Loi Denormandie : nouvel loi 2019 de défiscalisation immobilière

GuiHDF · #1

Bonjour,
Ayant cherché des informations sur le forum concernant cette nouveauté et n’ayant rien trouvé, je me permets de lancer la discussion.
Coïncidence ou pas, dans les jours suivant la catastrophe de l’effondrement de l’immeuble marseillais, le gouvernement via son ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie présente un dispositif de défiscalisation en lien avec l’immobilier ancien.

Principe : acheter dans l’ancien dans une ville éligible au programme Coeur de ville (les villes principales des agglomérations de zone B2 en gros) et y effectuer des travaux d’amélioration à hauteur de 25% du prix total de l’opération.

Engagement : 6 à 12 ans comme le Pinel.
Réduction d’impôt : 2% du coût total (travaux compris) par an pendant 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans.
Plafonnement loyer, ressources des locataires : idem Pinel.

Exemple :
Achat d’un appartement de 75 000 €
Travaux : 25 000 € (donc 25% du coût total)
Réduction d’impôt annuelle (pendant 9 ans) : (75000 + 25000) * 2% = 2000 €
Puis 1000 € par an pendant 3 ans.

Le déficit foncier ne s’applique pas par contre.
Donc des calculs sont à faire selon la situation entre par exemple du Cosse ancien avec déficit foncier versus Denormandie.

J’ai déjà une grande question : ok pour l’absence de déficit foncier, mais les travaux sont-ils quand même déductibles des revenus fonciers avec déficit reportable sur les revenus fonciers de l’année suivante ? (je ne pense pas ça serait trop intéressant)

Autre question dont nous n’avons pas encore la réponse : le calcul comprend t-il les frais bancaires et les frais de notaire ?

Dernière modification par GuiHDF (17/11/2018 22h34)

Mots-clés : crédit d'impôt, fiscalité, immobilier, imposition, location

sgiloc · #2

Une grande difficulté : trouver des artisans compétents et honnêtes pour la rénovation !

J’ai contacté et "étudier " onze entreprises pour faire poser une seule porte blindée dans la seconde ville de France !

Dépôts de bilans; dossiers au tribunal, travail au noir, absences au RDV,……

Bon courage !

julien · #3

Le De Normandie sera intéressant par rapport au déficit foncier si on a 21% > Pourcentage de travaux * (TMI + PS)

En résumé, ça donne ça :

2 remarques pour mettre un bémol à cette simplification en image présentée dans le tableau ci-dessus :

- J’ai dans le tableau ci-dessus supposé que l’investisseur avait déjà des revenus fonciers pour éponger le déficit (et donc "gagner" les PS sur le montant des travaux). S’il n’en a pas (ou pas suffisamment), une partie (voire tout) du montant des travaux ne "gagnera" que le TMI seul, où l’équation devient alors 21%> %travaux / TMI. La frontière se déplace donc légèrement vers la droite dans ce cas là

- Ensuite, si on améliore l’avantage du régime de déficit foncier avec la loi Cosse, ça peut faire bouger un peu la frontière vers la gauche. Mais il faut tenir compte de tous les paramètres sur la durée (à quel point le Cosse oblige à baisser par rapport au loyer de marché ou pas, etc.), et la relation mathématique sera moins triviale et nécessitera des simulations au cas par cas.

PS : Enfin,pour répondre à la question de GuiHDF, pour moi les travaux ne seront pas déductibles des revenus fonciers, et ce, que l’on soit en déficit ou pas. Je ne vois aucune logique en ce qu’il en soit autrement.

Dernière modification par julien (20/11/2018 10h16)

Aurelo · #4

Bonjour à tous

de façon générale que pensez-vous de cette nouvelle loi?

Concernant l’encadrement des loyers,ou devons-nous nous renseigner pour connaitre ces informations(mairie)?

Pour le PINEL,cet encadrement était un frein pour certains investisseurs.En est-il de même pour cette nouvelle loi?

J’ai bien essayer de me renseigner par moi-même sur le net,mais pour le moment peu d’informations ont filtré.

Merci d’avance de vos avis(pour rappel nous sommes des apprentis investisseurs)

Cordialement

PassMoiLeSel · #5

Personnellement, je trouve ça bien. La loi Denormandie à certain avantage que la lois Pinel n’a selon moi pas. En effet il se trouve que 80% des investissements Pinel sont simplement à but de défisc. En effet acheter un appart en VEFA avec le dispositif Pinel c’est quasiment la loose assurer selon moi. Simplement car les promoteur gonfle les prix des biens pour eux aussi prendre leur part du gâteau.

