Investisseur36 : étude de cas immobilier (LMP ou SCI à l'IS)

La décision du conseil constitutionnel n’empêche nullement de rester LMNP sur la seule condition de non-inscription au RCS : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Par contre, il est probable que ces conditions soient mis à jour, par exemple à l’occasion de la loi de finances 2019… Pour le moment c’est wait and see.

Il me semble y avoir une erreur dans votre raisonnement : la condition d’appréciation des "revenus locatifs > 90 000€". C’est uniquement les revenus de location meublée (dans leur ensemble, au niveau de votre foyer fiscal, et en fait leur moyenne les 2 années avant la vente du bien, bien sur ceci si vous êtes alors LMP, et l’avez été au moins 5 années) qu’il faut prendre en compte, pas les revenus fonciers (revenus de location nue). Donc si environ la moitié des baux sont en meublé, et les autres en nu, et que vous n’avez que cet immeuble (et même si vous en avez quelques autres, comme votre présentation l’indique), vous devriez avoir des revenus de location meublée d’un montant bien inférieur à 90 000€.

Sinon, les extrapolations sur l’impact de la réponse du Conseil Constitutionnel, c’est juste des extrapolations, et je doute beaucoup que votre centre des impôts en sache plus que vous ou moi (et ce n’est pas lui qui va décider à ce niveau). Le centre interrogé par votre comptable a répondu blanc, un autre aurait répondu noir, et la plupart auraient répondu (plus prudemment, et plus proche de la vérité) gris, à savoir qu’ils ne savaient pas. D’autres extrapolent du fait qu’un autre seuil, celui du régime micro, soit passé à 70 000€ pour s’attendre à ce que le seuil de 23 000€ applicable aux LMP évolue. L’avenir pourrait faire peu de cas de ces extrapolations.

Bonjour investisseur36,

Vous allez dépasser les 100k€/an de revenu locatif: BRAVO!

Au delà des aspects financiers purs, les avantages de la SCI à l’IS sont, selon moi:
- De ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier (le "panier" LMNP avec les incertitudes fiscales dont il est question sur ce forum…)
- Pour la transmissions à vos enfants.
- Plus de stabilité dans les locataires: arrivé à votre nombre de lots, autant limiter les changements quitte  à perdre un peu en renta…

De plus, on ne sait pas si les 7 lots que vous voulez louer en meublé sont avec des locataires en place ou pas. Mais, passez de la location vide à de la location meublé, cela se fait bien mais c’est un peu longuet…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (09/09/2018 17h23)

investisseur36 a écrit :

- vaut il mieux exploiter un immeuble en mixte lmp et foncier ou en sci is?

Ca se calcule… Ca dépend de beaucoup de choses : le montant des loyers, le montant des charges, les amortissements, les perspectives de transmission ou de revente à terme (à quel délai ?)… Les autres revenus du ménage… Le TMI… Ca dépend aussi de savoir si vous êtes intéressé pour avoir une couverture sociale par le biais du LMP ou de gérant salarié de la SCI…

Vu la complexité de l’approche et la nécessité d’avoir plein d’infos personnelles précises sur vous, je ne vois pas bien qui peut le faire à part vous et/ou votre expert-comptable.

Bonjour,

voici les précisions :

Avant opération mon TMI va atteindre la barre des 30%.
Je n’ai pas besoin de couverture social vu que je travail à coté.

j’ai fait une simulation avant après investissement en regardant les cotisations RSI, je gagne 2000€ par an de cash-flow après impôts en achetant en nom propre. En fait comme une majorité de la surface est loué en nu(75%), et que la cotisation RSI est élevé, je paye beaucoup d’impôts, environ 58% du revenu imposable.

En sci à l’IS, j’ai un cash flow après impôts beaucoup plus important (15% d’IS+ 5% de CRL + 30% de PFU), de l’ordre de 5800€ par an.

La différence se situe au niveau de la vente ou l’assiette de plus value n’est pas la même.

Je pense m’orienter vers la SCI IS, ou vers une SC pat mais il faut que je vois si la banque accepte.

La sci pat permet de placer la trésorerie sur l’ensemble des supports financiers comme un compte titre. La sci à l’IS, la trésorerie doit rester investit dans l’immobilier ou un contrat de capitalisation (assurance vie).

La sci à l’IS a l’avantage de rassurer la banque, il connaisse la structure de la sci pas trop de la sc pat.