Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu'il faut savoir !

Surin · #1

Bonjour,
Je lance ce sujet pour communiquer mes dernières expériences en matière d’investissement en parts de SCPI acquises sur le marché secondaire. Je pense que cela pourra être utile à la communauté, au vu de ce que j’ai pu lire sur certaines discussions.

Carnet d’ordre:

Les sociétés de gestion (SG) affichent un carnet d’ordre avec d’un côté les 5 ordres proposant le prix le plus élevé à l’achat et de l’autre les 5 ordres proposant les prix les plus bas à la vente. Si plusieurs ordres proposent le même prix, ils sont regroupés sur une même ligne.

Confrontations:

Les confrontations ont en général lieu une fois par mois en fin de mois, le dernier jour ouvré ou dernier mercredi, à vérifier selon les SCPI et en général les ordres et fonds doivent être réceptionnés par la SG la veille de la confrontation voire plus tôt.
Certaines SCPI, de plus en plus rares, proposent une confrontation par semaine.

Il suffit alors de se positionner à l’achat à un prix suffisamment élevé pour obtenir les parts que l’on veut acheter.
Facile à dire.
Beaucoup de carnets d’ordres s’agitent en toute fin de mois car certains attendent la dernière minute pour proposer leur prix et ainsi être sûrs d’obtenir les parts qu’ils désirent.
Ainsi - j’ai pu l’expérimenter - certains ordres sont "invisibles" car apparaissant au dernier jour de la confrontation et seront enregistrés directement sur le résultat final de cette dernière. Agaçant quand on se fait doubler mais à la portée de tous si on se donne les moyens de surveiller et réagir au dernier moment.

Comment se positionner au dernier moment:

Deux solutions, dans les deux cas les fonds sont supposés avoir été réceptionnés:
1_Certaines SG acceptent une communication par mail des ordres donc il suffit de se renseigner peu avant la confrontation par téléphone sur les derniers ordres du jour et ajuster son ordre. On envoie alors par courrier le même ordre ou formulaire de modification d’ordre si on a déjà passé l’ordre précédemment.
2_Dans le cas où la SG demande à avoir l’ordre en main propre, on dépend du courrier. Risqué. J’ai fait appel à mon chauffeur habitué à transporter les touristes à l’aéroport, je l’ai embauché pour transmettre mes ordres au siège des sociétés de gestion, en général à Paris. Cela permet la meilleure des réactivités, sachant que j’ai entendu dire que certains attendent même dans les locaux des SG pour rédiger leur ordre au tout dernier moment.

Si comme moi vous vous y êtes pris trop tard - un dimanche - alors que la confrontation allait avoir lieu le mercredi suivant et qu’il fallait que tout soit reçu le mardi, il est donc encore possible de passer ses ordres.

Transférer les fonds rapidement:

Pour le transfert de fonds, l’idéal est de demander le RIB de la SCPI à la société de gestion, les coordonnées bancaires sont parfois inscrites directement sur l’ordre d’achat, disponible facilement en téléchargement sur le site des SCPI.
Vous pouvez alors dès le lundi faire un virement par internet en fonction de la solution que vous avez pour valider un nouveau RIB et surtout du plafond quotidien disponible pour les virements.
Je me suis retrouvé dans ce cas, j’avais atteint mon plafond quotidien de 15000€ dès le lundi et si je faisais un virement le mardi, il allait arriver trop tard, le mercredi. Dans ce cas il suffit de contacter votre banque et demander un virement de trésorerie, le virement se fait alors dans la journée pour une quinzaine d’euros. La SCPI, même si elle ne le voit que le lendemain, aura en date de valeur le mardi.

Entre le fait de rémunérer un coursier une vingtaine d’euros et payer un virement un peu plus cher, il ne faut parfois pas se priver si cela permet de gagner un mois de dividende voire trois mois dans le cas des SCPI qui vous versent le trimestre entier.

Ne pas hésiter à verser un peu plus d’argent sur le compte de la SCPI, cela vous permet de remonter votre ordre au dernier moment, les fonds versés en trop étant reversés sous 3 semaines quoiqu’il en soit.
C’est d’autant plus utile de monter votre prix d’achat qu’en plus de passer devant les autres et être servi, dans la pratique le prix retenu est bien souvent inférieur car d’autres acheteurs seront servis en dessous et les vendeurs sont rarement réactifs, ils vendent en général au prix où se font les échanges des mois précédents.

