Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ?

Bonjour,

Votre post pourrait effectivement permettre d’avoir des éléments de comparaison et négociations avec les différentes banques.

Mais je crains que la diversité des réseaux et pratiques entre banques d’une part , et les différentes caisses d’autre part, soient assez disparates et dépendra aussi beaucoup du profil de l’investisseur.

Pour ne prendre que le cas de délégation agence pour le Crédit Mutuel, vous indiquez 300000€. Je je connais pas votre caisse, mais ayant aussi un compte au Crédit Mutuel (réseau Sud Est), le directeur de mon agence a délégation jusqu’à 500000€. Cela sera le cas pour les différents réseaux et caisses type Crédit Agricole, CIC, Caisse d’Epargne, Banque Populaire ….

Sans trop m’avancer, seuls des réseaux comme Société Générale, BNP, La Banque Postale… ont peut-être des règles s’appliquant à l’échelon national.

Certaines informations sont toujours valables comme la présence d’une délégation agence, une gestion des prêt comme au credit agricole non merci, des dizaines de gens ont vu leur dossier retoqué alors que le conseiller disait oui oui c’est bon, oui sauf que c’est pas lui décide..

Pour un courtier encore faut-il avoir un projet, je pense par exemple à un achat aux enchères: il faut déjà connaitre la position de la banque avant de miser sinon bonjour la cata..

Les règles sont parfois étranges: au LCL, mon interlocuteur m’a indiqué, concernant un même bien immobilier acheté, qu’il me suivait sur 20 ans maximum en nom propre et 15 ans maximum en SCI (familial je précise: projet avec mon épouse dans les 2 cas)… Et peut importe le régime fiscal choisi…

Bernard2K a écrit :

Il me semble que la première erreur est de considérer chaque banque comme monolithique. Bre,vous dites "Credit Mutuel" et vous croyez avoir défini votre banque.

Sauf que le groupe Credit Mutuel regroupe 18 fédérations régionales, elles-même regroupées en deux gros groupes : Crédit Mutuel Arkéa et CM11-CIC. Je doute beaucoup que les agences du crédit Mutuel de Bretagne, celles du Crédit Mutuel de Lyon et celles du CIC aient exactement les mêmes règles !

Une bonne partie des grands réseaux bancaires sont structurés en caisses régionales qui peuvent avoir une certaine autonomie sur leurs tarifs et leurs pratiques.

J’ajouterai également, en complément de Bernard2K, concernant le Crédit Mutuel que je connais bien, que même à l’intérieur du CM11 il y a de très grosse disparité selon les caisses au sein d’un même département.
Certaines caisses annoncent 20 ans maximum pour de l’investissement, j’ai même une conseillère qui m’a certifiée qu’il est impossible au CM d’avoir au-delà de 15 ans pour de l’investissement, alors que je suis personnellement financé sur 25 ans dans une agence CM distante de 10 kilomètres…
Idem pour le financement ou non des travaux et des meubles dans le cas du LMNP.

En résumé difficile de pouvoir faire un état des lieux général (bien que l’idée soit bonne), le plus important reste de trouver le bon interlocuteur, celui qui sera en mesure de vous donner son accord pour votre financement sans avoir à obtenir un accord de sa hiérarchie.

Bonjour, est-il possible selon vous de faire de l’immobilier locatif sans revenus ou du moins sans revenus stables mais avec une jolie épargne ? Je m’explique :

Imaginons que je dispose de 300k de capital et que je souhaite investir dans un bien à 100k pour faire du locatif avec un petit cash flow ou en tout cas un bien qui s’auto finance. Je dispose donc d’un bon capital mais je n’aurais aucune fiche de paye à présenter à mon banquier.

Le prêt peut il se faire ?

Sachant que mon épargne est nettement supérieur au prix du bien et que je mise sur le fait qu’une banque serait intéressée à me capter comme client au vu de mon capital et qu’elle pourrait donc par la suite me placer tout un tas de produits financiers.

A ma grande surprise, Boursorama me suit sur mon nouveau projet, avec de meilleures conditions que la meilleure des banques en dur que j’ai sollicitées, en direct ou via un courtier.

Emprunt total (FAI, FDN, travaux…)
1,28% sur 20 ans ou 1,19% sur 19 ans
Différé max de 12 mois, le temps des travaux.
Cautionnement Crédit Logement
Pas d’IRA
Pas de frais de dossier
Délégation d’assurance possible d’office ; ils proposent leur propre assurance en délégation, au tarif très attractif
Modulable à la baisse (1 an d’allongement max) ou à la hausse

Toute la procédure se fait en ligne. Les documents sont à uploader directement dans l’espace client. L’offre est envoyée directement dans l’espace client, et la signature se fait par voie électronique (aucun papier à imprimer et renvoyer par courrier).

Profil attractif (beaucoup de liquidités dont une partie chez Bourso, revenus CDI etc…) mais avec un encours déjà important et un taux d’endettement dans les 50% ; projet avec forte rentabilité mais aussi des complexités (immeuble de 5 lots, ville avec une mauvaise réputation, libre d’occupation, travaux structurel type création d’un duplex et d’un nouveau lot…).

Je recommande donc à chacun de tenter systématiquement un financement via une ou plusieurs banques en ligne, au cas où. Leur mode de décision est totalement opaque (mon financement de RP avait été refusé il y a 2 ans…), mais si ça passe, c’est une excellente alternative aux banques classiques.

perecastor a écrit :

A ma grande surprise, Boursorama me suit sur mon nouveau projet, avec de meilleures conditions que la meilleure des banques en dur que j’ai sollicitées, en direct ou via un courtier.

