Local commercial : possibilité de location saisonnière ?

Bonjour,

pour commencer, pouvez-vous préciser si votre bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou une ville départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ? Si oui, vous êtes concerné par le changement d’usage rendu obligatoire par l’article 631-7 du CCH : Code de la construction et de l’habitation - Article L631-7 | Legifrance

Ensuite, vous mélangez plusieurs notions :

1) la destination d’un local. Cela relève de l’urbanisme et c’est de cela que parlait (avec raison) la personne qui vous a renseigné. Cf. : Dans quel cas le changement de destination d?un immeuble est soumis à autorisation ou à déclaration ? Quel est le contrôle effectué sur ce point ? | Légibase Urbanisme

2) l’usage d’un local. Les gens que la ville de Paris poursuit sont ceux qui louent, en meublé touristique, un local à destination d’habitation sans avoir procédé au changement d’usage. Nuance subtile mais très importante entre destination et usage ! Cf. mon message qui date déjà de plus d’un an : (2/2) Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?

3) enfin, il y a la fiscalité de l’activité. J’en parle aussi dans mon message mis en lien juste au-dessus. Pour le particulier qui exerce cette activité, plusieurs situations sont possibles :
- location meublée en LMNP (au réel de préférence, plus avantageux). Ou en société : SCI IS, SARL, SAS, même si c’est généralement moins intéressant.
- activité para-hôtelière. Il faut fournir au moins 3 des 4 services suivants : petit-déj, nettoyage des locaux pendant le séjour, linge, réception. Notez que le ménage des locaux à l’arrivée et aux départs ne suffit pas, il faut qu’il y ait la possibilité d’un ménage en cours de séjour. Ainsi, il suffit de ne pas fournir petit-déj et ménage durant le séjour pour ne pas entrer dans l’activité para-hôtelière.
- activité hôtelière : bien connue et bien définie.

La situation assez kafkaïenne du loueur de meublé touristique est la suivante :
- le local loué doit d’abord être un logement, être à destination d’habitation. On n’a pas le droit de faire séjourner des touristes dans une cave… ou un bureau (ce que vous envisagez).
- puis, parce que c’est une activité "professionnelle", il faut dans les villes de plus de 200 000 habitants, demander un changement d’usage.
- enfin, il y a la fiscalité. Si vous déclarez votre activité en LMNP alors que vos locaux ont gardé une destination officielle de bureaux, un contrôleur des impôts pointilleux pourrait se rappeler que le LMNP nécessite de louer des logements. Le statut LMNP, avec ses avantages, sauterait.

Vous êtes en panique au mois d’août parce que vous êtes déjà engagé sur ce projet sans avoir approfondi auparavant la possibilité légale de le réaliser. La faute à qui à votre avis ? Aux gens qui sont en congés au mois d’août ? Ou à vous, qui avez foncé tête baissé sans avoir pris la peine de lire des informations qui sont disponibles sur le forum ou en quelques heures de recherche internet ?

Je me rappelle un bloggeur, gourou auto-proclamé de l’immobilier, qui faisait des opérations très rentables mais olé-olé par rapport à la loi. Notamment, un local commercial à Lyon transformé en meublé touristique, sans déclarer de changement de destination à l’urbanisme. On s’était accroché sur le présent forum, à cause de ses nombreuses approximations. D’après lui, c’est lui qui a raison, il faut foncer et gagner de l’argent, et les gens trop pointilleux, comme moi, sont des empêchés qui ne font rien et ne réussiront jamais.

Moi je dis juste qu’il faut être conscient du risque légal. Savoir sur quoi on ne respecte pas la loi, savoir la probabilité de se faire gauler, et savoir la gravité de ce qu’on risque (un risque étant défini à la fois par sa gravité et sa probabilité. Risque de se faire écraser par un astéroïde : gravité très élevée, mais probabilité très faible). Et savoir comment on pourrait respecter la loi pour ne plus encourir ce risque.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2017 10h40)

Merci pour les précisions. Personnellement je vois deux pistes se dessiner :

Piste 1) location meublée.
Côté urbanisme : vous ne faites rien, vous ne faites aucune déclaration. Vous pouvez espérer que l’urbanisme de la ville ne se plaigne pas (tant qu’il n’y a pas de nuisance). Mais vous savez que vous êtes hors la loi…
Côté impôts : vous pouvez espérer que les Impôts ne repèrent pas que ce que vous louez en LMNP au réel n’est pas une habitation. Peut-être que ça serait encore plus discret dans une structure à l’IS (SARL, SAS, SCI IS…). Attention à bien mesurer toutes les conséquences de l’assujetissement IS (notamment possiblement assujettissement au RSI ou son remplaçant, pour le gérant même non salarié : et plus-value professionnelle à la revente du bien, c’est à dire amortissements déduits, c’est à dire une grosse imposition sur la PV à payer).