Chose à connaître sur le prix où s’échangent les parts:

Une chose que j’ai apprise: prenons le cas d’une SCPI qui s’échange pour 100€ par part habituellement. Un vendeur vend 10 parts pour 90€ et les acheteurs se bagarrent, finalement le plus gros ordre propose 20 parts à l’achat à 120€. Cet acheteur va remporter la confrontation pour 10 parts mais au prix où à eu lieu la confrontation du mois précédent soit 100€. Si le vendeur avait été futé, il aurait mis un ordre de vente sur une seule part à 120€ et le prix d’échange aurait été de 120€. A méditer sérieusement, c’est valable dans les deux sens…
=> En fait c’est une erreur que font certaines sociétés de gestion (edit mars 2019 : Paref Gestion en l’occurrence et qui l’assume malgré les évidences montrant qu’ils sont dans l’erreur manifeste), on le verra dans la suite de la discussion.

Voici quelques carnets d’ordres de SCPI:

Accès Valeur Pierre => descendre jusqu’au milieu de la page, assez longue
Actipierre 1 => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Actipierre 2 => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Actipierre 3 => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Atlantique Pierre 1
Capiforce Pierre
Cifocoma
Cifocoma 2
CM-CIC Pierre Investissement
Fructirégions Europe
Fructipierre => cliquer sur achat-vente puis aller sur le carnet d’ordre en dessous
Le Patrimoine Foncier => cliquer sur "Marché de parts" au milieu

A vos ordres !

Dernière modification par Surin (09/01/2020 20h48)

Mots-clés : carnet d'ordre, carnet d'ordres, confrontation scpi, marché secondaire scpi

JMeuret · #2

Donc si je comprends bien,

Si le prix de vente précédent est de 300

Pour la vente actuelle,

Si on un ordre d’achats A 50 parts à 600 euros et un ordre d’achats B 50 parts à 500 euros
et un ordre de vente C à 50 parts 300 euros

A aura priorité par rapport à B et il achètera ses parts 300 euros.

Une technique serait donc de surestimer ses parts sauf si un vendeur malin en venait à tenter de vendre ses parts à 600 euros.

C’est bien ça?

sm94 · #3

Bonne idée cette file. Une question:

Il n’y a qu’un ordre à la vente pour 100 euros minimum
Il n’y a qu’un ordre à l’achat pour 150 euros maxi

A quelle prix la transaction s’effectue t’elle?

GoodbyLenine · #4

Dans ce cas, si la confrontation précédente s’est faite à X€ (avec 100 <= X <= 150), la transaction (au moins chez une SdG que je connais) sera faite à X€ (comme ce qu’indique Surin le sous-entend).

Surin · #5

Il faut être extrêmement rigoureux dans la lecture d’un carnet d’ordre, ce n’est pas si simple que cela peut le sembler au premier abord.

JMeuret:

La technique consistant à surestimer ses parts à l’achat permet en effet de rafler ce qui est disponible, avec le risque tout de même que ce prix soit finalement retenu si les vendeurs remontent leur prix.
Dans votre exemple, "A" aura en effet la priorité car il offre le meilleur prix, il aura les 50 parts disponibles à la vente à 300€ (ordre C), identique au prix du mois précédent.
_Si un vendeur inscrit une part à la vente à 600€, cela ne change rien. En effet seules 50 parts sont disponibles à l’achat pour 600€ et elles iront en priorité au vendeur "C" qui vend ses parts au prix le plus bas, soit ici 300€.
_Par contre si un vendeur inscrit une seule part à 500€, alors le prix de confrontation remontera à 500€, l’acheteur "A" qui proposait 600€ les paiera 500€ et l’acheteur "B" qui voulait 50 parts à 500€ aura la dernière part disponible à la vente, l’échange se faisant sur 51 parts.

Sm94:

Comme l’a dit Gbl, le prix de confrontation ayant plusieurs montants possibles sans changer le nombre d’échange de parts échangées, le prix retenu sera le plus proche du prix d’échange du mois précédent.

