Millionnaire en 25 ans avec 1 M€ de SCPI à crédit

yaka demander 1 million à votre banquier et c’est in ze pocket

Economiser 700€ par mois quand on gagne 45000 euros à 2, ca me parait compliqué… Je gagne plus que ça seul et je me vois mal mettre 700€ de côté….

Votre projet est à l’opposé du mien.

Moi je me moque du capital, je pense cash flow.

Réfléchissez à l’envers, 2 secondes. Votre projet :
- vous fait perdre 700 euros par mois pendant 25 ans (1/2 de votre vie adulte en gros)
- vous garantie de NE PAS ETRE MILLIONNAIRE pendant les 25 prochaines années

De bons investissements bien réfléchis me semblent une option bien meilleure. J’ai déjà atteint 1/3 de l’objectif en 2 ans 1/2…

Pensez y avant de vous lancer.

Bonjour Despe44, 

sur le plan théorique votre projet et montage me semble tenir la route. Maintenant, si l’on revient sur terre il présente quand même quelques failles :

1/ la première, trouver un banquier qui vous prête. Je suis de la partie, et je vous souhaite bon courage, car aujourd’hui se faire financer est déjà plus dur qu’il y a 1 ou 2 ans, alors pour le projet évoqué….(endettement, garantie, compréhension du montage)
2/ Dans l’hypothèse où vous trouveriez un "financeur", vous serez collé en endettement pour tout autre projet personnel ou locatif, et ce pendant 25 ans…..
3/ le taux de rendement de 5.80% me paraît bien téméraire. Les SCPI forts appréciées à ce jour, collectent massivement. Du coup, les gérants achètent beaucoup, avec moins de discernement que par le passé. Vous rajoutez la conjoncture économique très morose. Et vous obtenez un marché immobilier professionnel en déprime ou sur le point de l’être : baisse des rendements et/ou des prix de parts….

Je vous conseillerai donc de revoir à la baisse votre projet, et d’abandonner le caractère complexe (démembrement et SARL à l’IS) qui va faire figure d’épouvantail à banquier.

Merci pour cet avis Rodolphe,

Côtoyant régulièrement des banquiers de par ma profession, j’ai bien conscience que certains me prendront pour un fou allié. Néanmoins, quelques banquiers de la place nantaise s’avèrent malgré tout compétents

Pour l’endettement je suis d’accord avec vous. Néanmoins, en cas de déménagement et de nouvelle acquisition immobilière (nouvelle RP par exemple), les banquiers ne sont pas censés demander l’endettement de la structure à l’IS, qui est "à part" à mon sens.

Pour les SCPI, les deux sons de cloche sont recevables. Certains pensent comme vous, d’autres pensent qu’avec l’inflation le prix de l’immobilier va re-remonter. A vrai dire, je n’ai pas de position particulière sur le sujet. En tout état de cause, je pense qu’en cas de baisse de l’immobilier, les SCPI seront moins impactées que l’immobilier physique.

S’agissant de la structure à l’IS, c’est certainement LA condition sine qua non du montage. Autrement, si j’acquière en direct, alors tous mes revenus seront taxables à l’IR à environ 30 % + PS (sauf déduction des intérêts d’emprunt). Et pour le coup, je paierai de l’impôt sur des revenus que je ne perçois pas (car destinés à rembourser un emprunt)…

JesterInvest a écrit :

D’un point de vue théorique vous pouvez aussi tout mettre dans la SCI/SARL.

De toute façon le banquier vous demandera d’être garant du prêt.

Pas faux, je n’avais pas vraiment imaginé ce scénario.
Quels en seraient les avantages ? contraintes ?

Après réflexion, ce montage pourrait être intéressant si je verse en compte courant d’associé la part des échéances d’emprunts qui ne pourra être remboursée par le rendement.
Ainsi, en me constituant une réserve en CCA pendant 25 ans, au terme de l’emprunt, je pourrais être rémunéré en franchise de fiscalité pendant quelques années, en prélevant des sommes sur ledit compte courant d’associé (réglement d’une créance).

En poussant toujours plus la réflexion,

Une idée saugrenue vient d’allumer une petite lumière dans mon esprit.

Reprenons l’hypothèse d’une acquisition en PP par une SARL.
Admettons 1 025 000 en PP.

Pour ÉVITER TOUT EFFORT ÉPARGNE (houlà…), ne serait-il pas envisageable de compléter le montage par une acquisition d’usufruit de SCPI ? Dont le rendement se calcul sur la PP…

On à là un réel effet de levier car le rendement de l’usufruit sera alors nettement supérieur au montant de l’emprunt destiné à son acquisition, ce qui réduit ou annule même tout effort d’épargne.

J’espère avoir était transparent, ou limpide.
Qu’en pensez vous ? (je n’ai pas pris le temps de faire des calculs)

Despe

Despe44 a écrit :

les banquiers ne sont pas censés demander l’endettement de la structure à l’IS, qui est "à part" à mon sens.