A contrario sur le dispositif Denomandie vous ete le promoteur et à ce titre vous bénéficiez de "tout" les avantage, le premier c’est la defisc des travaux (>25% du montant total de l’opération dans une limite de 300Ke et ceux dans les 222 villes éligibles "Action cœur de villes") en plus on se rend compte (du moin c’est mon cas en zone B1) que le plafonnement des loyer n’est pas très loin de la réalité du marché.

Et enfin la defisc, qui est la même que celle du dispositif Pinel (Evidemment si on ne paye pas d’impôt ….), on s’engage sur 6,9,12 ans si je ne dit pas de bêtise. C’est un peux la cerise car en s’engagent sur 6 ans avec une opération à 300Ke on à le droit a 6000 euro de défisc soit 500 euro par mois sans le moindre travail supplémentaire ! (Mise à part le document à remplir)

Il faut selon moi bien étudier sont projet mais je pense qu’il est possible d’obtenir un projet déjà rentable sans le dispositif, et l’ajout du dispositif et une sorte de cerise sur le gâteau.

Voilà pour mon avis

Bernard2K · #6

Pour ceux qui ne connaissent pas la "loi Denormandie" par coeur, il eut été bien de donner un résumé, ou bien un lien explicatif.

Voici trois liens qui présentent ce dispositif :
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi … ncien.html (lire attentivement, y compris les commentaires)
Rénovation dans l?ancien : la loi Denormandie est-elle une vraie bonne nouvelle ?
Loi Denormandie : défiscaliser et investir dans l’immobilier à rénover

En très résumé : c’est une extension du Pinel dans l’ancien, codifiée au 5° du B. du I. de l’article 199 novovicies du CGI (le même que le Pinel), sans lien avec le zonage A,B,C des zones tendues, remplacé ici par les centre-villes des villes ayant signé une opération de revalorisation de territoire dite "Coeur de ville". Les travaux doivent représenter 25 % du montant total de l’opération ; a priori il n’y aurait pas de performance énergétique à atteindre ; montant total de l’opération qui ne peut dépasser 300 k€ et 5500 €/m².

Les avantages sont évidents :
- pouvoir faire de l’immobilier locatif à prix maîtrisé. Il n’est pas rare qu’en centre-ville un peu excentré, un peu délaissé, on trouve de l’immobilier 3 fois moins cher que le neuf pinel. Même avec les travaux, ça fera toujours environ 55 % moins cher que le Pinel neuf. (il faut que les travaux fassent au moins 25 % du total, donc par rapport au prix d’acquisition il faut que les travaux ajoutent 33 % minimum, donc 0,33x1,33 = 0,44). Si on a acheté 4 fois moins cher que du Pinel neuf, ça reviendra au total à 3 fois moins cher que le Pinel neuf (0,25*1,33 = 0,33). Enfin, sauf si les travaux coûtent nettement plus cher (on peut avoir, par rapport au coût d’un Pinel neuf qui serait de 100, un prix d’achat à seulement 25, mais des travaux importants à 30, donc au total 55 % du coût d’un Pinel neuf).
- il était DEJA intéressant de faire ce type d’opération, là on aura en plus une réduction d’impôt.

Les inconvénients sont évidents aussi :
- pas de LMNP, seulement de la location nue en revenus fonciers.
- Les travaux ne seront pas déductibles des revenus fonciers, et une telle opération n’est pas éligible en Cosse ancien. Pour chaque opération, il faudra donc faire un calcul précis de l’avantage de cette réduction d’impôt VS Cosse ancien VS le dispositif habituel du déficit foncier VS LMNP au réel.
- engagement de longue durée.
- si c’est pas cher, c’est que c’est peu recherché. Le dispositif "Coeur de ville" et la loi Denormandie ne pourront peut-être PAS enrayer le déclin de ce centre-ville ou de ce quartier. Attention à s’assurer que l’on pourra louer sans être obligé de brader le loyer et/ou d’accepter des locataires peu recommandables. Et si le quartier se dégrade et se dévalue encore à l’avenir, votre bien pourrait perdre encore beaucoup de valeur. Même (et surtout) pour une défiscalisation, ne pas oublier les 3 critères de choix : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
- attention aux hausses de prix ! On ne devrait pas tarder à voir apparaître des annonces avec la mention "éligible Denormandie", et un prix de vente nettement plus haut qu’auparavant sur la même zone ! Il n’y a pas que les investisseurs bailleurs qui se réjouissent, il y a aussi tous ceux qui peinent à se débarrasser d’une vielle rougne (propriétaire, AI, marchand de biens). Maintenant, leur vieille rougne s’appelle une "opportunité de défiscalisation Denormandie". Même plus besoin de faire des travaux avant de revendre, puisque c’est l’acheteur qui doit les faire ; on ne voudrait pas, en faisant les travaux avant de vendre, le priver de ses 25 % de travaux et donc le priver du dispositif !
- attention au zonage : ce n’est pas parce qu’une ville a une opération "coeur de ville" ou "ORT" que tout le territoire de la commune est forcément éligible ! A vérifier avant d’acheter !
- il y a encore des incertitudes, dans l’attente des décrets d’application.

