BenBBB [27] : étude de cas immobilier (Rendement, renégociation à la baisse, SCI à l'IS)

Il n’y a pas de questions très claires dans votre message.

Ce que je peux en dire :
- le risque lié à la ville "difficile" dites-vous; sans savoir quelle ville, vous êtes seul pour estimer ce risque.
- PNO effectivement très élevée, ça devrait normalement être de l’ordre de 100 € par local, soit 400 € au total.
- CRL "50% seront-ils ajoutés au loyer actuel du commerce automatiquement ?" ca dépend de la rédaction du bail.
- inconvénients de la SCI IS : l’amortissement du bien (et des travaux éventuels) vient diminuer le résultat donc les impôts ; mais en cas de revente de l’immeuble, la plus-value est augmentée de tous les amortissements déjà comptabilisés. C’est une "bombe à retardement" fiscale. Pas rédhibitoire, le tout est d’en être conscient.
- inconvénient du nom propre : comme vous l’avez bien repéré, c’est la fiscalité qui risque de monter à 47,2 % en incluant les PS, dès votre retour en France. A propos, je suis étonné de votre taux d’imposition à 13 %. Il faut bien voir que ces revenus fonciers sont des revenus supplémentaires (ne pas confondre le taux moyen actuel de votre imposition et le taux qui s’applique aux revenus supplémentaires) ; de mémoire ils seront imposés au moins à 20 % ; voir même à 30 % si, de mémoire toujours, l’administration fiscale prend en compte vos revenus allemands pour déterminer votre TMI applicables à vos revenus français (c’est à dire que vos revenus allemands ne sont pas imposés une deuxième fois, par contre ils sont pris en compte pour déterminer dans quelle tranche sont imposés vos revenus fonciers). Vérifiez bien la fiscalité de vos revenus français, au besoin avec l’aide d’un fiscaliste connaissant bien le cas des non-résidents (ils sont nombreux). Il faudrait éviter une mauvaise surprise à ce sujet !
- TVA : le principe pour un local commercial est que le loyer est convenu HT. Si vous ne vous assujettissez pas, ce sont les montants HT qui continuent à s’appliquer, la TVA s’évapore.
- révision du loyer du local commercial : on ne révise pas quand on veut ni comme on veut, regardez où en est le bail par rapport à sa durée et à ses échéances ; et potassez le sujet de la révision du loyer, du renouvellement du bail à l’échéance, etc.
- le bail "mal fichu" pour le local commercial est un risque, car il va falloir décortiquer ce qui s’applique tout de même (la "force" du contrat) et ce qui n’est pas valable car contraire à la loi. En particulier si vous embêtez le locataire (révision du loyer, CRL à sa charge pour moitié, etc.), qui pourrait alors devenir procédurier et chercher la petite bête.

Au total, c’est à vous de savoir si la rentabilité vous semble rémunérer suffisamment les risques et complications liés à cet investissement.

Smad, Je ne comprend pas pourquoi cela serait compliqué. Ma banque me suit. Il me semble que de nombreux investisseurs locatifs sur ce forum empruntent aussi à 20 ans sans difficulté… ou bien ai-je mal compris votre post ?

Merci beaucoup pour ces remarques point par point Bernard.
En ce qui concerne les impots du non-résident, c’est bien comme ça que ça marche: si je gagne 1000 Euros de foncier en plus, il ne seront pas imposé à la TMI du revenu mondial, mais au taux moyen. Comme il y a 1000 Euros de plus, le taux moyen va augmenter d’un point ou deux, donc l’ensemble des revenus fonciers FR est imposé avec quelques points de plus, mais pas à la TMI.

En ce qui concerne le loyer commercial je ne veux pas le ’renégocier’ mais simplement corriger une pratique qui a été mauvaise puisque le propriétaire précédent incluait la TVA dans le montant prévu au bail, au lieu de la facturer en sus du montant indiqué au bail. Je ne sais pas si légalement je peux le justifier ou bien si les quittances/la pratique font office de modification informelle du bail original. Néanmoins, c’est clair que psychologiquement ca risque d’etre dur à accepter pour le preneur.
NB: le loyer HT (donc hors TVA et hors TF) est en dessous du marché, évidemment.

