Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu'il faut savoir !

Je ne pense pas qu’il y est scandale non plus, et pense comme GBL que c’est plutôt des non mise à jour du carnet en ligne que de la "manipulation", d’ou l’apparente passivité de l’AMF.
Le fait que les marchés secondaires ne traitent que globalement peu de volume en général, combiné à la future probable disparition des SCPI à capital fixe (si on en croit la tendance des transformations toujours dans le même sens sur ces 5 dernières années) n’incite pas non plus l’AMF a en faire son cheval de bataille à mon avis.

Peut être à l’avenir on aura plus de transparence, et d’homogénéité, si les initiatives évoqués dans la vidéo ci-dessous venaient à voir le jour : Une place de marché unique pour le secondaire.

Je trouvera ça une très bonne idée et une très bonne chose pour ma part.

Surin a écrit :

Je propose à chacun de signaler ici les irrégularités ou étrangetés que l’on voit apparaître de manière assez fréquente sur les carnets d’ordre.

Toujours chez Paref Gestion, c’est à nouveau sur le prix d’exécution de Cifocoma 2 qu’il y a eu une erreur :

Carnet d’ordre à la veille de la confrontation le 30 novembre :


CO mis à jour le lundi 3 décembre auquel j’ai ajouté le résultat de la confrontation affiché le mardi 4 décembre seulement sans que cela ne change grand chose :

Un ordre de vente de 92 parts à 455€ est probablement apparu au dernier moment, il a été servi partiellement, celui vendant 24 parts à 450€ étant servi prioritairement.

L’acheteur est servi, les vendeurs se battent à la baisse, le prix retenu aurait du être 455€.
Les ordres de vente à 457€ et 458€ n’auraient ainsi pas fait partie des parts non échangées au vu du prix choisi (critère 2).
Paref Gestion comme à son habitude passe directement du critère 1 au critère 3.
Il respectent toujours celui du plus grand nombre de part échangées mais si ce critère permet plusieurs prix, il passent directement au prix le plus proche de la dernière confrontation, ici 458€.

L’acheteur à 460€ aurait du payer ses parts 455€ et non pas 458€. Il aurait suffit qu’il (ou n’importe qui d’autre) achète une seule part à 455€ pour que ce prix soit finalement celui retenu.

Bonjour,

@Surin. C’est quelque chose de récurrent avec Paref et sur l’ensemble des SCPI à capital fixe qu’ils gèrent.

En aparté, lors d’échanges en MP sur Cifocoma2, je vous avais indiqué que, pour moi, avec le dividende qui devrait baisser, je ne commencerais à m’intéresser à cette SCPI que si le prix de vente de la part était de 430€ ou moins. Je ne sais pas si vous avez noté, mais ce prix de vente est désormais proposé par 2 vendeurs dans le CO.

Néanmoins, j’ai l’impression que cette baisse n’est pas encore terminée. J’attends le BTI du 4ème T 2018 et de passer l’ensemble des actifs au crible avant de me décider… ou pas.

Savez vous comment s’explique cette baisse ?
Ils ont d’autres SCPI en baisse aussi. Ce sont des SCPI qu’ils ont repris non ?

C’est toujours intéressant de surveiller les carnets d’ordres.
Après des parts de Fructipierre apparues en vente au prix de Fructirégions soit 2 fois moins cher, des parts de Cifocoma à vendre au prix d’exécution de Cifocoma 2 soit 2 fois moins cher aussi, il y a une jolie opportunité sur le carnet d’ordres de Actipierre 2 :
194 parts à la vente à 3,06€ hors frais soit une décote de … 99% par rapport à la valeur de réalisation !
ACTIPIERRE 2 | Ciloger - épargne immobiliere - OPCI - SCPI
Heureusement, les autres d’achat font que même si cet ordre reste actif jusqu’à la confrontation de mercredi, le prix retenu devrait rester au dessus de 300€ hors frais.

En effet, ça fera un peu d’air aux vendeurs qui voulaient sortir depuis plusieurs mois. A fin décembre il restait 5194 parts à la vente donc il faudra confirmer ensuite.

