4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ?

Pour votre 1), 4.57% est le rendement actuel de la part en pleine propriété (Le TRI de l’usufruit, si on suppose une stabilité des dividendes, et plus élevé que 4.57%, mais il faut réinvestir les flux perçus). Si le prix de la part ne varie pas d’ici 15 ans, et que vous réussissez à réinvestir les dividendes à 4%, l’investissement en parts de Novapierre Allemagne devrait permettre de transformer 350 000€ de 2018 en 650 000€ dans 15 ans. En plus de ces "si", vous ne seriez pas du tout diversifié, ce qui ne serait pas très sage. Mais vous pourriez vous diversifier sur plusieurs SCPI, voire (mieux) sur des SCPI et autre chose.

Vous ne trouverez pas de sitôt 350 000€ d’usufruit de Novapierre Allemagne, encore moins d’usufruit 15 ans.
Il est plus facile de trouver de l’usufruit de quelques autres SCPI, et l’usufruit 10 ans est bien plus fréquent que l’usufruit 15 ans.

Vos 2), 3) et 4) ne permettent pas la même chose : avec 2) vous dépendrez beaucoup de la valeur de revente du bien dans 15 ans (aléatoire, et ça ne serait pas du tout diversifié); avec 3) vous n’atteindrez pas les 650 000€ sauf si la valeur des parts de SCPI (qui sont déjà très hautes, en relation avec les faibles taux d’intérêts actuels) augmentant significativement d’ici là; le 4) est fiscalement très pénalisant.

Autre suggestion : actions de sociétés aristocrates. Un exemple : celui qui aurait investi 350 000€ en actions Air Liquide il y a 15 ans disposerait aujourd’hui de bien plus de 650 000 €. Pour éviter d’y rentrer au plus haut et d’en sortir au plus bas, il serait sage de lisser l’investissement (et l’étalant sur 2 ou 3 ans) comme la sortie (en commençant à vendre 5 ans avant l’échéance des 15 ans) , et plaçant la trésorerie sur du très peu risqué (par exemple un bon fond euros d’un contrat d’assurance-vie, qui ne rapporte qu’environ 2%, mais ne baisse jamais).

Questions :
- vous partez de l’hypothèse que l’inflation restera très très basse, quid si cette hypothèse s’avère erronée ?
- vous supposez que vous resterez "non-résident fiscal francais (allemagne)" toujours ? quid si ça change (un résident fiscal en France percevant des dividendes de Novapierre Allemagne paiera généralement un peu plus d’impôts en France à cause de ces dividendes, même avec la convention fiscale actuelle) ?
- quel usage est prévu de ces 650 000€ dans 15 ans ? (autant indexer vos fonds sur la valeur de ce que vous voudrez acquérir dans 15 ans, si c’est possible)

C’est 4) qui est fiscalement pénalisant (j’ai corrigé les numéros dans mon message).

On a souvent discuté de l’impact de l’inflation (par exemple si elle augmentait) sur le forum : voir ici

Si vous prenez de l’usufruit de différentes SCPI investissant majoritairement hors de France (il n’y a pas que Novapierre Allemagne : voir SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?), vous n’aurez pas 37.2% à payer.

Je suppose qu’en Allemagne il doit aussi exister des produits ayant un objectif de rendement de 4% ou plus sur un horizon à 15 ans (avec des niveaux de risques associés, et avec des caractéristiques fiscales adaptées à un résident fiscal en Allemagne).

Vous pouvez très bien (et c’est sans doute sage) n’investir qu’une partie des 350 000€ en actions.

Je suppose que si vous quittez l’Allemagne dans 10 ou 15 ans, vous aurez aussi le produit de la vente de votre résidence principale pour rembourser alors le solde du crédit…

C’est à vous d’élaborer les divers scénarios plausibles, et d’y faire votre marché.
Toutefois votre raisonnement "l’idée est d’emprunter  par exemple 1.000.000 € à 2% sur 15 ans et de placer à côté 350.000€ au meilleur taux possible (4%?). Au bout de 15 ans, il reste environ 650.000 € de crédit et peut-être 650.000 € de placement en face." me semble bancal : pour obtenir durablement 4% sur ces 350 000€, il faudra nécessairement prendre certains risques, donc être disposé à les assumer, et ne pas  croire qu’on arrivera sans risque (et/ou sans huile de coude) à transformer 350k€ en 650k€ ("en dormant" comme le croient certains qui n’ont sans doute jamais fait d’investissement).