Je n’ai pas trouvé la source officielle pour cette règle que beaucoup de personnes compétentes en SCPI que j’ai pu interroger ignoraient mais plusieurs sociétés de gestions l’appliquent et bien souvent on ne la voit pas car les échanges se font en priorité sur la base du prix pour lequel le plus grand nombre de parts peuvent être échangées, ce qui suffit dans la majorité des cas à trouver un seul et unique prix.
Néanmoins j’attends une réponse formelle de l’AMF et après avoir interrogé d’autres sociétés de gestion, il y a un flou, les interlocuteurs considérant que soit la question ne se pose pas car le delta est rarement significatif, soit ils pensent aussi que l’échange se fait sur la base du prix le plus haut.

cedREIM · #6

Surin a écrit :
Ne pas hésiter à verser un peu plus d’argent sur le compte de la SCPI
[…]
dans la pratique le prix retenu est bien souvent inférieur car d’autres acheteurs seront servis en dessous et les vendeurs sont rarement réactifs, ils vendent en général au prix où se font les échanges des mois précédents.

Attention, dans le cas où vous avez des vendeurs, aussi malin que vous à l’achat, et avec de grande quantité de parts à vendre, ceux-ci pourrait tirer partie de la situation et vendre les parts plus cher au final. Vous seriez coincé par votre prix d’achat volontairement surestimé.

Edit : Vous semblez avoir vous même tempéré ce propos (le message est en brouillon dans mon bloc-note depuis hier) :

Surin a écrit :
La technique consistant à surestimer ses parts à l’achat permet en effet de rafler ce qui est disponible, avec le risque tout de même que ce prix soit finalement retenu si les vendeurs remontent leur prix.

Personnellement je me verrais plus "camper" dans les locaux de la société de gestion si j’était vendeur, pour optimiser mon prix de vente (quitte à vendre en plusieurs fois), que pour optimiser un achat. Question de point de vue.

Pour ce qui est de la source officielle il s’agit du Règlement général de l’AMF.

J’ai été mis sur la piste par un article, au demeurant fort utile pour vulgariser le fonctionnement du marché secondaire que vous trouverez ici :
La revente des parts de SCPI | MySCPI.com - Toute l’information pour faire son choix et investir en parts de SCPI

MySCPI a écrit :
Conformément aux dispositions de l’article 214-59 du code monétaire et financier et des articles 422-22 et suivants du règlement général de l’AMF les SCPI à capital fixe se doivent de disposer d’un marché secondaire ou s’échangent les parts.

Disponible ici, il s’agit précisément de l’article 422-31:
Article 422-31 du 24 novembre 2004 avec notes

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :
Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

sm94 · #7

Discussion faisant réfléchir…

Pour le cas cité par JMeuret, j’ai toujours pensé que c’était le premier arrivé (et proposant le prix retenu) qui était le premier servi, sans référence au delta entre proposition et prix retenu. Mais sans jamais vérifier auprès d’une société de Gestion, lesquelles signalent généralement que les ordres sont datés selon le jour d’arrivée. D’ou ma déduction, peut-être erronée.

Connaissez-vous un document qui détaille le fonctionnement des carnets d’ordres? il me semble que les SG pourraient en mettre en ligne.

PS: A quelques secondes près, la réponse m’a été donnée. Elle est donc sur MySCPI.com

"Les ordres d’achat qui seront exécutés en priorité seront les ordres d’achat les plus généreux et les ordres de vente qui seront exécutés en priorité seront les ordres de vente les moins exigeants. On donne donc priorité aux acteurs qui contribuent à la fluidité du marché. A limite de prix égal, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d’inscription sur le registre, priorité est donc accordée dans ce cas à l’ordre le plus ancien."

C’est effectivement inflationniste comme méthode! On apprend tous les jours sur ce forum!

Surin · #8

Je ne trouve pas que cette organisation du marché soit particulièrement inflationniste. Au contraire, on le voit pour ATP1, les acheteurs montent leur prix pour être servi, il n’y a pas assez de vendeurs la plupart du temps et ceux-ci se contentent d’un prix entre 180 et 189,19 hors frais.
Le prix d’échange aurait pu monter à plusieurs reprises à 196 minimum mais comme plusieurs prix étaient possibles pour le même nombre d’échanges - limité par le nombre de parts à la vente - on reste cantonné au prix du mois précédent soit 189,19€/part (hors frais).