A mon sens, l’encadrement des loyers n’est pas un inconvénient, pourvu que le prix d’achat soit suffisamment bas. La rentabilité, c’est le loyer divisé par le prix d’achat. Pourvu qu’on puisse avoir un dénominateur bas, le loyer encadré n’est pas un problème. Sur le Pinel neuf, ce n’est pas non plus le loyer encadré qui est le problème, c’est le prix de vente trop élevé par rapport à la valeur locale de l’immobilier.

Au total, celui qui veut profiter de ce dispositif a tout intérêt à acheter le plus tôt possible un bien fortement décoté en zone éligible… avant que les prix ne remontent… mais en essayant de se border au maximum par rapport aux incertitudes dans l’attente des décrets.

Carte des 222 villes "Coeur de ville" : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr … tenues.pdf
(C’est ouvert aux villes ayant une "opération de revalorisation de territoire" définie par l’article L303-2 du CCH, mais en pratique il semble que les seules opérations de ce type validées sont précisément ces villes "Coeur de ville").

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2019 14h54)

GuiHDF · #7

Un sujet est déjà ouvert concernant l’amendement Denormandie avec la présentation du dispositif…

https://www.investisseurs-heureux.fr/t18811

Je me demande si les plafonds de loyer seront adaptés selon le marché local… par exemple dans ma ville le plafond Cosse ancien loyer social est de 6,02 € / m² contre 7,49 € / m² dans les textes.

Aurelo · #8

Bonjour
effectivement tout va dépendre du plafond de loyer.J’ai le projet de location de studios,si les chiffres que vous annoncés sont dans ces moyennes.Je pense que j’investirai par un autre biais…

seblarss · #9

Bonjour,

Je suis en train de réaliser mon premier investissement immobilier locatif en 2019 suite à une donation. Nous rachetons avec ma compagne les parts de mes 2 belles sœurs. Nous entreprenons des travaux afin d’avoir des logements en bons états et profiter du déficit foncier.
Dans ce cas de figure, nous sera t-il possible d’acheter un autre bien pour profiter du dispositif Denormandie ?

Bien 1: déficit foncier, régime réel pendant 3 ans minimum
Bien 2: Bien avec travaux dispositif Denormandie.

J’espère avoir été clair.
Merci pour vos lumières!

Bonne journée !

Timinel · #10

Pourquoi voulez vous faire du denormandie, le cosse/ deficit est surement plus interessant .

( j’ai bien lu votre profil )
pas de raison de ne pas pouvoir, mais il faudrait attendre le decret .

seblarss · #11

Merci pour votre réponse. Il me semble que le cosse s’applique uniquement aux logements indécents. Le Denormandie est plus souple.
J’ai l’impression qu’avec le denormandie je peux annuler mes futurs impôts fonciers et mon ISR alors qu’avec le déficit foncier j’annule uniquement mon impôt foncier sur un délai plus court.

rlermi · #12

Le tableau de Julien est clair, mais il ne prend pas en compte la durée.
Dans le cas d’un déficit foncier classique, et selon le montant des travaux, on peut avoir récupéré le bénéfice du déficit foncier en deux ans, quand le denormandie met 12 ans à récupérer le crédit d’impôt.
Donc le calcul est plus complexe : si on gagne plus vite avec le déficit foncier, on peut dupliquer l’opération et finir par avoir un gain plus important dans une période de temps donnée.
Tout investissement doit être jaugé à l’aune de sa temporalité

Yoan14 · #13

seblarss a écrit :
Merci pour votre réponse. Il me semble que le cosse s’applique uniquement aux logements indécents. Le Denormandie est plus souple.
J’ai l’impression qu’avec le denormandie je peux annuler mes futurs impôts fonciers et mon ISR alors qu’avec le déficit foncier j’annule uniquement mon impôt foncier sur un délai plus court.

