à vous décider), c-a-d 48k€ de travaux à prévoir en plus des 60k de prix de vente, soit un coût total pour l’acquéreur (hors frais de notaire !) de 108k€. À vous de voir si c’est cohérent avec le marché local ou si vous pouvez vraiment vendre "bien plus".

Faites ensuite le calcul de rentabilité locative. 550€ CC on va dire 530€ HC (je ne compte que la TEOM), donc un rendement brut de 5.8% pour un coût de 108k€. Il y a pire, mais il y a surtout mieux. Tout dépend de votre patrimoine actuel - si vous êtes fortement chargés en immobilier ça aurait sûrement du sens de vendre cette maison et d’acheter des actions, inversement si vous avez déjà un gros PEA etc. la mise en location peut se défendre.

Vu l’ampleur des travaux que vous décrivez, je pense qu’un rendement de 5.8% brut est insuffisant.

Pas au stade de l’estimation avant mandat. Une fois le mandat signé, oui, il a intérêt à faire baisser le prix. Avant signature, pas vraiment. Par contre il arrive qu’il se trompe, et parfois de beaucoup, mais dans une ville qui a un métro il doit y avoir suffisamment de liquidité sur le marché pour qu’une erreur soit peu probable.

Quelle est la commission de l’agence? Ils sont parfois gourmands sur ces petits biens. Avez vous la surface suivant loi Carrez? Sur les 16m2 du second, cela comprend la cage d’escalier?

Le prix annonce n’est pas surprenant. C’est le prix vu l’état. Toiture en fibro (amiante probable), torchis… et tout à refaire (Elec, gaz…).

Pour la solution à retenir, ce n’est pas à nous de statuer. Je connais bien ces maisons. Leur prix dépend aussi de la tenue de la couree et du quartier.

Vous savez 2 types de clientèle pour ma vente. Les investisseurs et les familles très modestes.

Je suis assez d’accord avec le niveau de loyer loué en l’état (500/550€) avec quelques travaux. Par contre, ce doit être une passoire thermique.

J’ai failli investir il y a quelques mois dans une maison de couree. Le prix maxi d’achat que je me suis fixé est 1000€/m2 pour que l’opération soit rentable (il n’y avait pas d’extension à ma maison mais surfaces et configuration quasi identiques)

Le plus rentable est de rénover complètement le bien et le louer en meublé  à des étudiants avec un seul bail (coloc). Vous pouvez espérer 700/800€HC pour 2 chambres. (Voir si vous pouvez passer à 3 avec l’extension). Le coût de la rénovation (50 m2, meubles inclus) etait de :
- 20000€ de matériaux
- 45000/50000€ si réalisé par une entreprise tous corps d’État

Avec un achat à 50000€ (Fai inclus) travaux réalisés par soi même, c’est rentable. J’avais prévu de faire une chambre au 1ier et une autre au second avec isolation phonique entre étages et cloisons pour isoler les chambres.

En rénovant totalement, vous êtes tranquille 10/15 ans sur le bâtiment.

Si vous rénovez a minima, vous devrez remettre un peu d’argent tous les ans pour maintenir un état acceptable. N’oubliez pas qu’on parle de taxer les passoires énergétiques. Si vous devez rénover, faites le avant de mettre un locataire dedans.

Pour les travaux, faites un emprunt.

Une chose est certaine: vous n’êtes pas objectif, malgré tous vos arguments. Oubliez cette agence, 9000€ fixe ça aurait du vous faire fuir. Faites de nouveau estimer la maison et oubliez aussi l’annonce que vous avez vue sur leboncoin et qui va rester en ligne des mois en attendant le pigeon, ce n’est pas cela qui reflète la réalité du marché, ouvrez les yeux. Dans tous les coins de France vous trouverez des annonces de bien pourris à des prix élevés, libre à ceux qui veulent soi-disant vendre de ne pas vouloir vendre.

Vous répétez par deux fois comme pour vous rassurer que la maison est habitable, ça ne veut rien dire. Elle l’est pour vous, certainement pas pour celui qui va devoir mettre 90000€ dedans et envisager de sérieux travaux car vu la description que vous faites, ça fait peur et cela suffit à faire fuir l’immense majorité des acheteurs.

Méditez-bien ce post qui devrait être lu par toute personne voulant vendre un bien auquel il est attaché sentimentalement:
Je n’arrive toujours pas à vendre  | Immobilier
Quand je vous lis j’ai vraiment la même impression !

Popples a écrit :

Quand on y habitait, on ne dépensait pas tant que ça en chauffage car il n’y a qu’une façade qui est en contact avec l’extérieur.

C’est sûr qu’on peut voir les choses de cette manière. On peut aussi dire qu’une seule façade reçoit la lumière naturelle (et encore, de la courée, ça doit pas être bien lumineux). Moins sexy…

Popples a écrit :

Pour la chambre de 7 m², en fait, le premier étage est divisé en 2 pièces et on avait mis une cloison pour séparer l’espace "chambre d’enfant" de l’escalier qui monte au 2e étage pour ne pas réveiller les enfants quand nous montions l’escalier. Cette cloison peut se retirer pour faire une chambre plus grande mais alors elle ne sera plus fermée.

Une chambre, c’est 9m², et c’est fermé. Sinon ce n’est pas une chambre, et c’est malhonnête de vendre cela comme tel. L’espace est sûrement intéressant, mais on ne peut pas appeler ça une chambre.

