Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ?

C’est déductible des revenus fonciers, pas des impôts. Ca change quelque-chose non ?

Merci pour votre intérêt.

En fait j’ai fait une demande au courtier l’an dernier pour un projet similaire. Le courtier m’a exposé n’avoir aucun retour avec ces conditions. Les démarches que j’ai réalisées moi-même ont donné les mêmes résultats malgré un profil que je considère comme premium: cher monsieur, nous ne finançons pas le locatif sur 25 ans sans apport. Enfin, pour les banques qui répondent.

J’attends toujours la réponse de certaine banques à mon projet de l’an dernier.

Un partenaire bancaire fiable me semble un allié précieux dans ce type d’opération. Le mien, la SG, le semble, d’après ce que j’ai vu l’an dernier.

A partir du moment où je n’ai pas de meilleure offre, je ne vois pas ce qui est négociable. Je n’ai aucune envie de souscrire un placement financier chargé en frais ou de domicilier mes revenus en parallèle.

Ce taux me paraît assez proche des projets que j’ai consultés sur le forum.

@Surin
Vous savez mieux que moi que les frais sont déductibles en totalité des revenus BIC en LMNP. Si j’ai 100 € de revenus BIC, j’ai 50 € d’impôts. Si j’ai 100 € de revenus BIC et 100 € de frais, j’ai 0 € d’impôts. Donc j’ai bien diminué de mon impôts de 50% des frais, soit 50 €. Je suppose que c’est le même principe pour les revenus fonciers, hors le déficit possible dans ce cas.

Merci Iomipom, il me semble que c’est un point important et non Trahcoh je ne sais pas mieux que vous ces questions de fiscalité.
Ce que je sais c’est que la confusion est souvent de mise sur ces questions et dans votre esprit c’était clair mais pas forcément dans celui des lecteurs (ni dans le mien).
On déduit des impôts les charges d’un emploi à domicile ou à l’époque les intérêts d’emprunt sur la RP sous Sarkozy ce qui était une mesure vraiment intéressante car on déduisait vraiment tout.

En déduisant telle charge des revenus fonciers, plus on est imposé et plus c’est intéressant, il n’empêche que plus la charge est importante, plus elle nous coûte.

Pour en revenir à votre sujet, je suis de l’avis de Titimel, 1.65% c’est bien mais l’assurance revient cher puisqu’elle fait passer le TAEG à 2,25%, ce qui reste correct dans l’absolu mais sans plus, à voir si vous pouvez négocier une assurance moins couteuse par la suite dans un autre établissement.

vous avez des problemes de riches

personnellement je demande la delegation a chaque fois ca ne fait pas vraiment tiquer ( elle est faite par lui a un partenaire plutot que l’assurance groupe )  au global pour moi c’est 200 euros / mois  de gain ( ok une fraction de cela mais comme je suis en déficit  je pioche un peu plus dedans c’est tout )

votre "probleme" de pret initial me surprend d’autant plus … si vous etes loin des 33 % il n’y a aucun risque de refus  avec votre profil.
Maintenant vous avez l’air d’etre investit en immobilier ( pas evident sur le profil   ). la regle des 33 n’est pas vraiment applicable.
et pour le reste vous semblez largement positif.

cdt

Pour un projet locatif, rare sont les banques (classique) qui financent à 25 ans sans apport.
J’en connais qu’une, d’ailleurs je suis en négociation avec elle et elle est très stricte.

Règle des 70%
Une trésorerie conséquente
Pas d’incidence sur vos comptes bancaires.
elle finance difficilement des projets en location touristique même avec antécédent de 2 ans.

Boursorama.

Trahcoh a écrit :

Boursorama.

Résultat :
1,40% sur 19 ans,
1,50% sur 20 ans
1,65% sur 25 ans, TEG 1,97%.

chez Boursorama,
mais il faut mettre un certain apport. Quand je mettais moins de 10% d’apport, c’était refus direct sans proposition.
Effectivement, dans la plupart des formulaires de demandes de prêt des banques, il n’est pas demandé les ressources disponibles après l’investissement, ni même les revenus locatifs générés par l’achat.

