Bourru [54] : étude de cas immobilier (appartement 95m² en colocation)

En l’état le projet est sympa. Il faut néanmoins impérativement créer une deuxième salle de bain dans la chambre la + grande. En général on parle d’une salle de bain pour 3 personnes maxi. L’idéal étant bien sur une salle de bain pour 2 personnes. Idem pour les WC, un seul pour 4 chambres me parait un peu limite.

Je trouve pour ma part les nouvelles lois de colocation très contraignantes. Clairement, vos chambres font moins de 14m2 (sauf une) et vous allez être obligé de faire un bail collectif, et donc il y aura toujours un peu de jalousie sur celui qui a la chambre avec SDB et qui paye le même montant que les 3 autres. Par ailleurs, qui dit bail collectif dit souvent clause de solidarité, et pour avoir tenté de remplir une maison en colocation, c’est très compliqué de trouver des colocataires (ou des garants pour les étudiants) qui acceptent cette clause de solidarité car ils ne veulent pas se retrouver à subir la totalité du loyer en cas d’impayés ou de vacance locative.
Et je ne vous parle même pas des avenants à envoyer à tous les monde lors d’un changement de colocataire…

Sinon, il reste la solution de faire un bail individuel à chacun avec un prix légèrement supérieur pour celui qui a la chambre avec SDB et serrer les fesses pour qu’il n’y ait pas de contrôle. Cela se fait énormément mais c’est cependant illégal. Ou alors vous faites l’impasse sur la clause de solidarité.

Donc la colocation oui c’est bien et ça peut être très lucratif et donner de bonnes rentabilités. Mais je trouve cela trop contraignant si l’on n’a pas de chambres de + de 14m2 pour pouvoir faire signer des baux individuels.

Je reviens également sur le prix de vos meubles :10k€ pour meubler 4 chambres c’est tout simplement énorme. Je ne sais pas ce que vous incluez là dedans mais je peux vous fournir en MP les coordonnées de mon grossiste en meuble (il est pas très loin de Nancy en + ^^). Pour vous donner un ordre d’idée sur mon dernier projet, j’ai payé 149€ le lit 140*190 + sommier + 2 tables de chevet et 269€ le matelas ferme. Rajoutez 60€ grand max pour un bureau et pour 2000€ vous meublez déjà les 4 chambres.
Pour l’électroménager, il y a de très bonnes occasions sur le bon coin. Mis à part avoir la tranquillité de l’esprit durant la garantie de 3 ans, j’ai du mal à payer 600€ pour un frigo ou 400€ pour un lave linge quand je trouve l’équivalent à 25% du prix d’occasion en excellent état.

Sinon pour trouver de la colocation en cours d’année, aucun problème, ils rentreront juste au compte goutte.

Trahcoh a écrit :

J’ai une colocation en bail collectif et loyers différents en fonction de la chambre. Quant-à la clause de solidarité avec des locataires qui ne se connaissent pas, il n’y a pas pire pour effrayer le client et ses garants. Déjà que quand les locataires sont amis, les garants ne sont pas chauds pour cette clause…

Je suis dans la même situation. Bail collectif et loyers différents en fonction de la chambre.
Egalement sans clause de solidarité, ce qui demande tout de même un effort pédagogique conséquent par rapport au bail individuel!
Même en passant plusieurs minutes à expliquer le bail collectif sans clause de solidarité, le père qui à priori avait été emballé par l’appartement pour sa fille, a préféré se désister à cause du bail collectif, et je cite "solidarité de fait".

Gageons que cette aberration de 14m2 + point d’eau sera bientôt modifiée. Cela n’empêche pas 90% des bailleurs de faire des baux individuels.

Bonjour,

Pour le mobilier d’occasion, vous demandez au vendeur une attestation de vente. Le document doit comporter les coordonnées du vendeur, celles de l’acheteur, le descriptif du meuble et le prix.

Pour les babioles, l’addition n’est pas négligeable.allez chez Action, baboo, la foirfouille… j’achète des lots notamment pour ce qui casse. J’ai un stock chez moi. Ça évite d’avoir des services dépareillés après quelques temps.

Pour la séparation en 2 de la sdb, l’idée est bonne. Vérifier la faisabilité notamment pour les évacuations.

Merci pour vos précisions!

Juste pour info, pourquoi avez vous choisi double vasques?
Je pensais mettre deux simples vasques dans l’idée ou les personnes éviteraient de faire leurs affaires ensemble dans la salle de bain (se brosser les dents, se préparer le matin, maquillage etc…) mais peut-être ais-je tort?