Les fenêtres, c’est cher et ça ne relève absolument pas de la déco (vous êtes encore en simple vitrage !). Vous vous êtes peut-être contentés de ce bien dans lequel vous avez été heureux, mais les acheteurs potentiels vont prêter plus d’attention aux "détails" que ce que vous semblez croire.
Encore une fois, regardez sur Patrim. On se moque royalement des prix d’affichage, sur des biens à rénover comme le vôtre il y a souvent une différence de 30 à 50% avec le prix réel de vente (et encore, quand ce n’est pas une différence de 100% car le bien ne se vend carrément pas - courant dans ma région, peut-être moins chez vous).

Pour valoriser une maison il faut des éléments objectifs : coût moyen du mètre carré de maison ancienne, prix réel de vente de maisons de surface et année de construction identique dans le même quartier, qualité d’isolation, surface vitrée, etc. Sauf à avoir des éléments objectifs vous permettant de contredire l’agent (qui semble quand même très gourmand, rencontrez-en donc un ou deux autres), votre proposition de valorisation à 90k€ n’est pas plus sérieuse que la sienne. Et comme dit Surin vous donnez l’impression de correspondre au profil du vendeur qui pense détenir un bien valant 50% plus cher que le marché parce que <raison subjective qui ne convainc pas grand monde>.

Bref, prenez les choses avec détachement. Maintenant, si on suppose que votre valorisation à 90k€ est correcte, vous remarquerez que ça descend d’autant le rendement locatif brut. Supposons toujours mes 800€/m² de travaux (Surin suggère que ça pourrait être plus si j’ai bien compris son message), donc 48k€, on tombe à 4.6% brut au lieu de 5.8%… ce qui fait encore plus pencher la balance en faveur de la vente.
Mon conseil : ne louez pas par dépit de ne pouvoir vendre la maison à sa "vraie" valeur (qui n’est qu’une vision de votre esprit, la vraie valeur étant celle à laquelle ça va se vendre). Louez si c’est une bonne affaire (estimez le rendement brut plus juste que moi, calculez le net-net et voyez si ça vous convient), vendez s’il vaut mieux récupérer le cash pour le placer ailleurs. C’est une décision objective, mathématique presque.

Bernard2K a écrit :

Concernant la chambre de 6 à 7 m² : contrairement à ce que disent plusieurs foreumeurs : non, une chambre ne doit pas avoir 9 m² minimum. Une pièce principale doit avoir 7 m² minimum et une ouverture sur l’extérieur apportant la lumière naturelle.

Légalement, vous avez raison. En pratique un acheteur aura du mal à considérer cela comme chambre, c’est ce que je voulais signaler. Un vendeur qui vous dit "chambre" pour 6m² vous vous rendez vite compte qu’il a une vision un peu idéalisée de son bien

Alors quelques réponses en vrac :
Je ne suis pas attachée sentimentalement à cette maison, loin de là, seulement à lire certains, j’ai l’impression d’avoir une ruine bonne à raser.
Lorsque mon mari a acheté cette maison en 97, seul le rdc était habité par le précédant propriétaire. Il l’a rénovée en bonne partie mais n’a pas touché au toit de l’avancée ni aux fenêtres. Nous avions pensé changer les fenêtres à un moment mais nous avions renoncé car nous n’avions pas les fonds disponibles à ce moment là. Le devis était de 3500 € pour tout passer en double vitrage.
Pour ce qui est de la lumière, la maison est très bien orientée (plein sud) et la courée est plutôt large donc la maison d’en face ne bouche pas la lumière.
J’ai regardé dans Proxim, je n’ai vu aucune vente de maison d’environ 60m² à moins de 76000 € et la plupart sont plutôt soit autour de 85 000, soit autour de 115 000 €.

Mais en fait, à vrai dire, peu importe. A la base, je pensais plus dans les 90 000 €. A ce prix là, ça me semblait plus intéressant de vendre pour être tranquille et pour placer notre argent autrement. Par contre si la maison vaut seulement 60 000 €, je ne suis plus si sûre que la solution de vendre soit préférable.

Le fait est que si nous vendons :
- Nous aurons à payer un impôt sur les plus-values puisque la maison avait été achetée 150 000 Frs et que les travaux ont étés faits par mon conjoint (donc pas de factures à rajouter au prix d’achat).
- Nous aurons des liquidités mais pas suffisamment pour racheter un bien en vue de faire du locatif car on ne trouve rien en dessous de 60 000 € et il sera probablement plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier qu’un prêt travaux.

Si nous ne vendons pas :
- Il nous faut trouver des fonds pour financer les travaux.

D’autres agences doivent passer pour estimer la maison la semaine prochaine. Je verrai ce qu’elles disent. C’est sûr que si l’une d’elle me dit 120 000 € je ne la croirais pas !
Dans tous les cas, si nous vendons, ce sera sans exclusivité et nous mettrons la maison en vente direct également.
Une entreprise doit aussi passer pour nous faire des devis pour la rénovation, j’en contacterai d’autres demain pour avoir d’autres devis et j’ai rendez-vous à l’adil pour connaître les aides auxquelles nous pourrions prétendre.
Ça me permettra peut-être d’y voir plus clair sur ce qu’il vaut mieux faire.

Oui merci !
Je l’avais déjà calculée sur la base de 80 000 € de prix de vente et nous devrons payer 7 000 € environ
C’est toujours moins qu’il y a quelques années (presque 18 000€) mais bon… ça fait une grosse partie du prix de vente quand même.
Normalement, dans 10 ans nous pourrons la revendre sans taxe car ça fera 30 ans que mon mari l’a acheté (si la loi ne change pas d’ici là)