Piste 2) parahôtelier. Comme expliqué plus haut il vous faut assurer 3 des 4 prestations. S’agissant d’une activité commerciale, il faut être en entreprise : entreprise en nom propre, ou SARL ou SAS. La SCI est exclue.
Assujettissement à la TVA mais possibilité d’être en franchise en base (à vous de voir si vous préférez récupérer la TVA sur vos achats, mais facturer de la TVA sur la location, ou si vous renoncez aux deux à la fois avec la franchise en base).
Côté urbanisme : peut-être sera-t-il plus facile d’obtenir de l’urbanisme un changement de destination pour une activité parahôtelière ?
Côté fiscalité : comme toute activité commerciale. Bien vérifier toutes les conséquences y compris là aussi les charges sociales du gérant.
ERP : a priori non puisque moins de 15 personnes.
Notez que cela "coince" votre bâtiment dans cette destination et que cela peut compliquer la revente. En effet, l’autre usage de chambres, c’est l’habitation, mais vous ne pourrez pas le vendre comme un logement puisque pas à destination d’habitation. Il vous faut donc trouver un acheteur qui veut spécifiquement continuer l’activité parahotelière ; ou bien un acheteur qui veut refaire des bureaux et est prêt à payer tout l’aménagement de sa poche.

A vous d’approfondir ces pistes et de bien mesurer toutes les conséquences.

Concernant votre délai de rétractation : le délai légal de rétractation de 10 jours prévu par l’article 271-1 du CCH ne s’applique que pour de l’habitation. A priori, vous n’avez pas de délai de rétractation. Cela dit, il faut relire attentivement le compromis. Si le vendeur vous a accordé explicitement un délai (alors qu’il n’était pas légalement obligé de le faire) et qu’il a signé en bas, il est probable que la force du contrat l’emporte et que vous ayez le délai de rétractation prévu dans le compromis. Alors relisez bien le compromis. Si le compromis vous accorde un délai de rétractation, vous l’avez (probablement) ; s’il ne le mentionne pas, vous ne l’avez pas.

Dans ce cas, la seule solution pour vous dédire est de faire jouer une clause prévue au compromis et notamment la non obtention du financement bancaire. Si vous avez déjà fait valoir à l’agence et/ou au vendeur que vous avez obtenu un prêt, c’est râpé ; et dans ce cas, si vous vous dédisez vous risquez de devoir payer les pénalités prévues au compromis (généralement 10 %).

Quant aux vérifications à faire AVANT de signer : ne pas connaître le forum ne vous exonère pas ! Par exemple, l’agence vous dit que ça peut être transformé en habitation : c’est à vous de vérifier sur le PLU ! C’est la base, c’est l’indispensable ! Ne jamais croire l’agence sur parole. Les documents d’urbanisme des grandes villes sont presque toujours disponibles sur internet et sont riches d’information. Exemple : j’avais vu une jolie petite maison isolée, très calme, pas chère. J’étais enthousiaste ! Je regarde le PLU : c’est situé à 100 mètres du fourreau réservé au passage d’un futur grand axe routier. Je n’ai même pas contacté le vendeur, ça ne m’intéressait plus.

Bref, c’est une leçon pour vous : toujours vérifier la faisabilité technique, économique, réglementaire, le montant des travaux etc. AVANT de signer. Ne jamais croire l’agence ou le vendeur, toujours vérifier par soi-même. C’est une leçon qui risque d’être amère et/ou coûteuse.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2017 16h29)

Sur l’obtention du changement de destination : aucune idée, je n’ai jamais pratiqué.