Emprunt total (FAI, FDN, travaux…)
1,28% sur 20 ans ou 1,19% sur 19 ans
Différé max de 12 mois, le temps des travaux.
Cautionnement Crédit Logement
Pas d’IRA
Pas de frais de dossier
Délégation d’assurance possible d’office ; ils proposent leur propre assurance en délégation, au tarif très attractif
Modulable à la baisse (1 an d’allongement max) ou à la hausse

Toute la procédure se fait en ligne. Les documents sont à uploader directement dans l’espace client. L’offre est envoyée directement dans l’espace client, et la signature se fait par voie électronique (aucun papier à imprimer et renvoyer par courrier).

Profil attractif (beaucoup de liquidités dont une partie chez Bourso, revenus CDI etc…) mais avec un encours déjà important et un taux d’endettement dans les 50% ; projet avec forte rentabilité mais aussi des complexités (immeuble de 5 lots, ville avec une mauvaise réputation, libre d’occupation, travaux structurel type création d’un duplex et d’un nouveau lot…).

Je recommande donc à chacun de tenter systématiquement un financement via une ou plusieurs banques en ligne, au cas où. Leur mode de décision est totalement opaque (mon financement de RP avait été refusé il y a 2 ans…), mais si ça passe, c’est une excellente alternative aux banques classiques.

Bonjour!
Intéressant en effet, pour ma part j’avais essayé et il fallait obligatoirement les FDN en apport sinon je pouvais même pas valider ma demande.
Du coup le 110% était impossible pour moi chez eux.

Trahcoh a écrit :

Dans les banques classiques, le nantissement d’une assurance-vie est habituel pour réaliser un prêt. Mais le rendement de votre capital nanti va être faible.

Merci de votre réponse, le nantissement doit-il impérativement représenter 100% de la somme empruntée ou cela peut être moins ?

C’est probablement plus que le montant prêté si vous n’avez pas de revenus.

maxcorporis a écrit :

Sans oublier que chaque enseigne aura une politique plus ou moins agressive pour du crédit selon la période.

Ensuite tout est une histoire de profil d’investisseur et de relation avec votre banque, ceci comprenant évidemment la motivation et les compétences de vos interlocuteurs …

Les directeurs d’agence vous impressionnant avec leur délégation propre à 300k ou 500k se font juste mousser car aucune grande enseigne bancaire grand public ne donne ce type de délégation à un directeur d’agence … Il obtient juste très rapidement l’accord d’un spécialiste en backstage …

Quiconque a voulu pratiquer l’effet de levier à plein de façon personnelle ou professionnelle s’est facilement rendu compte qu’à 95% vous aurez face à vous quelqu’un qui a reçu une formation type pour accepter ou rejeter votre demande et n’aura cure de tout autre argument … Sauf à ce que sa hiérarchie lui ait demandé d’adopter durant cette période une politique plus agressive sur le crédit et que vous rentrez dans les cases …

Il y a eu de très bons directeurs d’agences mais la plupart sont à la retraite ! Les nouveaux profils sont juste des VRP vendant du produit maison

Il existe bel et bien des établissements bancaires où le directeur a 300 K euros de délégation.

Par ailleurs, le refus ou l’acceptation de la demande dépend du profil de l’investisseur : son expérience, son patrimoine, ses revenus, sa capacité à "vendre son projet" ; son apport, le montant du financement, le rendement de celui-ci.
Bien entendu côté banque, la période joue ainsi que l’interlocuteur direct.

Le but premier de la banque est d’être remboursé vu les taux actuels, après bien entendu c’est pour capter de nouveaux clients qu’elles se "battent" ainsi ou conserver ceux avec qui ça se passe bien.

Sinon pour la question initiale du poste il n’y a pas de meilleure banque, tout dépend de votre projet, votre situation, du momentum et de votre interlocuteur bancaire.

Bonjour,

Pourquoi avez vous signé un compromis sans condition suspensive de prêt?

Vous étiez sûr d’en trouver un?

Si tel est le cas alors vous ne devriez pas avoir de mal à convaincre d’autres banques avec peut-être des meilleurs conditions.

@Dashwood
La maison avait déjà été vendue, et la vente annulée. L’absence de condition suspensive de prêt nous a permis d’arracher la vente, avec un rabais de 10% malgré une offre intéressante et des concurrents mieux placés.

Oui, j’étais à peu près sûr d’obtenir un prêt. Mais nous avions les liquidités en face en cas d’échec.

Si vous avez des meilleures offres, n’hésitez pas à me les transmettre. D’après le dernier courtier que j’ai rencontré, et qui a refusé mon dossier, aucun de ses partenaires bancaires ne finance à plus de 20 ans et sans apport. Il y en a même qui refusent de financer les frais d’agence immo.

Le taux de 1.65% hors assurance me paraît honnête. Bien sur, chez Boursorama c’est 1.4%, mais avec des conditions moins souples.

Mon objectif est le cash flow maximal, pas le meilleur taux de crédit. Si vous voulez que la banque vous suive, cela nécessite souvent des concessions.

Rien n’empêche de réétudier un financement a posteriori si besoin.

En l’absence de réponse à ma question initiale, j’ai quand même monté un dossier chez Boursorama pour nous couvrir. Dans ce cas, pas de financement des frais de mutation, ni de différé.

@dr
Merci.