Réinvestir l'argent d'une vente immobilière sans solder un prêt à taux faible ?

Vous avez tout intérêt à conserver ce crédit jusqu’à la fin pour le faire fructifier, c’est profiter d’un effet de levier non négligeable et qui plus est risque de couter bien moins cher que le coût de l’inflation pour les années à venir… A mon avis, il est même inutile de solder le prêt avant sa fin (sauf si vous avez un réel besoin de vous désendetter) car un prêt amortissable, d’autant plus à moins de 1 %, ’ne coûtera plus rien’ dans ses dernières années…

Vous devriez poser sur tableur votre propre simulation :
- d’un côté ce que ce prêt va vous coûter du 1er janvier 2019 (date fictive de vente du bien) jusqu’à sa fin (donc intérêts + assurance emprunteur issus de votre tableau d’amortissement).
- de l’autre, via une calculette d’épargne sur internet, de faire une simulation avec un taux de rémunération net d’impôts ’pessimiste’ sur 13-14 ans

Vous verrez un réel gap même en plaçant la somme sur un bon vieux PEL à 2,07 % net (qui pour le coup est le produit le plus sûr et le plus rémunérateur actuellement) et/ou combiner avec des produits financiers plus risqués pouvant offrir au moins 4,5 % net de moyenne par an (des ETF sur PEA serait moins couteux qu’une AV pilotée).

Maintenant, avez-vous le droit de conserver ce prêt suite à la vente du bien ? Je n’en suis pas si sûr… D’autres posts similaires sur ce forum l’ont sans doute abordé.

Dernière modification par Gamma76 (25/05/2018 10h48)

Relisez votre contrat de prêt, c’est indiqué dedans.

En général, les prêts sont affectés. Si c’est le cas, la banque peut exiger le remboursement si elle apprend la vente.

Si vous ne soldez pas le prêt dans l’immédiat, il serait sage de placer l’argent sur un support liquide pour être en mesure de rembourser la banque rapidement en cas de demande.

dangarcia a écrit :

Excelsior a écrit :

    et puis je commence à en avoir ma claque de la gestion locative, de la rotation, et des gens qui m’appellent quand je passe une annonce avec des situations de plus en plus folkloriques …

Si c’est la seule raison pour vendre c’est bien dommage.
Vu le rendement confortable semble-t-il, pourquoi ne pas déléguer la gestion locative à une agence ? Certes ce sera moins rentable pour vous car cela génère des frais mais ce serait une solution moins radicale que de vendre un actif rentable !

L’agence risque de ne pas faire de sélection de locataire, au du moins, pas aussi drastique que la votre. Donc risque de locataires folkloriques, et que les autres appartements se vident de vos locataires actuels et se remplissent de locataires que vous n’auriez pas choisi.
Méfiance, méfiance.

Excelsior a écrit :

Seulement … l’immeuble commence à être vieillissant, il va sans doute falloir le rafraichir à un moment donné, travaux que je pourrais certes déduire fiscalement, mais qui je pense ne feront prendre aucune valeur au bien… et puis je commence à en avoir ma claque de la gestion locative, de la rotation, et des gens qui m’appellent quand je passe une annonce avec des situations de plus en plus folkloriques …

Vous avez une bonne rentabilité, pourquoi le vendre ? Faites faire le travail par une agence pour la recherche des locataires par exemple. Vous aurez la tranquillité et vous aurez toujours l’immeuble.
Avez-vous fait le calcul de ce que vous gagneriez à le rénover en déduction d’impôt et du coût réel de ces travaux. Faites le chiffrer, vous aurez peut-être des bonnes surprises.

Kabal a écrit :

Faites faire le travail par une agence pour la recherche des locataires par exemple. Vous aurez la tranquillité…

AMHA le recrutement des locataires par une agence est le début potentiel des plus grandes intranquilités. Il suffit de visiter des biens en vente avec des locataires mis en place par des agences pour être convaincu.

Pour choisir un locataire il y a par nature à prendre en compte des éléments peu rationnels qui ne peuvent rentrer dans la grille de sélection d’une agence, qui de plus a du personnel changeant et de qualité variable au fil du temps.
Elle peut exceller pour vendre ou acheter un bien, pour louer, bien plus difficile !

Excelsior a écrit :

l’immeuble commence à être vieillissant, il va sans doute falloir le rafraichir à un moment donné, travaux que je pourrais certes déduire fiscalement, mais qui je pense ne feront prendre aucune valeur au bien…

L’état de l’immeuble, les travaux effectués ou non effectués selon toute logique auront influence sur son prix de vente.
Pourquoi cela ne serait-il pas le cas ?