Sur les autres SCPI il n’y a souvent qu’un seul prix pour lequel le plus grand nombre de parts d’échange, dans ce cas le critère d’ordre d’arrivée chronologique devient plus important.

Il ne faut pas hésiter à inscrire un ordre "raisonnable" d’achat en début de mois et monter son prix peu avant la confrontation via un formulaire de modification d’ordre, vous ne perdrez alors pas votre rang chronologique, l’inverse en cas de vente est valable aussi:

Instruction AMF n° 2002-01 a écrit :
La modification d’un ordre inscrit emporte la perte de son rang d’inscription lorsque le donneur d’ordre:
- augmente la limite de prix s’il s’agit d’un ordre de vente ou la diminue s’il s’agit d’un ordre d’achat ;
- augmente la quantité de parts ;
- modifie le sens de son ordre.

Cette règle avait permis - à ma grande surprise - de remonter mon ordre après l’arrivée d’autres ordres d’achat et de malgré cela être servi en priorité.

Surin · #9

salaze a écrit :
Bonsoir,

Cela fait plusieurs mois que je scrute le carnet d’ordre au marché secondaire d’Atlantique Pierre 1.

Hors, je constate depuis ces derniers mois des ordres d’achats nombreux, à des prix proches de 200€ hors frais. Du côté vendeur, un ou plusieurs associés proposent mensuellement des parts scotchées à 189,19€ hors frais.

La logique voudrait que le vendeur veuille obtenir le meilleur prix pour sa part et, ajuste le prix de celle ci sur la meilleure offre à l’achat, surtout que les demandes excèdent les offres.

Mais que nenni…. Il semble qu’un ou plusieurs associés soient philanthropes et décident de proposer leurs parts à un prix moindre que ce qu’ils pourraient obtenir. En aparté, cela m’a permis, ainsi qu’à KC44, d’obtenir des parts à un prix raisonnable dernièrement.

Cependant, je suis dubitatif sur ce prix de la part qui n’évolue pas depuis plusieurs mois alors que les offres d’achat pourraient aisément le faire grimper de quelques euros.

Je ne sais trop quoi penser de cette situation. Si des membres avaient des explications, je suis preneur, afin de mieux comprendre le fonctionnement des marchés secondaires.

Surin a écrit :
Je tente une explication:
_Les ventes se font parfois dans le cas de successions et les notaires se basent certainement sur le dernier prix d’échange, conseillant aux héritiers, bien contents de toucher ce montant, de s’aligner car sinon il risquent de ne pas voir l’échange se faire rapidement. Ni les héritiers ni les notaires n’accordent d’importance à 3 ou 5% de plus, l’essentiel étant de débloquer une succession.
_Certains sont dans le "cauchemar" ATP1 et sont déjà bien contents de vendre plutôt que de rester bloqués car le marché n’a pas toujours été aussi fluide qu’en ce moment et les perspectives restent sombres pour certains quand ils ont payé la part 320€.
_Le manque de compétence tout simplement de ceux qui mettent un ordre de vente et ne lisent pas ce forum et les bons conseils de Surin (là j’en fait un peu trop non ?) entre autres.
_D’autres pistes Gbl ?

Je rappelle qu’en l’état actuel des choses, si un associé met une part en vente à 195€ hors frais, l’échange se fait sur cette base et non 189,19.

Salaze s’est étonné du fonctionnement du carnet d’ordres de Atlantique Pierre 1, et il y a de quoi. Je lui ai répondu mais je remets la discussion et préfère la continuer ici où elle a davantage sa place car pour ma part je trouve que le carnet d’ordre de Fructipierre nous en apprend:

Plusieurs commentaires, sans prévaloir du résultat probablement compris entre 492 et 500€ hors frais (comme les prix affichés).
_Un vendeur confond Fructipierre et Fructirégions en mettant le prix des Fructirégions pour vendre ses Fructipierre. A ce prix j’achète comptant et content ou inversement
_Plusieurs vendeurs s’alignent sur le prix de 485€ hors frais alors que cela fait des mois que les échanges se font au delà de 490, seulement voilà, les ordres de vente au dessus de 485€ n’apparaissent plus.