Merci aussi de souligner l’inconvénient principal de la SCI IS. Dans mon cas, je n’espère pas une grosse plus-value - hors amortissement. Si j’ai bien compris dans le cas de la SCI-IS la plus value est imposée comme un bénéfice de la SCI ? Il s’agirait donc de faire un gros déficit foncier l’année de la vente avec plus-value pour s’assurer de ne pas payer les impots sur la tranche d’imposition supérieure à 38120 Euros ?
En tout état de cause d’ici 4 ans (2022) la plus-value de la SCI-IS ne sera imposée "qu’à" 25% (si résultats de la SCI déjà au-dessus de 38120Euros), non ? En ajoutant 30% imposition des dividendes, cela fait 47,5% soit exactement ce que je paierais sur les bénéfices chaque année (en personne physique, bénéfices annuels ajoutés aux revenus) si je revenais en France. Me trompé-je ?

Oui, mais d’après ce que je comprend cette plus-value, dans le cadre d’une SCI IS rentre dans les bénéfices de la société et est donc imposée au taux d’imposition des sociétés, soit 25% à partir de 2022?

Dans ce cas, est-ce vraiment une « bombe fiscale » si on paye le même impot, simplement plus tard ?

Que pensez-vous de l’absence de parking ? Pour ceux d’entre vous qui loue des appartements de grandes surfaces ( type t4) est-ce problématique ?

Que pensez-vous d’une renta nette tournant autour de 5-6 % (sachant bien sûr qu’elle est grignotée par l’agence de gestion)? Est-ce encore intéressant, ou faut-il s’orienter sur d’autres produits (scpi?) ou attendre encore un bien mieux négocié ?

Enfin, y en a t’il parmi vous qui délèguent la gestion à une agence, et en êtes-vous satisfaits ? Quelles sont vos expériences permettant d’optimiser la qualité des locataires bien que passant par une agence ?

J’espère relancer un peu la conversation autour de ces questions.

Bonjour

Il me semble que les revenus foncier sont imposés a 20% des le premier euros ( je ne sais plus si la CSG est toujours applicable il y a eu debat pendant des années mais n’etant plus concerne je n’ai pas suivi )

petit complement pour votre message precedent.

1) Oui la PV est imposée au taux IS standard … mais il y a un taux reduit jusque 38ke de resultat , apres il augmente..

l’année de la vente il augmentera donc tres certainement

2) une fois vendu l’argent reste a la SCI … si il faut le faire sortir , vous paieezi l’IR sur les Dividendes ( des
methodes ont ete discutés sur le forum pour optimiser cela )
cdt

Merci de vos réponses, en effet, c’est ainsi que je comprend l’imposition des SCI et de leurs bénéfices (y compris plus-value).

Cela signifie donc qu’en cas de travaux réalisés sur un bien No2 l’année de la vente d’un bien No1, les travaux se déduisent du montant de la plus-value (ou plus exactement du montant des bénéfices de la SCI, auxquels la plus-value de No1 a été ajoutée) ?

Timinel a écrit :

Il me semble que les revenus foncier sont imposés a 20% des le premier euros ( je ne sais plus si la CSG est toujours applicable il y a eu debat pendant des années mais n’etant plus concerne je n’ai pas suivi )

Oui, c’est ca. En théorie. En effet, on peut demander l’application d’un taux moyens sur les revenus mondiaux (qui n’Est inférieur que si vous avez des revenus faibles-bons et/ou des enfants, mais pas si vous avez des revenus exceptionnels).

En ce qui concerne la CSG/CRDS, elles sont de nouveaux applicables aux non-résidents depuis 2016 - suite à la jurisprudence DeRuyters, l’Etat s’était vu contraint de ne plus les prélever, et même de rembourser À qui en faisait la demande. Cependant, l’Etat a vite modifié l’appellation de ces charges (de mémoire elles sont devenues des impôts et non plus des contributions), de sortes qu’elles sont exclues du cas de cette jurisprudence… reste à attendre la prochaine action judiciaire donc.

Pourriez-vous développer l’intérêt de cette tactique Smad ?

Il me semble qu’il y a pourtant des avantages à avoir plusieurs biens dans une meme SCI comme indiqué ci-avant, et en plus les compensations d’éventuelles moins-value avec des plus-values ?

Merci à tous pour vos contributions.

J’ai laissé tombé ce projet d’immeuble en particulier étant en pleine phase de transition professionnellement avec un déménagement international à la clé.  Je vais me tourner vers un investissement immobilier prés de ma nouvelle localité pour permettre une gestion en directe. Par ailleurs, vue la configuration du lieu ce sera un investissement en appartement(s).

Je clos donc cette file.