Je lis avec intérêt cette discussion, car j’ai justement échangé hier avec un vendeur qui était dans le même cas que vous. Un immeuble très rentable, dans un état moyen, avec des locataires moyens, un crédit déjà bien remboursé et donc un cash-flow après imposition qui tend à se réduire.

Sa mise en vente est donc "de confort" et pas forcée, ce qui est sensé justifier le prix un peu élevé de l’immeuble car proprio pas pressé de vendre. Il évoque plutôt une certaine lassitude dans la gestion locative…

Du coup je me demande s’il n’y a pas une opportunité de création d’entreprise dans la gestion d’immeubles de rapport (trouver les locataires + gérer les communs à la façon d’un syndic, mais toute la paperasse des copros à faire). Rien de révolutionnaire, si ce n’est que cela serait fait par des personnes compétentes et expérimentées sur ce type de biens et cette population d’investisseurs. Par exemple autour de 10% des loyers HC annuels tout compris, sans frais supplémentaires de relocation, commission sur travaux etc… ?

DDtee a écrit :

Kabal a écrit :

Faites faire le travail par une agence pour la recherche des locataires par exemple. Vous aurez la tranquillité…

AMHA le recrutement des locataires par une agence est le début potentiel des plus grandes intranquilités. Il suffit de visiter des biens en vente avec des locataires mis en place par des agences pour être convaincu.

Pour choisir un locataire il y a par nature à prendre en compte des éléments peu rationnels qui ne peuvent rentrer dans la grille de sélection d’une agence, qui de plus a du personnel changeant et de qualité variable au fil du temps.
Elle peut exceller pour vendre ou acheter un bien, pour louer, bien plus difficile !

Comme Gamma76, vous comparez des choux et des patates. Je suis d’accord que la mise en location est un élément important à prendre en main. Ici, le but n’est pas de proposer la meilleure solution dans l’absolu mais la meilleure alternative. Excelsior a essayé votre méthode et cela ne lui convient pas. Gérer en direct les locataires l’agacent.

Il ne reste pas 50 solutions : vendre ou mettre en location via une agence. Vendre selon l’objectif d’Excelsior me semble impossible. Je ne vois pas la banque acceptée de vendre sans remboursement. Si elle accepte, elle va demander une garantie (en AV nantie chez elle par exemple). Elle sera en position de force sur les propositions et en profitera. Du coup, s’il doit rembourser ou accepter des conditions inappropriées, les seules solutions restent la mise en location ou vendre et rembourser mais du coup ce qu’il va lui rester à la fin de l’opération ne permettra pas de faire grand chose.

Est-ce que cela a été fait en accord avec votre banque ? Avez-vous un mail ou une lettre qui vous autorise à ne pas rembourser ce crédit suite à la vente de votre RP ? Si vous n’avez aucun écrit de votre banque, c’est le contrat de prêt qui prévaut et donc, si une clause prévoit que vous deviez remboursé suite à une vente et que vous ne l’avez pas fait, il vaudrait mieux pour vous que la banque ne l’apprenne jamais.

Gamma76, je suis sur la même longueur d’onde que vous. La location est, de ce que j’en lis, pas un fleuve tranquille en direct ou pas. J’ai été un locataire "à problème" via une agence et je sais aussi comment cela se passe.
Vous faites bien de nuancer le "tranquillité" qui était disons plus tranquille que se faire harceler par son locataire. L’agence ayant pour vocation de faire tampon.

A priori, je n’ai pas de clause dans l’offre contractuelle m’indiquant de solder le crédit à la vente du bien et cela a été fait avec l’accord de mon conseiller bancaire même si je n’ai pas d’écrit confirmant cela.

Kabal a écrit :

Est-ce que cela a été fait en accord avec votre banque ? Avez-vous un mail ou une lettre qui vous autorise à ne pas rembourser ce crédit suite à la vente de votre RP ? Si vous n’avez aucun écrit de votre banque, c’est le contrat de prêt qui prévaut et donc, si une clause prévoit que vous deviez remboursé suite à une vente et que vous ne l’avez pas fait, il vaudrait mieux pour vous que la banque ne l’apprenne jamais.

"et rien à signaler, jusqu’au jour où ?"

Exactement. Jusqu’au jour où …

Le risque est limité, peut être, mais si ce jour arrive et que vous ne pouvez pas débloquer rapidement de quoi solder le crédit, cela peut devenir la descente aux enfers.

Après, à chacun de gérer son risque comme il l’entend, du moment qu’il l’assume.

Bonsoir,

il vous faut regarder dans votre contrat de crédit si vous disposez d’une clause de transfert. Cette clause permet une revende du bien tout en conservant le crédit à condition d’un achat pour le même objet.

Sur toutes mes renégociations de crédit j’ai eu cette clause.

A défaut de cette clause, cela reste toute fois possible si accord au préalable signé avec votre banque.

Cordialement,
Pierre