La loi Cosse ne s’applique pas uniquement aux logements indécents.

La loi Cosse c’est grosso modo la promesse de louer à un loyer défini, à des locataires dont le plafond de ressources est lui aussi défini, et ça pour une durée définie. Avec la possibilité d’une subvention pour d’éventuels travaux avant mise en location.

Ainsi, si j’en tiens à ce que j’en sais et après avoir pris contact avec l’organisme en charge localement de ce dispositif car cherchant moi-même à louer en Cosse, je dirais que rien n’empêche de mettre en place une location Cosse dans un appartement récent et sans travaux.

Bernard2K · #14

seblarss confondait manifestement avec le Pinel ancien, qui existe toujours, et qui doit concerner un logement indécent, ramené à un état quasi-neuf avec notamment une performance énergétique à atteindre. Le Denormandie, par rapport au Pinel ancien, supprime ces exigences sur la qualité du logement avant et après travaux, pour les remplacer par un montant minimum de travaux.

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2019 09h49)

Chris33 · #15

Bonjour,

Nous sommes 6 collègues qui souhaitons investir dans plusieurs projets immobiliers avec une exposition de 100 k€ chacun. Nous travaillons dans une ville éligible au dispositif Denormandie et avons une confiance certaine sur ce marché à long terme.

Pour structurer notre démarche d’investissement, nous envisageons de créer une SCI. S’agissant d’un dispositif fiscal récent et à travers une SCI nous avons un certain nombre de question à trancher avant de se lancer. Pour cela, je compte sur votre communauté que je suis depuis plusieurs années:

Sur le montage SCI:

- Est-il possible dans une même SCI de porter deux dispositifs fiscaux ? DENORMANDIE étant limité à 300 k€ par an, nous envisageons une deuxième opération en Déficit Foncier du même montant.

- Dans les 25% de travaux, faut-il que l’ensemble concerne des bouquets d’isolation ou le rafraîchissement est aussi éligible ?

- A quel moment se déclenche l’avantage fiscal ? Si le bien est en vacance, y a t’il des décotes ?

- L’achat d’un immeuble avec trois appartements compte t’il comme une ou trois opérations ?

- Peut-on inscrire dans les statuts de la SCI un horizon d’engagement avant revente ou des conditions de quorum pour des décisions de cession etc … ?

- L’un des membres évoque le fait de souscrire avec chacun une SCI plutôt qu’une SCI chapeau. Quel intérêts car perso je n’en vois pas ?

Je vous remercie par avance pour vos précieuses réponses qui vont sacrément nous être utile.

Cordialement.

Picsou24 · #16

Ne pas oublier que la réduction d’impôts n’est pas reportable sur les années suivantes quand elle dépasse le montant de l’impôt dû. Donc il faut être imposé au moins au niveau de cette réduction pour optimiser l’avantage.

Cyril20 · #17

Bonjour,
J’arrête pas de lire mais je n’ai pas la certitude que ces informations soient correctes qu’on pourrait déduire du déficit foncier en Normandie si celui ci n’a pas été comptabilisé pour la réduction d’impôts.
Ex : achat de 100k€ travaux de 50k€

J’ai bien plus de 25% de travaux, je déclare 125k€ prix achat + 25% des travaux, j’aurais donc 18% de 125k€ sur 9ans de la part des impôts et les 25k€ de travaux restant je les déduis dans mes déficits fonciers.

Est-ce qu’on a vraiment le droit de faire comme ça ?

Merci pour votre aide
Cyril

Cyril20 · #18

Bonjour,

J’ai une question par rapport aux nombres de logements qui est limité à 2 :

La réduction d’impôt est calculé sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an.

Mais si on achète un immeuble de 6 appartements est ce que c’est bon ? On achète 1 immeuble pas 6 appartements ?

Merci d’avance
Cyril

GoodbyLenine · #19

Il me semble que "logement" correspond à "appartement", et pas à "immeuble" ou "lotissement" ou "ensemble de N (>1) logements" ou …

Chris33 · #20

Hello,

Du nouveau pour le dispositif Denormandie qui redevient intéressant:

- l’avantage fiscal a été prolongé d’un an jusqu’au 31 décembre 2022.
- l’investisseur peut désormais prendre en compte non seulement les travaux de rénovation, mais aussi ceux dits d’« amélioration » pour atteindre les 25 % du coût total de l’opération. Par amélioration on entend des travaux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables.
-les logements ouvrant droit à l’avantage fiscal peuvent maintenant être situés dans l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus dans les seuls centres-villes.

Cordialement.

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