RomainD2 [78] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS, Holding)

PRE-REQUIS

De nombreuses lectures depuis 2 ans, formation et séminaire immo live, lecture de blogs.

VOTRE PROFIL
Romain, 29 ans, TMI à 30%, en CDI depuis 7 ans environ

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : non
- Fiscales : non
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : oui mais on veut tout faire faire.
- Sociales :
- Temps disponible : juste pour la recherche des biens et les démarches de financement, sinon on souhaite tout dédier

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
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LOCALISATION DU BIEN
Aux alentours d’Évreux. On ne cherche pas un investissement avec pour but d’espérer une plus-value

RENTABILITÉ DU BIEN
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FINANCEMENT DU BIEN
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RÉGIME D’EXPLOITATION
SCI a l’IS

CASH FLOW
Positif bien sûr, autofinancement

Bonjour,

Petite présentation rapide, Romain, 29 ans, ingénieur en CDI, dans la TMI à 30%.

Je me renseigne sur l’immobilier locatif depuis bien deux ans, j’ai fais pas mal de formations et lecture à droite à gauche. S’en est suivi de nombreuses visites une seule offre acceptée, mais je me suis rétracté assez vite pour cause de travaux bien trop importants pour un premier achat…

J’ai ensuite abandonné un peu, déçu par les discours des agents immobiliers qui me faisaient rêver pour ensuite me proposer des biens avec une rentabilité complètement à côté de la plaque…

Un ami avec qui je me suis plongé dans l’immobilier est pour sa part passer à l’action. Il est bien plus fonceur que moi! Il a acheté en nu, bonne rentabilité, mais c’est pas l’investissement du siècle côté optimisation fiscale.

Mais il vient se lancer à son compte en freelance. Afin d’optimiser son imposition, il a créé une holding afin de pouvoir y reverser une partie des revenus, pour ensuite faire redescendre le tout dans une SCI a l’IS. Et il m’a proposé de faire parti de cette fameuse SCI, opportunité pour moi dans le sens où je pourrais me lancer plus facilement sur ce genre de projet.

Pour plus de claireté sur le montage, un petit graphique :


La holding est créé et la SCI à l’IS aussi. Oui il est fonceur ^^

Pour cette SCI, nous nous sommes orientés vers Évreux, ville qui nous a plu et pas trop loin de chez nous en regard de la rentabilité observée dans cette ville.

Le bien visité est affiché à 493k€ pour un revenu annuel en partie estimé dans les 3800€ charges comprises (car certains logements sont en travaux).

On partirait sur une offre à 450k€ en comptant 50k€ de travaux. Mon étude de cas ne porte pas particulièrement sur le bien, car nous en avons d’autre en visée, et la visite commence a dater. Le choix n’est pas arrêté, mais c’est histoire de savoir si le montage est prometteur pour moi sachant que j’injecte l’argent en direct dans la SCI, je n’ai pas la même optimisation fiscale que mon amis avec sa société. Partons sur un investissement a 500k€ avec 3800€ de loyers.

Les premiers retours des banques nous ont indiqué qu’on ne pourrait pas avoir de financement a 110% et qu’on pourrait obtenir au maximum une durée de 15 ans de crédit… Ça m’a un peu refroidi… J’ai obtenu cette information de la part d’une courtière qui m’a expliqué qu’en raison du montage par l’intermédiaire d’une holding, on ne peut pas espérer mieux.

La banque demande en gros 30k€ chacun (notaires plus travaux). Je les aient en assurance vie, mais ce qui m’embête c’est que je ne pourrai le faire qu’une seule fois. Je n’ai pas la même capacité d’épargne que mon ami qui le fait par l’intermédiaire de sa boîte.

Mon idée d’origine de faire de l’immobilier était de profiter à 100% de l’effet de levier du crédit et garder mon épargne en banque en cas de coup dur, même si c’est pour palier a un problème sur l’investissement.

Admettons que j’injecte ces 30k€ dans la SCI, ce que j’aimerai comprendre c’est de savoir réellement quand est ce que je peux les récupérer si tout se passe bien, quels sont les dividendes qu’on peut espérer se verser, a partir de quand, à quel rythme, quand revendre, racheter autre chose, créer une autre SCI… Bref la vie de la SCI a l’IS.

Et j’ai du mal à trouver des exemples, j’aimerais trouver une sorte de feuille de route d’une SCI afin de savoir si ce genre de projet est vraiment rentable.

Je me suis acheté le guide de la sci à l’IS de Paul AUBE, même si ça m’a éclairé sur l’aspect juridique, je n’ai pas trouvé ce que je cherchait en terme de vie de la sci à l’IS. Le simulateur est trop abstrait pour moi, il aurait fallu une feuille de simulation complète pour un des projets qu’il présente, mais les captures dans le guide sont incomplètes et illisibles …

Voilà pour la présentation, en espérant ne pas vous avoir trop perdu. Pour résumer, plusieurs questions en ressortent :

1/ Est ce que ce genre de montage n’est pas trop déconnant dans mon cas sachant que j’injecte de l’argent dans la SCI en direct. Ce qui me fait peur c’est aussi de devoir réinjecter se l’argent en cas de soucis dans la SCI.

2/ Comment calculer le rendement réel de la SCI? Car ces 30k€ placés sur un PEL a 2.5% peuvent faire quelques petits, même si ce n’est pas grand chose. Mais si d’un autre côté la SCI me coûte plus d’argent….

3/ Est ce que vous avez des exemple de vie de SCI a l’IS ou est-ce peut courant? Une explication, des exemples,… Et ce sur de nombreuses années afin de comprendre les reventes et rachat d’autre bien, les dividendes,…

4/ Avez vous déjà entendu parler de cette limitation due au montage du crédit au maximum de 15 ans et avec un apport obligatoire du fait que c’est tenu par une holding professionnelle ?

J’aimerais vraiment pouvoir passer à l’action car je suis un peu démoralisé de ne pas reussir à mener ce projet à terme. Je me perd dans les lectures à droite à gauche, j’y investi pas mal de temps pour un retour sur investissement pour le moment néant… Je n’ai pas de doute que je peux faire confiance à mon ami sur notre entente sur la sci, mais lui a plus une âme de fonceur sans vraiment analyser le futur. Il a pour but d’avoir plusieurs biens immobiliers afin de créer une source de revenu alternative, mais je trouve qu’on manque de vision claire et précise pour pouvoir y arriver du côté de la gestion de ces différentes sociétés et de la fiscalité.

Merci d’avance pour votre aide.

Mots-clés : holding, immobilier, is, sci