Tout cela me conforte dans mon idée que les personnes qui vendent sont souvent peu informées ou suivent les conseils d’un notaire non spécialiste de telle SCPI en jouant la prudence absolue, quitte à perdre quelques euros par ordre.
Cela se défend mais pour les investisseurs de ce forum qui sont prêts à gratter le moindre centime pour abaisser le prix d’achat et augmenter par là même leur rendement, c’est difficilement compréhensible.

Surin · #10

Je souhaite vous soumettre un cas d’école avec le dernier échange de Actipierre 1.
Je m’étonne que le prix retenu n’ait pas été celui de mois précédent.
Voici le carnet d’ordres juste avant la confrontation:

et juste après la confrontation:

Voici la réponse de la SG suite à mon interrogation, m’étonnant que le prix retenu ne soit pas 591€:

AEW-Ciloger a écrit :
En réponse à votre mail, nous vous informons et ce conformément à l’article 422-31 du RG AMF que la règle qui prévaut sur le marché secondaire est la suivante : Le prix d’exécution est celui pour lequel le plus grand nombre de parts peut-être échangé. Dans le cas ou plusieurs prix peuvent être établis au même moment, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangeable est le plus faible.

En l’état les éléments dont vous disposez dans le carnet d’ordres accessible sur le site n’indiquent que les 5 plus haut prix à l’achat.

De ce fait, je vous confirme que le prix déterminé lors de la confrontation du 25/04 est correct et respecte en tout point l’article 422-31 du RG AMF.

Soit, en fait je n’arrive pas à comprendre la subtilité de la phrase "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangeable est le plus faible" par rapport à celle juste avant.
Si quelqu’un a une idée, je suis preneur.
Merci à vous

PierreP · #11

Bonjour,

Tout me semble cohérent.
Les vendeurs ont pu vendre leur 45 parts.
Les acheteurs ont acquis respectivement 33, 9 et 3 parts.

L’ordre d’achat à 538,17 n’a été satisfait que partiellement. L’ordre d’achat à 538,13 n’a pas été satisfait. Il semblerait que ces ordres d’achat aient été limités à la confrontation d’avril. C’est pourquoi ils ont disparu du carnet d’ordres.

Comme il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, ce sont les acheteurs les plus offrant qui font le prix.

Que pensez-vous de mon interprétation ?

Surin · #12

Svp, j’aimerais que vous lisiez tout ce fil de discussion et notamment le message #6 de CedREIM et les articles du Règlement général de l’AMF qu’il cite et en expliquant votre réponse, néanmoins juste sur les échanges mais qui ne m’explique pas pourquoi le prix retenu est le plus élevé proposé et non celui du moi dernier, contrairement à ce que l’on a vu sur Atlantique Pierre 1 récemment.

PierreP · #13

Le fait que l’acheteur à 538,17 n’ait pas été totalement satisfait ne serait-il pas l’origine de la fixation du prix ?
Alors que les vendeurs ont vendus toutes leurs parts. Lui, était prêt à en acheter plus à ce prix-là.
Je ne sais pas si vos observations précédentes montrent une incohérence de ma proposition.

Je reconnais que je n’ai pas d’arguments particuliers, ni de précisions à apporter par rapport au message#6.

Surin · #14

Puisque je vous dis que nous avons eu exactement le même cas avec ATP1 et que le prix retenu a été celui du moi précédent et non celui de l’ordre partiellement exécuté, plus haut aussi.

PierreP · #15

La fois précédente, vous êtes certain, qu’il ne restait pas d’ordre·s à la vente non satisfait (y compris un·des ordre·s à confrontation unique qui aurai·en·t disparu·s après la confrontation) ?

Surin · #16

Ca ne change rien, vous n’avez pas la réponse, moi non plus, svp, laissez-les autres plancher sur la question, peut-être obtiendra-t-on une réponse.

