Ad75 [Lille] : étude de cas immobilier (immeuble de 7 lots)

ad75 · #1

Bonjour,

Proprietaire de ma residence principale avec un pret avec des mensualite de ~950e par mois
Apport considere: 120k
Investissement seul

Je considere un immeuble de rapport a Lille pres du parc JB Lebas, en haut de la rue d’Arras. J’espere pouvoir l’avoir pour 530k soit ~575k avec frais de notaire et de caution bancaire. A cela s’ajouterait 10k de travaux de rafraichissement + 12k d’achats de mobiliers pour les T2

Le bien comprend:
- 6 Type II entre 23 et 40m2 aujourd’hui tous loues nus mais dont 3 se liberent septembre et pour lesquels je souhaiterais les louer en meubles. Ce qui ferait 1620e (540 * 3) de revenus pour les meubles et 1490e pour les nus (470 + 510 + 510)
- Un local commercial de 129m2 non loue aujourd’hui mais loue precedemment 1600e
- Total de 310m2 pour 4710e de revenus par mois
- Compteurs d’eau et d’électricité individuel

Taxe Fonciere:1600e

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 575 000 €

- Rentabilté :
Vacance locative : 1 mois / an = 4500
4710 * 11 = 51 810 => - 1600(TF) - 550 (PNO) => 49 660 / (575 000 + 10 000 de travaux + 12 d’achats de meubles) => 8.3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport - 120€
- Type de crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance - 1,6 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité 2383 € / Mois

Ce qui fait un cash flow avant impots de 1 755e meme si ca ne veut pas dire grand chose.

Sous reserve de trouver un regime fiscal favorable la rentabilite me semble plutot bonne et mon hypothese de vacance locative d’un mois me semble raisonnable compte tenu du fait qu’il s’agisse de T2 et d’un logement commercial du coup je suis assez interesse par cette affaire.

En revanche, j’ai plusieurs questions:
- J’envisage de declarer les T2 meubles en LMNP et de meubler les T2 restants a termes pour les avoir en LMNP egalement. En revanche je n’ai que d’experience dans les baux commerciaux, que me conseilleriez vous dans ce cas?
- N’ayant pas d’experience avec le local commercial, je suis un peu inquiet a ce sujet. Il s’agit d’un ancien bar/discotheque. J’ai regarde, il s’agit du seul de la rue donc il ne devrait pas y avoir de nuisance sonore a l’avenir. Est-ce facile a louer? Le fait qu’il s’agisse d’un ancien bar pose-t-il un probleme?
- Que pensez vous de l’emplacement (a 200m du parc JB Lebas)?

Merci par avance pour votre aide

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp, local commercial

salaze · #2

Bonjour,

Pour votre local, le mieux est de consulter une agence immobilière spécialisée dans le domaine. Ils pourront vous conseiller sur la valorisation de votre local et sa commercialisation.

Dans votre secteur, ayant de l’immobilier commercial en banlieue lilloise, j’ai déjà fait affaire avec Vacherand Immobilier, Immodespros, RC Immobilier. Mais il y en a plusieurs, comme Michel Simond, Guy Hocquet Entreprises, Orpi Entreprises, Arthur Lloyd…. Regardez celles présentes dans les alentours de votre bien, pour une première approche et évaluer votre local.

Ne vous fiez pas au loyer précédemment perçu, car cela peut vite varier à la hausse ou à la baisse selon les secteurs, les périodes et les autres biens commerciaux aux alentours.

