Ttfsm [Lille] : étude de cas immobilier (premier investissement, un T3)

Bonjour

Je vous présente ce que j’ai visité cet aprem.

VOTRE PROFIL

- Je suis chez mes parents (encore 2 ans sûrement). Je suis en école d’ingénieur informatique en alternance à 1600€ non imposable.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notion de cours
- Fiscales : notion de cours
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très peu
- Sociales : excellent
- Temps disponible : 2j si besoin et toutes mes soirées si besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN








- Type : T3 de 49m2 (23 lots)
- Année de construction : 1930
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 5ème étage sans ascenseur. Très lumineux.
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inhabité depuis 6 mois. Une fille l’avait acheté et a vécu dedans pendant 5 ans (le temps de ses études). Elle veut s’en débarrasser.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic bénévol
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : chauffage au gaz, E en énergie.
- Volets isolants ou persiennes ? : Volet à refaire, double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété ? : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Je ne sais pas
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : je ne sais pas
- Concierge  : je ne sais pas
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : ça peut aller

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Lille (porte d’arras/porte de douai)
- Centre-ville, périphérie : proche centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : emplacement assez prisé, proche d’universités et des commodités. Métro et bus à 250m. C’est pas une bonne population mais pas mauvaise non plus
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : Il y a de bonne chance

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 129k descendu à 119k. 109k avait été accepté mais le futur proprio n’a pas eu son emprunt. L’agent pense qu’on peut encore descendre vu la situation (au moins 105k)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2 chambres à 500€ HC mini (d’après l’agent)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : volet à refaire, sol cuisine et couloir. Et des petites finitions.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : j’ai demandé les PV
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM : 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : je ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : J’hésite à prendre une GLI

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.4% (sans travaux)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : j’attend le devis des travaux pour pouvoir le calculer

FINANCEMENT DU BIEN

Je n’ai pas encore fait les démarches complétement mais la banque me suis normalement en prêt 110%

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : non connu
- Durée du crédit : 20 ans surement
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : Non connu
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP réel

CASH FLOW

- A voir en fonction des travaux mais cashflow faiblement positif à priori si les travaux ne dépassent pas quelques milliers d’euros.

Voilà le premier jet. Je mettrai à jour après le devis et les diverses informations manquante. Je n’ai vraiment aucune idée du prix des travaux et des décisions de copro qui peuvent être décisifs je pense. Sachant qu’on m’a dit qu’il y avait 219€ de charges par trimestre mais il a pas sur me dire exactement ce que ça comportait. Charge de copro je suppose. Mais je sais pas s’il y a des charges récupérables dedans.

Un autre détail, une des chambres fait 8m2 (contre 10m2 pour l’autre). Est-ce rédhibitoire au niveau de la loi d’avoir une chambre de moins de 9m2?

Etant la première fois que je me plie à l’exercice, je souhaitais le faire même si tout n’est pas complet en souhaitant avoir vos premiers retours. Je me doute que c’est très imparfait et je m’en excuse.

Cordialement

Dernière modification par Ttfsm (05/09/2018 09h23)

Mots-clés : appartement, immobilier, location