Canyonneur75 · #17

Bonjour
Je pense avoir saisi le sens de la règle relative au nombre de parts non échangées (merci à la page dédiée du site myscpi ).
À 513,17 85 parts à l’achat et 45 à la vente donc 45 parts échangeables et 40 non échangeables. À 513,13 (et au dessous) 97 parts à l’achat et 45 à la vente donc 45 parts échangeables et 52 non échangeables. La règle 2 s’applique et on retient 513.17…
Un marché acheteur conduit à la hausse.
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/07/2018 00h05)

Surin · #18

C’est exactement cela, à l’inverse un marché vendeur conduit à la baisse. Ce que j’ai affirmé dans mon premier message tout à la fin était donc faux, j’ai rectifié (barré).
Cette pratique n’est pas respectée par tous les acteurs, l’essentiel est de se référer au règlement de l’AMF qu’a rappelé Cedreim dans son message #6:

Article 422-31 a écrit :
Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

Certains passent (à tort) directement du critère 1 au critère 3.

Surin · #19

Je propose à chacun de signaler ici les irrégularités ou étrangetés que l’on voit apparaître de manière assez fréquente sur les carnets d’ordre.
Je commence par Paref Gestion où deux confrontations semblent discutables :

_ Atlantique Pierre 1
Voici le carnet d’ordre actualisé sur leur site le jeudi 27 octobre à 20h.
La confrontation est organisée mensuellement par PAREF GESTION le dernier jour ouvré de chaque mois à 12h00. Le délai de réception des ordres d’achats/ventes y est fixé à la veille avant 12h00 soit le jeudi 27 octobre à 12h.
Voici donc l’état du carnet d’ordre à cette date :

Logiquement 62 parts auraient du s’échanger à 189,19€ hors frais.
Oui mais au 1er octobre après confrontation du 28 septembre, voici le résultat :

A la vente rien n’a bougé, j’en déduis qu’un ordre de vente de 100 parts à 189€ est apparu sans qu’il ne soit affiché dans le carnet d’ordre mis à jour jeudi, pourtant dernier jour du délai de réception…

_ Capiforce Pierre
Cette fois c’est sur le prix retenu qu’il y a erreur.
Carnet d’ordre à la veille de la confrontation :

Au lendemain :

Les acheteurs sont servis, les vendeurs se battent à la baisse, le prix retenu aurait du être 256€.
Les ordres de vente à 259€ et 260€ n’auraient ainsi pas fait partie des parts non échangées au vu du prix choisi (critère 2).

GoodbyLenine · #20

Il n’y a pas de raison pour que le carnet d’ordre publié la veille du jour de la confrontation soit identique à celui du jour de la confrontation.

Je suppose que :
- sur Capiforce, un ordre d’achat de 91 parts à 260€ (ou moins) est arrivé le dernier jour, ainsi qu’un ordre de vente de 9 parts à 256€ ou moins
- sur ATP1 un ordre de vente de 100 parts 189€ est arrivé le dernier jour
et que le carnet d’ordre publié sur le site www le 27/09/2018 l’a été avant la réception des ordres du dernier jour, qui ont tous été pris en compte lors de la confrontation du 28/09/2018.

Surin · #21

Pourtant si car les ordres doivent être parvenus la veille de la confrontation à midi. Un carnet d’ordre mis en ligne à 20h la veille de la confrontation ne devrait pas laisser apparaître de nouveaux ordres comme cela a été le cas pour ATP1.
Sauf à ce que le CO mis en ligne à 20h corresponde aux ordres arrivés le matin avant 10h ou la veille mais dans ce cas c’est dommage de le publier avec retard (bien que certainement légal).

Pour Capiforce il n’y a pas eu de nouvel ordre car le compte est bon, les 91 parts à l’achat ont été échangées, à la vente on voit bien 91 parts en moins, simplement le prix de confrontation a été une fois de plus celui du mois dernier sans tenir compte du critère du nombre de parts non échangées le plus faible.

rocambole · #22

Salut

Je vais peut être prendre du Atp1 des conseils avisés ?

carpediem · #23

Pour en avoir déjà discuté avec les sociétés de gestion, il y a des spécialistes du dépôt d’ordre juste avant la limite de la confrontation (coursier avec chèque et ordre).