Sauf que dans le cadre d’un achat en SARL, votre caution sera demandée. Et dans ce cas vous avez l’obligation de le signaler lors d’un futur prêt !

Bien essayé, mais :
   - aucune banque ne vous financera
   - vous n’avez pas les reins assez solides pour assumer les risques associés
   - je doute que vous puissiez assumer la non-liquidité du placement.

A/ sauf à apporter une garantie très solide (1M€ de patrimoine nanti, si vous avez un parent disposé à nantir ses actifs…), aucune banque raisonnable (et son comité d’engagement) n’acceptera de faire ce type de prêt, encore moins sur 25 ans. Le taux de 3.90% semble aussi du domaine du rêve éveillé pour ce type de financement.

J’ai essayé d’avoir des prêts sur 10 ans pour financer de l’usufruit ainsi…. Si d’aventure, vous trouviez une banque disposée à vous financer (même pour 10x moins que vos montants), merci de m’en passer (par MP) les coordonnées. Je pourrais lui soumettre des projets similaires avec un levier bien moins important, sur des durées plus courtes, et en apportant des garanties solides (et même envisager de vous verser une "commission").

B/ les risques d’une telle opération sont proportionnels aux bénéfices potentiels que vous y voyez : si d’aventure les distributions des SCPI devaient baisser significativement, par exemple de 20% (ça arrive : voyez Novapierre en 2011 par ex.), toute l’opération se terminerait par une faillite, sauf à ce que vous puissiez éponger les pertes avec votre patrimoine (ce qui ne semble pas être le cas).

C/ La liquidité d’un tel investissement/montage est très faible. Si vous deviez le liquider avant l’échéance finale, dans 25/30 ans, ça ferait très mal aussi (si vous devez revendre de l’usufruit, ce sera avec une décote significative, et des frais). Etes-vous certains de la stabilité de votre situation (familiale, professionnelle, etc.) durant les 25 prochaines années ?

Pour 200 k€ (déjà pas facile de trouver une banque), un souci supplémentaire est que les frais de gestion de la SCI à l’IS (comptable, etc.) mangent la majeure partie du bénéfice.

Il faut à mon avis viser au moins un investissement de 500-600 k€ dans la structure à l’IS pour que ça vaille la peine (de prendre les risques et d’y passer du temps), et il vaut mieux éviter que la somme engagée ne représente plus qu’une fraction du patrimoine des associés (sinon risque et illiquidités sont rédhibitoires) (et avec de tels patrimoines, ils ont d’autres alternatives intéressantes).

Pas de mystère, il faut commencer avec une petite boule de neige, avant de pouvoir en pousser une plus grosse. Mais bien comprendre comment pousser efficacement permet quand même d’y arriver plus vite.

Despe44 a écrit :

Bonjour à tous !

Le sujet qui suit a peut être déjà été traité. Néanmoins, je pense que l’exposition du projet suivant peut intéresser plus d’une personne. Avec de l’ambition et de la réflexion on peut aboutir à de jolis résultats…

Alors voilà, lors de ma présentation j’évoquais l’ambition d’être presque millionnaire en environ 20/25 ans, en partant de rien. La solution, ou du moins, l’une des solutions pour y parvenir est probablement de tirer profit de l’effet de levier du crédit, mais aussi du démembrement d’actif.

Je m’explique.

J’envisage d’acquérir 1 025 000 € de SCPI. Dont 1 Million à crédit, et 25 000 € "d’apport".
Pour le bien de ce montage, je compte constituer une SARL (à l’IS) qui acquerra l’usufruit desdites parts.
De mon côté, j’achèterai la nue-propriété des parts avec mon amie.

A titre d’information j’ai 25 ans. Je peux donc me permettre un démembrement temporaire "long terme". Pour cette raison, je compte faire durer ce démembrement pendant 30 ans (maximum légal).
Le Code Général des Impôt propose dans le cas d’un démembrement temporaire de faire correspondre le montant de l’usufruit à 23 % de la valeur de la PP, pour chaque période de 10 ans. Soit 69 % maximum sur 30 ans.

Néanmoins, d’après mes lectures, il est possible de procéder différemment, et de prendre en compte la valorisation économique de l’usufruit. Ce qui va dans le sens et dans l’intérêt du montage escompté.

D’après mes calculs :

L’usufruit économique de 1 025 000 = 836 134 €
Détail : 1 025 000 - (1 025 000 x (1/(1+0,058)^30))
Vous noterez que je prend pour hypothèse un rendement moyen de 5,8 % par an, ce qui me semble raisonnable et non surévalué en présence d’une allocation diversifiée comprenant des SCPI couramment mentionnées (Immorente, Efimmo, PFO 2, Pierre Plus, Actipierre Europe, éventuellement un peu de Corum Convictions…).

On déduit de ce calcul le montant de la valeur économique de la nue-propriété : 1 025 000 - 836 134 = 188 866 €.

Pous simplifier les calculs (mais aussi pour me laisser une marge de sécurité), je suis parti sur la base d’un emprunt global de 1 025 000 €. Néanmoins, comme évoqué plus haut, je pense pouvoir apporter 25 000 € en cash.