Dernière modification par renan (24/02/2019 13h45)

OK. Merci.
Là, pour Boursorama, dans la simulation en ligne, ça ne demande pas le nombre de lots, j’ai juste trouvé appart ou maison. J’ai renseigné pour appart , alors qu’en fait c’est pour un lot de 2 ou 3 apparts.

Yoan14 a écrit :

Car avec un crédit de 35 ans, ou 30 ans, trouver un bien un peu juste sur un crédit de 20/25 ans revient à intégrer ce bien à son patrimoine sans impacter le quotidien en terme d’épargne.

La durée d’un crédit ne transforme pas une affaire moyenne en bonne affaire
Vous pouvez effectivement obtenir un bien au Cash Flow nul… mais ce sera pendant 35 ans. 35 ans à supporter le risque et fournir le travail de gestion/entretien d’un bien sans en retirer le moindre flux.

C’est presque la durée d’une carrière: vous investissez à 25 ans pour obtenir un rendement à 60 ans…  en espérant ne pas avoir trop d’impondérables entre temps. Evidemment, l’affaire n’est pas mauvaise: vous avez quand même un patrimoine qui se construit, mais moins efficacement qu’avec une durée de crédit réduite.

Ce n’est pas une solution à rejeter d’office (sauf si les taux sont exagérés), mais il est bien préférable de viser des investissements à la meilleure rentabilité: vous y gagnerez en rentabilité ET en taux réduit.

Après, l’article cite pas mal de points positifs, et il a raison sur la plupart.
C’est un outil à ne pas négliger.

Sur l’offre en elle-même, je relève :
- garantie hypothécaire, qui est coûteuse
- aucune indication de taux. Et : taux fixe ou taux variable ? Sur une telle durée, ça a une certaine importance…
- financement à 110 % hors travaux ; dès qu’on a des travaux, on doit donc financer ces travaux par un apport, ou par un autre prêt ce qui peut vite devenir scabreux. Or, les meilleures affaires se font souvent sur des biens avec travaux…
- 35 ans "peut être" soumis à approbation, sinon c’est 25 ans dans le cas général. Moi je comprends que les 35 ans sont toujours soumis à approbation (c’est une lapalissade, car tout prêt immo est forcément soumis à approbation, je ne pense pas qu’il existe une banque qui accorde des prêts immo de façon totalement automatisée et systématique !). Or, la plupart des banques acceptant une durée de 20 ans, cette offre, hors approbation spéciale, ne rajoute que 5 ans de durée.

Il serait très utile d’avoir des retours de gens ayant vraiment fait appel à cette solution, pour avoir des vrais chiffres de taux d’intérêt, de durée, et de coût global du crédit.

Complètement d’accord avec le message de Faith : ça ne change pas une affaire moyenne en bonne affaire, ni une affaire mauvaise en affaire moyenne.

Le cashflow n’est qu’un indicateur d’un investissement ; l’autre indicateur important, c’est la rentabilité. La rentabilité reste la même, qu’on finance cash, ou à crédit sur 5 ans, ou à crédit sur 35 ans (si ce n’est, dans le cas de l’emprunt, le poids supplémentaire de charges d’intérêt et assurance, compensé en partie par la déduction de ces charges du revenu locatif, mais on peut le négliger en première approche).

La rentabilité est un indicateur très important car, non seulement c’est la rémunération du capital immobilisé dans le bien, mais aussi car ça va être le critère pour fixer le prix en cas de revente à un autre investisseur bailleur. Si vous avez du 8 % brut là où tout le monde se contente de 4%, vous êtes bien. Si vous avez 8 % bruts là où les investisseurs avisés ne font pas à moins de 12 %, vous aurez du mal à revendre sans faire une grosse moins-value. Donc, se contenter d’une rentabilité relativement basse pour l’emplacement, au prétexte que le financement sur 35 ans permet d’avoir un cashflow positif, serait une grosse erreur.