Sur le prix d’exécution, le fonctionnement n’est pas celui d’un marché réglementé ou le prix de l’acquéreur et celui du vendeur correspondent mais selon la société de gestion qui gère la transaction à l’un des deux prix proposés.

Carpediem

Surin · #24

Oui, il ai aisé d’envoyer quelqu’un déposer un ordre par ex jeudi 27 à 11h55, je l’ai déjà fait à la veille de la confrontation.
Simplement lorsque le carnet d’ordre est actualisé le soir à 20h soit 8h après la fin des dépôts (mais avant la confrontation), je regrette que la "mise à jour" ne tienne pas compte des derniers ordres reçus avant 12h, ceux arrivé après étant réputés non enregistrables.
La confrontation ne devrait pas laisser transparaitre ce genre de surprises.

Sur ATP1 Roudoudou, j’en ai acheté en début d’année. j’aurais pu le faire l’an dernier ou avant. En début d’année j’avais l’impression que la pression était à l’achat, on se disputait pour acquérir des parts. C’est bien retombé. le prix est inflexible car comme expliqué ici, Paref Gestion a sa façon à elle de calculer les prix d’échange et ils gardent - à tort - le prix du mois dernier dès que plusieurs prix sont possibles.
Le fait est que je ne vois pas le prix s’envoler et le risque existe qu’un vendeur finisse par se lasser et baisse son prix.
Il n’empêche, avec 12€ de dividende, je reste acheteur, si c’était à refaire, je referais. ATP1 semble sur la bonne pente et la société de gestion a jusque là pris de bonnes mesures et assuré la gestion convenablement. Ca vient en complément d’un portefeuille Paris/bureau solide.

maxcorporis · #25

J’avais déjà parlé de mes déboires lors d’une confrontation au marché secondaire.

J’avais demandé copie du carnet d’ordre et donc de l’horodatage des différentes sur ce dernier.

Sans succès malgré plusieurs rappels à l’ordre mentionnant que les statuts de la dite SCPI mentionnait que copie du registre serait adressé à toute personne en faisant la demande.

Pour ATP1 il est inscrit dans les statuts : " Toute cession de partssociales s’opère par une
déclaration de transfert par le cédant ou son mandataire, laquelle sera obligatoirement inscrite sur un registre tenu à cet effet par la société. L’inscription sur le registre des transferts rend la transmission de la part opposable à la société et aux tiers par dérogation aux dispositions de l’article 1690 du code civil.
De même, en cas de cession par acte sous seing privé l’intervention de la Société de Gestion à l’acte rend la cession opposable à la société et aux tiers sans qu’il soit nécessaire de remplir les formalités prévues par ledit article 1690. Outre le registre des transferts prévu à l’alinéa premier ci-dessus et afin de faciliter les cessions de parts ainsi que les demandes d’acquisition portées à la connaissance de la
société, il est tenu, au siège social, à la disposition des associés et des tiers, un registre spécial où sont recensées les offres de cession de parts ainsi que les demandes d’acquisition portées à la connaissance de la Société.

Personnellement, je l’ai déjà dit, mais je trouve absolument incroyable qu’il ne soit pas publié suite à la confrontation mensuelle du marché secondaire le carnet d’ordre complet et horodaté, le calcul du prix de confrontation et bien entendu le nombre de parts échangés et le nombre de parts restant inscrites à la vente et/ou à l’achat.
C’est la moindre des transparences !

Peut-être que la transparence est finalement moins importante que la remontée du prix des parts …

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16 #1 22/03/2018 16h52

Carnet d’ordre:

Confrontations:

Comment se positionner au dernier moment:

Transférer les fonds rapidement:

Chose à connaître sur le prix où s’échangent les parts:

Voici quelques carnets d’ordres de SCPI:

JMeuret:

Sm94:

4 #6 23/03/2018 19h47

Surin a écrit :

Surin a écrit :

MySCPI a écrit :

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

Instruction AMF n° 2002-01 a écrit :

salaze a écrit :

Surin a écrit :

AEW-Ciloger a écrit :

1 #17 08/07/2018 10h32

Article 422-31 a écrit :

Discussions peut-être similaires à “achat de scpi sur le marché secondaire : tout ce qu'il faut savoir !”

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