Sur la structuration de l’activité : pour exercer l’activité parahotelière, il faut effectivement une entreprise : vous en nom propre, ou SARL ou SAS etc.
Mais la propriété de l’immeuble peut être différente :
- vous personnellement qui louez à l’entreprise.
- Une SCI IR ou IS qui loue à l’entreprise.

Il faut bien étudier pour voir quelle structuration est la mieux adaptée, avec toutes ses conséquences (fiscalité, charges etc.).

Je préviens que je connais pas assez cela pour vous conseiller plus avant. Soit d’autres foreumeurs connaissent et vous diront quelque chose ; soit il faut maintenant que ce soit vous qui étudiez cela, avec les conseils d’un spécialiste de préférence (expert-comptable ou autre).

Si je comprends bien, vous souhaitez louer un appartement à un propriétaire, et donner ce logement en location meublée de courte durée.

Ma compréhension de la chose :
- si vous exercez en nom propre, vous vous immatriculez en tant que commerçant en nom propre, Code NAF : 55.20Z Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée.
- vis à vis du propriétaire, c’est effectivement un bail commercial.
- fiscalement, vous serez LMNP tant que vos recettes locatives restent inférieures aux autres revenus du ménage OU inférieures à 23000 € par an (il suffit de remplir une seule de ces deux conditions pour rester LMNP). A noter que le réel présente peu d’intérêt vu que vous n’avez pas d’investissement à amortir ; il vaut mieux rester au micro.

Si, au contraire du nom propre, vous créez une société, alors c’est la fiscalité des entreprises qui s’applique.

Cela risque de ne pas être facile de trouver un propriétaire qui accepte de louer son logement à une telle entreprise.

Bonjour à tous et à toutes.

Je suis en cours d’acquisition d’un local professionnel que je souhaite exploiter en location courte durée et j’ai besoin de l’avis des experts du forum sur certains points :

Mon projet est d’acheter le bien via une SCI à l’IS dont j’aurai la très grande majorité des parts (99.99%) et de diviser le local en 2 appartements T1 qui seront loués en location courte durée (division officieuse, un seul compteur électrique). Je précise que le bien est dans une ville de - de 200k habitants. Le local a 2 entrées distinctes et se prête relativement bien à de la LCD.

Ma première question vient du fait que le vendeur m’a précisé qu’il s’agit d’un local professionnel. Existe t’il une différence avec un local commercial?
Pour moi, c’est l’activité qui sera exercée au sein du local qui permet de dire s’il s’agit d’un local professionnel ou commercial mais j’ai du mal à trouver des infos qui le confirment.

Est-ce que je peux exploiter le local en location saisonnière ou suis-je obligé de demander un changement de destination pour le passer en habitation?
J’ai mis en clause suspensive dans mon offre l’autorisation en AG de la copro pour passer le local en habitation et je suis passé voir l’urbanisme qui autorisera le changement de destination à condition de créer du stationnement (chose possible grâce à un bout de terrain goudronné attenant au local, validé avec l’urbanisme).
En cherchant un peu sur le net j’ai trouvé quelques infos sur ce site mais j’aimerai être sur de leurs infos :
location courte durée local commercial
Difficile également de trouver quelqu’un aux impôts qui me donne une réponse claire. Avec l’autorisation de l’AG pour passer le bien habitation, je me garderai sous le coude un éventuel changement de législation tout en continuant à exploiter le local.

La SCI à l’IS est-elle le bon choix ou est-il préférable de partir sur une SARL IS?
Je n’ai pas vraiment vu de différence entre les 2 si ce n’est que j’ai l’impression que les banques prêteront moins facilement à une SARL qu’à une SCI et qu’il faut rémunérer un minimum le gérant de la SARL. De +, je vais avoir beaucoup de travaux assimilables à de la reconstruction donc une SCI à l’IR ne permettrait pas de les déduire. Je suis également pratiquement aux plafonds du LMNP et ne souhaite donc pas continuer à investir en nom propre au risque d’être requalifié LMP.

Bref, je n’ai encore pas signé le compromis et ne bénéficierait pas du délai de rétractation lié d’une part à l’achat d’un local et d’autre part à un achat via une SCI. J’essaie d’éclaircir les différents points avant de signer et j’attends également de pouvoir lire le règlement de copropriété.