Benji94 [27] : étude de cas immobilier (appartement avec travaux)

Autre petite question… est-ce qu’il y a une règle concernant le % des travaux sur le prix du bien ? Pensez vous qu’il est possible de trouver une banque qui financera ce projet malgré le fait que les travaux représentent plus de la moitié du prix du bien ?

merci

Merci Philref92 pour votre avis.

Oui je pense que le LMNP est le plus adéquat, je vais tenter avec des annonces sur LBC mais je pense que cela peut plaire fortement grâce au jardin.

Est-ce possible de me donner le nom du site ? Ils se chargent de faire votre déclaration du coup ? Et ils facturent combien?

J’ai vraiment un doute de pouvoir trouver une banque qui peut me prêter la totalité notamment les travaux. Après, je peux apporter pour les frais de notaires.

Les charges annuelles (ALUR) sont de 100e.

Pour les travaux, il s’agit de mon estimation .. j’ai compté 500e/M2 car il y a quand même pas mal de choses à faire (cuisine, sdb, rénover les murs/plafond + peinture, nettoyage carrelage mais en bon état). L’électricité est au norme, la plomberie est OK. Et ensuite il y a le ravalement de l’immeuble (6ke).

Le prix du bien était 30% plus élevé mais il est tombé à 34ke après négo, ce qui me parait bien. En ajoutant tous les travaux, je tombe autour de 1500e/m2, ce qui me parait un bon prix. En regardant sur le bon coin ou autres, c’est le prix des appartements en meilleur état (pas moderne) et sans jardin

Bonjour Benji94,

La particularité d’un jardinet est que c’est très recherché par les locataires qui ont des animaux de compagnie… Notez que la loi interdit de refuser de louer pour ce motif. Mais bon après, vous êtes libre de choisir votre locataire…

Pour le comptable, je vous déconseille un service sur internet. À titre personnel, j’ai essayé et je pense changer pour un comptable proche de chez moi.

Bien à vous,

@Pierrot31:  Du coup, vous déconseillez d’accepter quelqu’un qui a des animaux de compagnie pour une location ? Après je pense aussi que cela peut intéresser des gens qui veulent avoir un extérieur pour les beaux jours et les bbq

@Philref92: Non, il ne s’agit pas d’une ville étudiante. Il y a quelques annonces mais pour d’autres profils. De toute façon, je ferais un test sur leboncoin afin de voir les résultats et les personnes intéressées par l’offre.
Oui je pense que le comptable serait le mieux dans mon cas afin de ne pas faire d’erreur, surtout par manque de temps.
A priori, je ne pense pas faire les travaux moi même.. a voir les devis que j’aurais et je pourrais participer si j’explose mon enveloppe. Mon beau père étant touche à tout

C’est vrai que quitte à choisir l’expertise comptable, autant la prendre en direct.

Un T2 meublé en RDC à 470 €/mois dans une ville de 10000 habitants, si vous excluez les propriétaires d’animaux, il risque de ne pas rester beaucoup de candidats ! Un peu de bon sens…

benji94 a écrit :

- Avec l’année blanche en 2018, que me conseillez vous ? J’ai vu plusieurs avis différents.. Dans mon cas de figure, vaut il mieux faire des travaux en 2018 ET 2019 ? Uniquement en 2018 ? Ou en 2019 ? Ou alors, ce n’est pas si important de se prendre la tête avec ça..

De ce que je saisis, le gouvernement essaie de limiter le report des travaux des investisseurs à 2019, car l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus 2018 sera pour la plupart des contribuables inutile.

De ce fait, si l’on prend votre cas, en le simplifiant un peu et en admettant à la fois que les travaux sont tous réglés en 2018 et que le bien est mis sur le marché et loué à partir du 1er octobre 2018 :

2018 :
Loyers (octobre-novembre-décembre) : 470 x 3 = 1410 euros
Charges hors travaux : 2500 euros (incluant les frais liés à l’emprunt)
Travaux : 26000 euros

Déficit : 27090 euros, dont 10700 euros sont imputés sur les revenus 2018, ce qui est sans intérêt. Il reste néanmoins un déficit reportable sur les dix années suivantes de 27090 - 10700 : 16390 euros.

2019 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges hors travaux : 1200 euros
Travaux (on prend 50 % des travaux effectués en 2018, c’est la mesure incitative du gouvernement) : 13000 euros

Déficit : 8560 euros, entièrement imputables sur les revenus globaux de 2019

2020 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges : 1200 euros
Travaux : 0 euros

Résultat : 5640 - 1200 = 4440 euros, entièrement absorbés par le déficit reportable de 16390 euros créé en 2018, donc 0 euros de résultat et 11950 euros qui restent reportables

2021 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges : 1200 euros
Travaux : 0 euros

Résultat = 5640 - 1200 = 4440 euros, entièrement absorbés par le déficit reportable de 11950 euros, donc 0 euros de résultat et le déficit reportable pour les années suivante est de 7510 euros.

2022 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges : 1200 euros
Travaux : 0 euros

Résultat = 5640 - 1200 = 4440 euros, entièrement absorbés par le déficit reportable de 7510 euros. Le déficit reportable pour les années suivantes reste de 3070 euros.