Le montage suscite deux emprunts distincts. L’un par la structure à l’IS, l’autre par moi-même et mon amie en qualité de personne physique (je n’ai pas envisagé l’acquisition de la NP par une SCI mais les calculs reviennent strictement au même à mon sens; je n’exclue pas de le faire pour autant).

Pour ce qui concerne la NP:
188 866 €
Emprunt sur 25 ans
Taux : 3,9 %
Ass. Emp. : 0,25 % du capital emprunté
MENSUALITÉ = 1 026 €
Soit 12 310 € par an

Pour l’usufruit :
836 134 €
Sur 25 ans
Taux 3,9 %
Ass. Emp. : 0,25 % du capital emprunté
MENSUALITÉ : 4 542 €
Soit 54 499 € par an

Alors certes les données sont contestables. Peut être que les taux seront un peu plus élevés. Néanmoins, l’assurance-emprunteur pourrait quant à elle être moins importante, et calculée sur la base du capital restant dû, comme le propose certaines compagnies spécialisées (Le Conservateur, Aprep…)

Au final, la charge de remboursement d’emprunt annuelle est de 66 809 €.
Ajoutons à cela 1 000 € de frais de comptabilité (contrainte imposée par une structure à l’IS).

Les recettes quant à elles s’établissent à 5,8 % de l’investissement.
Soit 59 450 €. Nous présumerons que la valeur des parts n’évolue pas, et que le rendement ne progresse pas pendant 25 ans (la prudence est de mise…).

Au final, la différence entre les charges et les recettes est naturellement déficitaire.
La balance négative s’établie à 8 359 € par an. Soit un effort d’épargne d’environ 700 € par mois pendant 25 ans.
Bien qu’important pour un couple dont les revenus s’établissent à environ 45 000 € par an, l’ensemble est quand même surmontable pour plusieurs raisons.
D’abord, la structure à l’IS est différente de la sphère privée. Dès lors, on peut considérer que l’emprunt le plus important (destiné à l’acquisition de l’usufruit) ne sera pas pris en compte pour le calcul du taux d’endettement.
Ensuite, nos salaires ont vocation à augmenter à l’avenir, ce qui réduira le ratio d’endettement.
En dernier lieu, l’évolution du prix des parts pourrait contribuer à la bonne réalisation de ce montage.

Cerise sur le gâteau, les revenus procurés au sein de la structure à l’IS ne seront que peu ou pas fiscalisés.
En effet, l’usufruit étant amortissable, un amortissement sur 30 ans (3,33 % par an), correspond à environ 27 800 € (sur la base d’un usufruit à 836 000 €). Dès lors, il ne demeure plus que 31 607 e taxable à l’IS. Moins 1 000 € (comptabilité).
Moins les charges financières (intérêts).
Ce qui minimise le montant taxable à l’IS. 15 % en l’occurrence au vu de ce qu’il reste. Néanmoins, j’ai bien conscience du projet de passer la fiscalité sur les sociétés à 33,33 % peu importe le montant des bénéfices taxables.

Je suis près à discuter de ce montage, de ses avantages, inconvénients.
Mais aussi des éventuelles incohérences induites par les paragraphes qui précèdent.
Ou encore pour échanger sur des sources d’optimisation complémentaire.

Amitiés,

Despe

En théorie, vous êtes millionnaire, mais en pratique, vous discuterez de la façon d’investir environ 20k€ à 100k€ en SCPI.

Désolé.

Swx a écrit :

Entre les lignes on peut comprendre que les SCPI ont toutes les peines du monde à relouer leurs locaux en fin de bail -Si elles ont réussi , ce sera avec des loyers largement revus à la baisse .
Le prix de l immobilier aussi - Moins value garantie
Une seule chose augmente régulièrement les locaux vides

Vous généralisez un peu. Certaines SCPI (Immorente, Buroboutic, PF02, fructipierre) se portent très bien avec des taux d’occupation vers 95%. Chaque trimestre des baux s’arrêtent et d’autres sont repris mais il est très rare que les montants par bail soient indiqués. Néanmoins le total des loyers indiqué dans les apports annuels n’est pas franchement en chute libre…
Après oui c’est cher (enfin plus qu’il y a 4/5 ans) mais pas vraiment plus que l’immobilier locatif…(hors travaux ou rénovation)

Ce genre de raisonnement, ca me fait penser a une discussion avec mon banquier:
Les obligations a 10 ans de cette banque avaient un rendement de 7 a 8% en debut d’annee (net dans mon cas, car non resident). J’ai demande a ma banque s’il voulait me faire credit pour acheter ces obligations (je voulais un taux a 4% in fine). Et puis, ma banque pouvait nantir ces obligations si besoin. En gros, je mettais 0 EUR et je gagnais de l’argent. Plus le montant de l’emprunt etait gros, plus je gagnais, avec un risque gage sur les obligations emises par la banque elle-meme!
Je n’ai pas eu d’accord…