J’attends le règlement de copro que j’ai déjà demandé deux fois à l’AI pour vérifier que la colocation n’est pas interdite. (Ça devrait être bon car l’AI sait depuis le début que j’envisage de faire de la colocation avec ce bien)

Ok merci pour la précision.
J’ai reçu le règlement de copro ce matin (qui date de 1979!) : "la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdites, mais les locations en meublée, par appartement entier sont autorisées."
Bon ben…tant pi. Quoique je sais pas si dans le cas d’un bail collectif ça ne rentrerait pas dans le cas d’une location meublée d’un appartement entier…bon c’est jouer sur les mots!

J’ai un peu l’impression d’avoir perdu mon temps et de vous avoir fait perdre le votre aussi (je demanderais le règlement de copro en priorité pour les prochains), mis à part les échanges que l’on a eu car vous m’avez donné plein d’infos et d’idées!

A bientôt

Dernière modification par Bourru (15/10/2018 10h15)

Sur le fond vous avez raison.

Cependant, entamer une procédure avec le syndic de copropriété avant même d’avoir acheté l’appartement, les relations de voisinages ne vont pas être de tout repos.

En pratique, je passerais à un autre projet.

@bourru : ce n’est pas du temps perdu, c’est de l’expérience accumulées (vous commencerez par le règlement de copro pour le prochain )

Zappaty

Il s’agit pourtant de chambres meublées au sens propre. Le mot "tranformation" ne signifie pas nécessairement "division".

Un appel au syndic pour connaître le sens exacte de l’interdiction peut tout à fait être envisagé.

Zappaty

Auprès de qui vous tourneriez vous? Votre notaire?
Il n’empêche, même si nous pouvons louer à qui bon nous semble, un copropriétaire procédurier peut invoquer cette clause pour justifier le opposition à la collocation. (Suite à trouble du voisinage ou autre).

La demande sera peut être rejetée et le risque est tres faible, mais cela reste une possibilité selon moi.

A vous lire,

Zappaty

Merci pour vos derniers avis.
C’est vrai que cette phrase m’embête : je ne pense pas que le syndic va rechercher chaque proprio pour vérifier ce genre de chose (surtout vu le nombre d’appartement). Je ne pense pas avoir non plus de problème avec les locataires qui pourraient amener à "chercher la petite bête" mais je n’aime pas non plus être "hors la loi", et me dire que tout pourrait passer "du rêve au cauchemar" : en gros que le super investissement deviendrait un boulet!

J’ai donc contacté le syndic et ayant eu un peu de mal à les joindre j’en ai parlé à l’agence. Ils ont appelé le syndic et m’ont que celui-ci était d’accord pour une colocation, que les termes dataient de 1979 et n’étaient pas remis à jour.
Je suis content sur ce point : ils n’ont pas menti! J’ai appelé de mon côté pour confirmer et le syndic m’a dit la même chose avec un ton du genre "c’est évident Mr."!

Même si d’après vous tracoh le syndic n’est pas le mieux placé pour me conseiller sur mes droits, je considère que c’est eux qui viendront me chercher des problèmes si je ne respecte pas cette règle.
Je vois mal un autre locataire aller se taper les 174 pages du règlement de copro pour trouver la petite clause qui viendra me débarrasser des locataires bruyants.
Si pour eux (le syndic) peu leur importe le type de location je ne pense pas que quelqu’un d’autre viendra y regarder de plus près.

Du coup avec ces infos supplémentaires je fais une offre!
Je vous tiendrais au courant de la suite!

A bientôt

Bonjour,

Je ne prend pas mon cas personnel en exemple spécifiquement pour lire le règlement de copro mais cela traduit mon…«sentiment» (même si j’ai un peu de mal a traduire ma pensée a l’écrit) dans lequel je n’imagine pas un locataire prendre connaissance de ce document.
Mais, comme vous le soulignez, un propriétaire à plus de chance d’être au courant de ce document qu’un locataire.
Personnellement j’ignorais l’existence de ce genre de document avant d’investir et pour anecdote, ayant déjà habité dans des immeubles «chauds» (machines a laver lancées des fenêtres, guitare jusqu’à tôt dans la nuit, incendie criminel etc….) j’essayais de régler les problèmes comme je pouvais. (Même pas appelé le proprio d’ailleurs).

Et en discutant avec des connaissances (locataires) je me rend compte que peu de gens connaissent ce document.

Pour la taille du document, je ne l’ai pas sous les yeux en écrivant mais je crois me souvenir qu’il fait 174 pages pour de vrai!

Ma pensée est plutôt dans le sens ou la colocation sera plutôt «milieu/haut de gamme» donc avec locataire de «qualité» donc peu de chance d’avoir des désagréments tels que les voisins iraient jusque dans le règlement de copro pour faire virer mes locataires.
C’est plutôt dans ce sens «deux poids, deux mesures» : les locataires vont probablement faire une soirée de temps a temps (étudiants oblige!)  pour autant on ne va pas chercher à les virer pour «une fois».

