Xavier [Marseille] : étude de cas immobilier (premier investissement en LMNP)

xavier · #1

PROFIL

- Cadre 36 ans, TMI14%, revenus 49K

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
je peux me débrouiller dans chacune des discipline ci dessous mais pour la première déclaration LMNP je passerai par un comptable.
- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)
- Sociales
- Temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio 25m2
- Année de construction 1980
- Étage 2/5 avec ascenseur
- Libre et déjà meublé
- syndic professionnel
- Chauffage collectif avec compteur individuel
- Volets roulants
- Espaces verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Concierge oui
- Décoration : blanc très propre

LOCALISATION DU BIEN

- Marseille 9e proche faculté dans un quartier privilégié très calme

RENTABILITÉ DU BIEN

C’est la que j’ai du mal, car pour moi c’est un bon placement mais lorsque je compare avec d’autre cas… ben pas tant que cas en fait. Peut être que c’est mon premier investissement et je suis très regardant sur la qualité du bien.

- 84K€
- 420€
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les ans
- Frais de gestion locative envisagé - non

- Travaux immédiats aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent - aucun la façade vient d’ être refaite

- Taxe foncière hors TEOM 850€
- Assurance PNO et GRL : je ne me suis pas encore renseigné

- Rentabilité brute : 6%
- Rendement opérationnel brut : j’arrive à 3.7% en enlevant 900 de taxe foncière et 600 d’assurance/petit travaux

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 4K + 6K notaire
- Type de crédit : 74K amortissable sur 20 ans
- Taux du crédit avec assurance je table sur 2%
- Durée du crédit
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 150K

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- positif de 50€

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

SMM · #2

Comment arrivez-vous à un cash flow positif de 50 euros avec un bien à 84K FAI et un loyer (HC je suppose) de 420 euros? RendementLocatif.com donne un cash flow négatif.

En général, un rendement brut de 10% est nécessaire pour atteindre un cash flow positif.

xavier · #3

Bonjour,

C’est par rapport à mon apport de 4K + frais de notaire. Je n’emprunte que 74K au final soit des mensualités de 375€.

Cordialement,

DDtee · #4

xavier a écrit :
CASH FLOW

- positif de 50€

Calculez en net, parce que franchement votre 50€ ne correspond qu’à un investissement sur le papier et à aucune réalité.

Iqce · #5

Juste une observation sur la qualité de cet investissement ; si le secteur d’investissement est bien "9éme prés de la fac" le prix est peut être attractif avec une idée de revente à terme…Après "faut voir" et à condition que ce ne soit pas à quelques km de la fac mais bel et bien "près de la fac"…

Lindo · #6

Waouw la taxe foncière fait mal dans le 9ème !

Avec des mensualités à 375€ si on ajoute juste la taxe foncière de 70e/mois vous êtes déjà en CF négatif de 25€.

Regardez mon post je suis déjà tout juste en CF alors que le bien est à 49 000€

Aidez vous du site rendementlocatif pour tout bien calculer

Gore · #7

Pas besoin d’un simulateur de la NASA non plus : si vous espérez un rendement net de 3.7%, en déduisant une annuité du crédit de 6% du montant du crédit (soit dans les 5.25% du montant d’investissement global), vous arrivez à -1.55% de cashflow.

Outre ce CF pas très sexy, vous serez très dépendant du turnover des locataires, qui vous génèrera à la fois du travail et potentiellement une baisse de rentabilité s’il est supérieur à vos espérances.

Bernard2K · #8

Juste un rappel : cashflow signifie flux de trésorerie. Donc : cashflow = tout ce qui rentre moins tout ce qui sort.

Si, dans ce qui sort, vous ne comptez que la mensualité, vous ne calculez pas un cashflow. Soustrayez aussi l’ensemble des charges, taxes et impôts et vous aurez vraiment le cashflow.

xavier · #9

Bonjour,

J’étais parti pour me enfin lancer…mais vous me faites peur, je vais renoncer à cet investissement.

Cordialement,

Adrien · #10

Bonjour,
Sans avoir peur, vous devez faire vos calculs car il est clair que vous devez vous tromper dans votre CF.

Peut-être cette file pourra-t-elle vous aider.

CF

Même si vous en CF < 0, rien ne vous empêche de calculer un TRI avec des hypothèses de revente à -10%, 0%, +10% à 20 ans et comparer les situations.

Quelle est votre objectif ? Avoir un placement à 5% ou un CF > 0 car ce sont 2 choses très différentes. Le mythe du loyer qui se rembourse seul sur un bien en ville sans travaux, je crains que cela n’existe pas.

Adrien

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