Si donc vous optiez pour une location nue lors de la mise en location de votre bien, alors, selon votre TMI en 2023, il pourra être judicieux, en fonction des règles fiscales en vigueur à ce moment là, soit :

- d’effectuer d’autres travaux s’il y en a à faire, soit dans ce bien soit dans d’autres ;
- d’effectuer un nouvel investissement avec travaux avant mise en location nue ;
- de passer en location meublée lors du prochain changement de locataire (en effet, en 2023 vous n’aurez plus l’obligation fiscale de louer nu qui est liée à l’imputation d’un déficit foncier sur vos revenus 2019).

benji94 a écrit :

- Que me conseillez vous ? LMNP ou nu ?

Personnellement je ne prend pas d’appartements au rez-de-chaussée pour l’instant, car cela rebute beaucoup de locataires, notamment des femmes. Mais je connais certains investisseurs qui raisonnent de manière inverse et qui ne veulent justement que des rez-de-chaussée, afin de louer à des personnes plutôt âgées qui sont susceptibles de rester longtemps dans le bien. Si telle est la cible, alors la location nue est peut-être plus judicieuse car les locations meublées sont quand même, me semble-t-il, plus adaptées aux locations courtes et/ou aux jeunes qui n’ont pas de meubles. 

Par ailleurs, pour ce qui est des animaux, les locataires restent responsables de leurs agissements et doivent rendre le bien dans le même état que celui dans lequel il l’ont trouvé, hormis cas de vétusté. Donc le bailleur, même s’il préfère éviter tout risque de dégradation, n’a logiquement pas à se soucier de la présence d’animaux (hormis animaux dangereux bien sûr, pour d’autres raisons). Certains locataires sont bien plus sales que leur animal de compagnie. Et prendre un appartement avec jardin, c’est plutôt pour moi être conduit à accepter cet état de fait en donnant la possibilité à l’animal de vivre en dehors de ce même appartement l’essentiel du temps, avec moins de temps de présence à l’intérieur.

Dernière modification par pierrejacques11 (04/06/2018 10h35)

benji94 a écrit :

Si c’est du LMNP, vous avez tous des experts comptables ? Dans mes calculs, je n’ai pas mis le cout du comptable qui n’est quand même pas négligeable. Après ma volonté est de ne pas rester à un seul appartement mais d’investir au fil de l’eau.

En location nue avec déficit foncier, il peut aussi être utile d’être assisté par un professionnel pour remplir sa déclaration d’impôt.

Pour ce qui est du LMNP au réel, vous avez la possibilité de vous former et de produire vous même votre déclaration, a fortiori pour un seul bien, mais il est souvent plus simple et sécurisant de recourir à un EC. Fiscalement, l’EC permet une réduction d’impôt des 2/3 de son montant. Par ailleurs, l’adhésion à un centre de gestion agréé (qui va contrôler vos comptes et vous conseiller) vous permettra, le moment venu où vous serez bénéficiaire sur votre activité, d’éviter une majoration de 25 % de ce même bénéfice.

Si vous souhaitez vous former à la comptabilité au moins dans les premières années, le recours à l’EC "physique" peut être judicieux aussi. Les EC ont d’ailleurs toujours la tête dans leur ordinateur, j’ai noté qu’ils sont souvent contents, hormis période de rush (mais désormais leur activité est mieux lissée sur toute l’année), de recevoir régulièrement leur client et leur accorder quelques minutes pour répondre à leurs questions. Cela peut se faire aussi par téléphone, bien entendu, mais je privilégie pour ma part les discussions sur place.

Merci à vous tous pour vos participations.

@pierrejacques11: du coup, vous pensez qu’il vaut mieux faire de la location nue dans un premier temps puis ensuite de faire du meublé ? Certains d’entre vous font comme cela quand ils ont un déficit foncier important ?

@Marvolo: avez vous déjà eu le cas? Il faut compter combien pour mieux isoler un appartement de cette superficie? Sachant que les murs sont à rénover cela peut se faire dans le même temps.

Arf c’est flou du coup.. mais c’est plus avantageux d’être en LMNP dans tous les cas par rapport au nu non? C’est ce que j’avais compris sur rendement locatif.

Mais après plusieurs lectures suite à votre commentaire, je viens de voir qu’avec des travaux, cela peut aussi être intéressant de faire du nu.

En bref, je suis perdu sur la fiscalité la plus adaptée.

Ok parfait merci pour votre aide, en effet autant partir sur de la location nu dans un premier temps alors car j’ai du déficit jusqu’en 2023.
Un ravalement de façade c’est considéré comme des travaux donc déficit foncier?

Pour une déclaration nu, pas besoin de faire appel à un comptable si? Vous le faites vous même?

Pour info, j’ai fait un test en laissant une annonce de location sur lbc, j’ai eu 7 locataires potentiels en 12H. Cela confirme donc qu’il y a bien une demande sur la ville.

N’est-il pas possible de nous transmettre un tableau plus facilement lisible ?

Il ne semble pas y avoir de subtilité particulière, sur votre cas, plutôt une question de sensibilité personnelle sur le choix nu/meublé. Personne ne vous dira clairement ce que vous devez faire, tout au plus ce que vous pouvez faire.