Attention aussi au fait qu’en 35 ans (et même en 20 ans), un quartier peut changer du tout au tout. Tel quartier était résidentiel, on y construit des immeubles. Tel quartier était résidentiel CSP+, désormais c’est une cité qui craint. 2019 moins 35 ans = 1984, l’année de sortie du tube "Besoin de rien, envie de toi" de Peter et Sloane, juste pour montrer que ça date (ou Sadate, comme on dit en Egypte, mais il était mort 3 ans plus tôt).
Regardez ce que sont devenus certains quartiers par rapport à ce qu’ils étaient en 1984… Qui pouvait le prévoir alors ?

Pour autant, il ne faut pas confondre durée d’emprunt et durée prévue de détention. Si on vise le LMNP au réel, on va être tenté de vendre au bout de 10 à 15 ans, quand les amortissements vont baisser. Si, à cette durée prévue, on y rajoute une alerte mentale "en cas de quartier/ville qui se dégrade nettement, vendre sans attendre", alors, la durée de l’emprunt importe assez peu : on sait qu’on aura revendu quelque part entre 10 et 20 ans, suivant notre "flair".

Je relève aussi qu’un emprunt plus long, c’est plus de CRD à la revente, c’est donc moins de plus-value "nette nette" une fois tout payé, ce qui est une autre façon de retrouver le cashflow : tout ce qu’on s’est versé en cashflow positif, on le retrouve dans le CRD plus élevé ; à l’inverse, celui qui a fait un effort d’épargne important retrouve une plus grande partie de la PV dans sa poche, car il a un CRD faible voire nul.

Cashflow et CRD sont des vases communicants. C’est un peu comme le chef d’entreprise qui peut se verser plus de dividendes, mais qui aura alors moins de trésorerie dans sa société pour l’avenir.

Toute dernière remarque : un emprunt longue durée va être un gros frein à la revente en cas de retournement du marché immobilier (local ou général), sur le mode "je ne peux pas vendre car le produit de la vente est inférieur au CRD" ; pas mal de gens se sont retrouvés dans cette situation post-2008. Donc, un emprunt relativement court, ça veut dire désendetter rapidement, ça veut dire qu’on devient très vite libre de sa décision de vendre ou non.

Au total, je dirais : sous réserve que le taux d’intérêt reste acceptable, cette offre peut être intéressante pour quelqu’un dont le projet est déjà à cashflow nul ou positif avec un emprunt de 20 ans, qui n’a que peu ou pas de travaux sur son bien, et qui veut absolument maximiser son cashflow, au détriment de la PV nette nette en cas de revente avant la fin de la durée de l’emprunt.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2019 10h13)

Bonjour à tous,

Pour information, AXA Banque a cessé de financer le locatif sur 25 ans (20 ans max, mais possibilité de moduler à +5 ans après 1 an de remboursement).

Autre info: pour l’acquisition d’une RP, ils proposent un différé total de 36 mois s’il y a une ligne de travaux (montant minimum: 5000€).

Montage possible: je veux faire un locatif, je monte le dossier en RP avec ligne travaux. Je bénéficie du différé total de 36 mois pour accumuler de la trésorerie. Au bout de 3 ans, je commence à rembourser avec la tréso accumulée, et à la fin de l’année de remboursement, je module à +5 ans.

Potentiellement, j’ai un locatif sur 33 ans, avec un taux d’intérêt de 25 ans.

Que le différé soit total ou partiel le taux nominal d’intérêt ne change pas, donc si, j’ai bien le taux de 25 sur 33 ans.

Ce qui changera c’est le capital à rembourser en cas de différé total et donc le coût total du crédit.