Rem6 [71] : étude de cas immobilier (rénovation d'un bâtiment en 3 appartements)

Bonjour.

Pour le chauffage vous devez installer des compteurs calorifiques sur chaque radiateur si vous faites du chauffage collectif. Vous pouvez ainsi repartir la consommation dans les charges.
Je suis pas fan de la chaudière fioul en revanche surtout si vous avez le gaz juste a coté.

Pour les compteurs EDF, il est préférable d’installer dans chaque logement, surtout si vous avez l’intention de revendre un jour.
il y a un sujet sur le forum : Prix d’une division de compteurs d’électricité par Enedis (ex ERDF) ?

Concernant le financement je doute que vous obteniez un financement sur 30 ans pour du locatif déjà 25 c’est difficile.
Et au vu des travaux je vous préconise de faire un report sur 24 mois. J’ai fait une rénovation comme la votre au final au lieu de 12 mois le chantier à durée 18 mois.

Dans la globalité je trouve que le rendement est pas terrible pour un projet avec autant de boulot.
N’est il pas possible de faire 2 t2 au lieu de 1 t3 au rdc pour augmenter la rentabilité.
Et le local commercial pensez vous le louer par la suite?

Bonjour rem6,

Vous parlez d’un cash flow positif mais avec trop d’hypothèses.

Crédit: 25 ou 30?
Meublé, Nu?

Vous pouvez donner le détail?

Viviérois

Bonjour rem6.

Pour les compteurs électriques, je vous encourage a le faire surtout vu le montant de vos travaux, vous le regretterez par la suite autrement.

Avez vous également pensé a faire deux studio au 2 eme étage et 3 t2 au rdc.
Car pour du saisonnier les studios seraient plus intéressant.
Au niveau du turn over si comme vous le dites il n’y a pas de biens de qualités dans el coin ca devrait pas être un soucis. A relouer/ garder les locataires.
Pour ma part j’ai 15 F2 et 3F1 et 1 studio.
Sur les F2 c’est en moyenne 2-3 ans d’occupation.
Et 1-2 ans sur les F1 et studios.
Et j’effectue les visites pendant le préavis du locataire pour pouvoir relouer des le départ du locataire.

Avez vous également vérifié au prêt de la mairie/ le PLU, pour vous assurer que c’est possible d’aménager des appartements?

JR a écrit :

Bonjour rem6.

Pour les compteurs électriques, je vous encourage a le faire surtout vu le montant de vos travaux, vous le regretterez par la suite autrement.

Avez vous également pensé a faire deux studio au 2 eme étage et 3 t2 au rdc.
Car pour du saisonnier les studios seraient plus intéressant.
Au niveau du turn over si comme vous le dites il n’y a pas de biens de qualités dans el coin ca devrait pas être un soucis. A relouer/ garder les locataires.
Pour ma part j’ai 15 F2 et 3F1 et 1 studio.
Sur les F2 c’est en moyenne 2-3 ans d’occupation.
Et 1-2 ans sur les F1 et studios.
Et j’effectue les visites pendant le préavis du locataire pour pouvoir relouer des le départ du locataire.

Avez vous également vérifié au prêt de la mairie/ le PLU, pour vous assurer que c’est possible d’aménager des appartements?

Merci JR pour ce retour,
Effectivement pour un projet long terme, l’ajout de compteurs EDF me facilitera la gestion. Egalement celle des locataires.
Pour l’étage, ce sera compliqué de gérer l’accès à deux studios. Je reste sur un plan de 4x T2. J’ai épluché également le PLU, rien de bloquant sur ce point.

Bernard2K a écrit :

Vous n’avez pas répondu sur le local commercial. Voilà un point sur lequel on retrouve le même cercle vicieux, en pire : pour le louer, il faudrait l’améliorer par des travaux ou y aménager des logements ; mais ce n’est juste pas rentable. Il faut réfléchir à comment optimiser au mieux l’usage et la rentabilité de ce local commercial.

Effectivement sur le local, rien à en tirer sans rentrer dans des frais importants et donc pas rentable.
La seule option que je pourrai considérer est de faire ma résidence principale et je pourrai mettre ma maison actuelle en location. Pour cela, il faudra tout casser et partir d’un plateau vide.. un autre projet.
Je parts donc du principe de rien en faire, seulement profiter de la surface du sous-sol pour offrir des places de parking aux locataires et me réserver le fond du sous-sol comme garage personnel.

Bernard2K a écrit :

Pistes pour sortir de ce cercle vicieux :
- faire les travaux à moindre coût ; mais ça n’est pas logique de les faire vous-même, car vous êtes bien plus efficient à gagner votre vie avec votre boulot d’expat très bien payé ; donc vous pouvez seulement essayer de tirer les prix des artisans.
- rentrer des loyers plus élevés : diviser en petits logements donc diviser le T3 en deux ;  bien aménager et entretenir le jardin (jolie pelouse, barbecue, salon de jardi : c’est très apprécié des locataires notamment ceux qui ont un peu de moyens) ; faire des meublés neuf et haut de gamme, à l’année et/ou en saisonnier, en vérifiant tout de même la demande au préalable.