Bernard2K · #3

Je trouve que la principale inconnue est le local commercial : peut-il se relouer rapidement et à quel prix ? Si vous avez 1600 € de loyers en moins pendant des mois, ça va faire mal. Donc, suivez les conseils de salaze, et essayez de connaître les loyers commerciaux pratiqués dans le secteur.

lachignolecorse · #4

Un premier conseil, ne pas donner trop de détails sur un bâtiment que vous souhaitez acheter. Si c’est une bonne affaire, un lecteur du forum pourrait vous griller sur le fil…

Le secteur est très bien pour la location d’appartements nus ou meublés. Par contre, vous ne précisez pas quelle est l’état des appartements. Quand ont-ils été rénovés? quelle est le type d’isolation? J’imagine que c’est une construction type 1930 donc avec planchers bois. Quelle est l’isolation phonique entre appartements?

point positif,
- la taxe foncière… (étonnamment basse…). ont-ils déduit la quote part du local commercial?
- la vacance locative sera faible (ce que vous avez prévu est péssimiste vu le quartier)

point négatifs :
- Si vous faites du meublé, vous aurez un EC et la CFE à payer
- pour le local commercial, attention… la municipalité Lilloise est très à cheval sur le bruit (nocture) et l’activité initiale ne sera plus forcément possible. Donc vous risquez de mettre quelques mois à retrouver un locataire et avoir quelques frais éventuellement. De plus, dans ce secteur, il y a des rues plus ou moins bien entretenues Salaze a raison, revoyez le loyer à la baisse dans votre estimation.
- pourquoi les 3 locataires partent-ils? est-ce de leur propre volonté?
- Pour les travaux, difficile de juger. avec 10k, on ne fait pas grand chose sur 7 lots.
- prévoir un budget travaux annuel. A décider fonction de l’état des appartements (je dirai de 500 à 1000€/appart/an).
- prévoir des frais pour la rédaction du bail commercial vu que ça n’est pas votre fort

Comment allez vous gérer les locations? vous-même? ou par une agence?
Les loyers indiqués sont-ils hors charges?

Même si Lille est à 1h de tgv de paris, difficile de rester efficace pour gérer les locataires.

Je crois qu’il faut encore affiner votre projet avant de regarder l’aspect fiscal. A première vue, je partirai sur une SCI IS car vous avez plusieurs activités (local commercial, nu et meublé). Vous devriez consulter un fiscaliste sur ce point car cela dépend de votre situation personnelle (TMI, patrimoine etc)

Dernière modification par lachignolecorse (13/07/2018 10h30)

Wogle · #5

Bonjour,

Un question concernant les travaux, le montant estimé me paraît très bas (55€/m² si on part sur la base de la surface des appartements, soit 181m²). L’immeuble est déjà en très bon état ?

En effet pour le local commercial cela peut valoir le coup de se rapprocher de spécialistes quitte à payer le conseil, ça vous évitera de mauvaises surprises.

Au plaisir de vous lire

Edit : j’ai posté mon message en même temps que lachignolecorse, du coup ma remarque vient en doublon sur la question des travaux

Nicolas14 · #6

Bonjour,

Visitant régulièrement des biens sur ce secteur, si le local commercial est un ancien bar de nuit, je vous conseille de fuir ou de faire une offre bien plus basse. L’agent immobilier m’avait annoncé un tarif pouvant baisser à moins de 480 KE (il s’agit d’un proche d’un client qui m’a présenté le bien il y a un peu plus d’un mois avant mise en vente …). Gros passif pour le précédent propriétaire avec l’ancien gérant qui faisait parti du "milieu" lillois, qui n’a jamais payé ses loyers et tous les divers problèmes inhérents à ce genre d’établissements.

Voici le contenu du message que j’avais pu recevoir et qui correspond grosso modo à votre description :
"rapport locatif SCI XXXX

1 RdC Commercial  : 2.000 € (hors charges) - libre - 128 M2 + CAVE (anciennement bar dancing)
6 Appartements  : 2.800 € (hors charges)

1 rapport locatif : 4.800 €/mois …… 57.600 €/an

Impôts fonciers 2017 : 3.622 €

prix demandé 550 KE nets vendeur"

Si ce n’est pas celui-ci (peu d’immeubles à vendre sur ce secteur tout de même), ne considérez pas mon message.

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