JeromeParis [93] : étude de cas immobilier (plusieurs colocations proche Paris)

Bonsoir Jerome,

En effet, le projet est ambitieux!

Quelques questions:
- Avez-vous un accord de principe sur le financement à 110%+travaux avec votre banquier ou s’agit-il d’un accord verbal?
- Pourquoi votre rendement brut 6.05% est inférieur au net 6.23%?
- Avez-vous anticipé la durée des travaux /la vacance locative au départ du projet?
- Comment avez-vous estimé l’enveloppe travaux?

Personnellement, avec 75k d’épargne de précaution sur un projet à 860k+400k je ne serai pas à l’aise pour faire face aux aléas.

Pour ce qui est de la colocation à 12, je laisse à d’autres le soin de répondre: je ne connais pas. Je trouve que partir sur un projet "full" studio ou T2 serait plus confortable dans le temps…

Bien à vous,

Bonsoir,

Quelques aspects à considérer à mon avis :

1 - La description du bien au fichier immobilier : correspond t’elle à l’état actuel du bien ?
La transformation du garage en studio est elle administrativement possible ? Dans l’affirmative, la transformation va induire une augmentation de la taxe foncière…

2 - Présence de matériaux susceptibles d’induire des coûts dans le futur : amiante, peintures au plomb, canalisations d’alimentation en eau en plomb…

3 - Chauffage du bâtiment C : dans le cadre d’une colocation, coût du chauffage électrique d’un bâtiment dans le cadre d’une co-location…

4 - Solutions de repli si la gestion de 16 locataires s’avère un vrai fardeau… Au passage, valeur du terrain nu et possibilité de construire un immeuble ?

5 - Comment allez vous répartir la taxe d’habitation entre les 7 locataires ? L’administration fiscale ne connaîtra qu’un occupant et émettra un seul avis et la question va devenir complexe avec la suppression progressive de la taxe liée à des conditions de ressources…

Canyonneur

PS : Bonne et heureuse année à tous les membres du forum

Canyonneur75 a écrit :

1 - La description du bien au fichier immobilier : correspond t’elle à l’état actuel du bien ?
La transformation du garage en studio est elle administrativement possible ? Dans l’affirmative, la transformation va induire une augmentation de la taxe foncière…

Seul la configuration du Bat. C va évoluer.
Je vais approfondir la possibilité de transformer le garage en studio. D’après les informations que j’ai de la mairie, le PLU permet d’augmenter le nombre de m2 habitables.
J’ai déjà intégré l’augmentation de la taxe foncière en fonction des m2 habitables.

Canyonneur75 a écrit :

2 - Présence de matériaux susceptibles d’induire des coûts dans le futur : amiante, peintures au plomb, canalisations d’alimentation en eau en plomb…

Des diagnostique ont été réalisés, une tuyau d’évacuation des fumés en Fibrociment (amiante) va nécessiter d’être traité (soit protégé, soit retiré)

Canyonneur75 a écrit :

3 - Chauffage du bâtiment C : dans le cadre d’une colocation, coût du chauffage électrique d’un bâtiment dans le cadre d’une co-location…

Désolé, je n’ai pas bien compris cette remarque.

Canyonneur75 a écrit :

4 - Solutions de repli si la gestion de 16 locataires s’avère un vrai fardeau… Au passage, valeur du terrain nu et possibilité de construire un immeuble ?

C’est effectivement un des risque, en particulier pour la Bat A :
- soit il faut le louer en entier , mais il y a peu de bien de cette taille à louer, difficile d’y associer un loyer et le risque de vacance est beaucoup plus important.
- Soit il faut le rediviser en plus petits appartements, mais cela implique de nouveau coûts et un revenu potentiellement plus faible.

Canyonneur75 a écrit :

5 - Comment allez vous répartir la taxe d’habitation entre les 7 locataires ? L’administration fiscale ne connaîtra qu’un occupant et émettra un seul avis et la question va devenir complexe avec la suppression progressive de la taxe liée à des conditions de ressources…

Dans les "discussions" que j’ai lu sur le sujet, j’ai compris que chaque colocataire se charge de sa déclaration, l’administration fiscale se charge d’émettre un avis en fonction de sa situation. Je prévois de faire un contrat de colocation unique mentionnant chacun de colocataire (pour chaque colocation).

Bonjour,

Ce projet n’a pas abouti, principalement à cause d’un changement professionnel qui me demandait plus de temps.
Même sous-traités, les travaux de 400k nécessitaient un suivi très important  que je pouvais difficilement me permettre à ce moment.

J’ai depuis basculé vers un projet de colocation de moindre envergure (98m2 pour 4 chambres) en cours de réalisation. La signature devrait avoir lieu fin mars. Si tout se passe bien, d’autres devraient suivre.

Bonne journée,