Il faut se donner un budget maximal pour l’ensemble des travaux et balayer point par point chaque poste travaux avec mon artisans et voir où on peut gagner.
La division du RDC en 2x T2 semble se confirmer et comme vous dites avec un jardin et intérieur refait avec goût, pas de doute il trouvera son locataire.

Bernard2K a écrit :

Mon conseil est donc : calculez votre rentabilité nette nette, c’est cela qui doit guider votre choix.
Pour calculer la rentabilité nette nette, vous devez affiner la fiscalité. Vous laissez en suspens entre meublé et nu, ça veut dire que vous n’avez pas assez approfondi votre projet et/ou que vous ne savez pas calculer la fiscalité. Ce sont des points à approfondir pour avoir vraiment fait le tour du projet, ce qui, dans votre cas, est une obligation de conscience professionnelle : vous n’allez pas gérer vos projets perso plus mal que vos projets pros, n’est-ce pas ? wink

Effectivement c’est le dernier point à valider et pas des moindres. Avec les simulations je m’oriente sur le LMNP réel. Reste la question global de l’imposition en tant qu’expatrié et exonéré d’impôt.
Je vais prendre contact avec un expart comptable et clore ce sujet,

>> Un exemple de ce que je comprend dans mon cas : Louer en meublé : quelle fiscalité pour un expatrié ?
Soit 0 d’impôts pour X année suivant le montant des charges.

Merci à vous en tout cas pour vos conseils et avis. C’est plaisant de tomber sur un bon forum de conseil,
Je vous tiens informé rapidement

Spécifiquement sur le jardin : une rénovation complète d’un jardin peut coûter très cher si elle est confiée à un paysagiste. Ca dépend de la complexité de ce qu’on lui demande. De plus, si vous ou vos futurs locataires ont un minimum de sensibilité écolo, ce n’est pas toujours compatible avec le recours à un pro, car la première étape de travail d’un pro consiste souvent à tout passer au Roundup.

Je vous encouragerais plutôt à essayer des approches alternatives :
1) trouver des gens intéressés pour vous refaire le jardin à cout zéro ou à coût bas. Par exemple une école de paysagisme. Attention à ne pas leur laisser croire qu’ils vont ensuite avoir la jouissance gratuite et indéfinie du jardin.
2) vous contenter d’un ratiboisage mécanique, sans usage de produits chimiques, juste pour que ça ait l’air à peu près civilisé, et ensuite viser des locataires fortement intéressés par le jardin, et les laisser faire. Vous marquez dans l’annonce : "jardin à votre libre disposition, pour jardin d’agrément ou potager,en contrepartie d’un entretien par vos soins". Vous ne devriez pas avoir de mal à trouver des locataires à la main verte, qui seront d’autant plus heureux de partir d’une feuille blanche et de pouvoir donc faire à leur goût.

Vous pourriez même leur payer tout ou partie du matériel, en mettant tout de même des limites sinon vous allez finir par payer chaque paquet de graines ; j’aurais tendance à définir comme critère que vous prenez en charge les outils durables tels qu’une tondeuse, ainsi qu’une vingtaine d’outils manuels de jardin type bêche, râteau, seau, arrosoir, sécateur, binette, tuyau d’arrosage, etc. et qu’en revanche les outils complémentaires et les consommables sont à leur frais. Etant bien entendu que ce matériel vous appartient donc qu’il devra rester à leur départ. Ca vous coûtera toujours moins cher que de payer l’entretien par un pro.

Attention aussi à ce qu’un locataire ne s’attribue pas le jardin au détriment des autres, il faudra peut-être délimiter des parties communes (partie d’agrément avec salon de jardin, pelouse, barbecue), et des parties cultivées "privatives", où chacun pourra faire pousser ses fleurs et ses légumes selon ses goûts.
Attention aussi aux usages contradictoires (le chat d’un locataire qui va creuser dans les semis tout frais d’un autre locataire ; ou le gamin d’un locataire qui transforme le jardin en terrain de foot et autres activités destructrices des cultures des autres locataires).

D’après l’expérience de mes parents en tant que bailleurs, on trouve facilement des locataires pour qui le jardin est un très gros critère de choix, et qui seront très heureux de l’entretenir, pourvu que les choses soient bien définies au début.

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2019 15h59)

J’ajoute quand même que déléguer le jardin au locataire peut marcher… ou non, et que ce qui marchait à une époque peut ne plus marcher à une autre :
- les outils négligés, cassés, perdus ou volés.
- le locataire super motivé au début mais qui ne fait plus rien suite à blessure, dépression, drogue ou autre.
- le locataire qui trouvait au début que c’était un super loisir trouve désormais que c’est un travail et demande une rémunération ou à tout le moins un dédommagement.
(etc. La liste de ce qui peut aller de travers est longue, comme dans toute relation bailleur-locataire !)