Cependant il ne jamais dire jamais. Je ne suis à l’abri de rien.
Et dans le fond vous avez raison : si jamais il arrivait des gros soucis, quelqu’un pourrait regarder ce document.

A bientôt,

Vous me semblez avoir une vision déformée de la réalité. Alors en effet le RC peut tout à fait faire 174 pages. Avec des étudiants vous serez chanceux s’il n’y a qu’une soirée par an mais quel que soit le milieu d’où ils viennent, attendez-vous à gérer des problèmes et à être très vigilent au moindre problème de bruit. Une soirée ou deux par semaine n’est pas à exclure, ils invitent facilement les amis et le voisinage ne prendra même pas la peine de vous prévenir si dérive, ils iront directement à la case syndic et/ou police.
En copro vous pouvez être sûr qu’il y aura au moins un ou deux emm..eurs qui connaitront par coeur le règlement ou se feront un malin plaisir à l’étudier pour vous enquiquiner bien au delà de ce qui est nécessaire.

Mieux vaut prévenir que guérir, blindez le truc avant et assurez-vous que tout soit en règle avant de sortir le chéquier.

Bonjour à tous,

Je rebondi sur l’étude de cas de Bourru car je suis dans la même situation.

J’étudie un projet de colocation de 3 chambres dans un appartement de 82m2 dans un grand immeuble composé d’environ 30 appartements.

En étudiant le règlement de copropriété qui date de 1980, je trouve également la mention suivante :

"Les appartements et locaux seront, principalement, destinés à l’habitation."
"la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisé, de même que la location à titre accessoire d’une pièce, d’un appartement."

La question a déjà été discutée plusieurs fois et je suis bien conscient que cela peut être soumis à interprétation mais mes questions sont les suivantes :

- Concrètement, lorsque l’on parle de "transformation des appartements en chambres meublées", cela désigne-t-il la colocation avec baux multiple et/ou la division d’un appartement ?
Par ailleurs, j’ai pu lire par certain que la colocation avec bail individuel est assimilé à de la division. Je ne vois cependant pas en quoi cela s’apparenterai à de la division étant donné qu’il y a clairement des espaces communs en plus de la partie privé.

- Comment interpréter le passage suivant : "Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni". De la même manière, colocation ou division ?

- "Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisé, de même que la location à titre accessoire d’une pièce, d’un appartement." Cela me semble contradictoire. Ici il est écrit que la location à titre accessoire d’une pièce est autorisée…

Globalement, étant donné qu’il est spécifié dans le règlement que des professions libérales sont autorisées et qu’il n’est pas précisé qu’il s’agit d’un immeuble à usage exclusif d’habitations bourgeoises, j’aurais tendance à penser que la colocation pourrait être autorisée.

Qu’en pensez vous ?

Enfin un article intéressant évoque le sujet :La transformation d’appartements en chambres meublées porte atteinte à la destination de l’immeuble

De même, il a été jugé que des copropriétaires ayant transformé un appartement en studios aménagés et loués à quatre personnes distinctes était contraire au règlement de copropriété qui stipulait que  «la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ». Ainsi, les époux copropriétaires ne peuvent pas valablement soutenir qu’il n’y aurait pas de leur part violation du règlement de copropriété au motif qu’il s’agirait de la location, par un bail unique, d’un appartement entier à plusieurs colocataires alors qu’il résulte du constat d’huissier de justice qu’ils ont transformé l’appartement en studios aménagés et loués à quatre personnes distinctes, ce qui est interdit par le règlement de copropriété (Cour d’Appel de Paris, 7 décembre 2011, N°10/00592, JurisData n° 2011-027920).

Pour finir, la Cour d’Appel de Paris a également jugé que « spécialement, le règlement de copropriété stipule notamment que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale; que la location en meublé n’est autorisée que s’il s’agit d’appartements entiers; que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite; une telle disposition du règlement de copropriété est parfaitement licite; il s’agit de préserver la multiplication du nombre des occupants et en interdisant un mode d’occupation qui n’est pas en harmonie avec le type d’occupation dont l’immeuble fait l’objet » (Cour d’Appel de Paris, 15 octobre 1998, N° 1997/11528, JurisData : 1998-022604).

Dans le cas détaillé dans cette article, il s’agit d’une réelle division avec aménagement de plusieurs studios indépendants.
J’aurais tendance à comprendre que si cela avait été une colocation (avec un seul bail), cela aurait été autorisé. Par contre, si la colocation avait été avec de baux individuels…?

Dernière modification par Ribeiro (13/02/2019 11h32)