Possiblement, maintenant le particulier qui aurait 20 millions d’euros à placer et en mettrait 1 sur Actipierre 3 ne ferait pas un choix déraisonnable.
Cela a fait remonter le prix d’échange à 318€ hors frais, restent tout de même au moins 2379 parts à la vente mais c’est une bonne nouvelle qui en effet assainit le CO, autre conséquence, restent 450 parts à l’achat, des acheteurs qui auraient du réagir plus tôt.

En ce qui concerne Actipierre 2, l’ordre à prix erroné avait disparu la veille, prix retenu toujours en baisse à 304€ hors frais.

Compte tenu du dernier carnet d’ordre de Cifocoma2, j’ai l’impression que les 32 parts auraient dû être échangées ce mois-ci à 429 euros prix vendeur (et non 430 euros) : l’ordre de vente de 28 part à 428 euros se retrouvant exécuté en totalité et celui de 67 parts à 429 euros seulement partiellement.

Fais-je une erreur ? En considérant que le prix de confrontation a deux montants possibles - 429 ou 430 euros - sans que cela ne change le nombre d’échange de parts échangées, il est peut-être normal que le prix de confrontation retenu soit le plus proche du prix d’échange du mois précédent (230 455,80 euros en janvier 2019).





Associé depuis 2 ans de ATP1 et Cifocoma2, je pense qu’à ces niveaux de prix - respectivement 430 et 290 290 et 430 euros - il n’est pas "déraisonnable" de rentrer ou de compléter des lignes sur des rendements qui flirtent désormais avec les 6%.

Dernière modification par fredagro (02/03/2019 19h47)

Fredagro votre raisonnement est le bon et il ne doit pas y en avoir de différent, par contre vous vous embrouillez dans les chiffres :

fredagro a écrit :

…
(230 euros en janvier 2019).
…
respectivement 430 et 290 euros.

230 ne correspond à rien et le respectivement ne l’est pas et pas avec les bons chiffres.

Le prix retenu pour Cifocoma 2 aurait du être de 429€, Paref Gestion retient 430€.

Pour Atlantique Pierre 1 le prix aurait du être de 191€ mais ils s’obstinent à privilégier le critère du prix du mois précédent.
Résultat leurs SCPI ne baissent pas quand elles devraient et ne montent pas quand elles devraient.

Cifocoma et Cifocoma 2 sont 2 SCPI au marché secondaire bloqué par un afflux de vendeurs et pas assez d’acheteurs, leur prix baisse.
Paref Gestion n’explique pas en quoi les fusionner permettrait de résorber ce problème, pourtant ils prétendent que cela permettrait"d’animer le marché secondaire et que ceux qui ont besoin de céder leurs parts puissent trouver un acquéreur plus aisément."

Ce n’est ni 230 ni 430. De plus j’ai cité 3 chiffres issus de votre message, erronés pour les 3.

455,80€ est le prix de Cifocoma 2 pour la confrontation de janvier 2019 auquel vous faites allusion.
ATP1 et Cifocoma2 (…) - respectivement 190 et 430 euros et non pas l’inverse.

J’ai relu en détail cette file. Je serais tenté d’aller dans le sens de plusieurs messages et d’affirmer que la façon dont procèdent les différentes sociétés de gestion n’est pas clair, voire erronée, en "chargeant" notamment PAREF. J’ai plutôt essayé de comprendre si le problème ne provenait pas plutôt de l’interprétation que l’on peut faire du critère 2 (le problème provenant alors de la façon dont l’AMF a rédigé ce critère). Je m’explique :

Pour rappel, voici ce qui est écrit dans le Règlement Général de l’AMF art 422-31 :
"Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts [= critère 1]. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible [= critère 2]. Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi [= critère 3].

Interprétation n°1 du critère 2 : "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts [totales dans le carnet d’ordre] non échangées est le plus faible"

Interprétation n°2 du critère 2 : "le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées [encore à la vente à un prix inférieur ou égal à celui du prix d’exécution ou encore à l’achat à un prix supérieur ou égal à celui du prix d’exécution] est le plus faible.

Si l’on fait l’interprétation n°1 (je pense que c’est celle de PAREF), alors la dernière confrontation conduit à un prix d’exécution de 430 euros pour Cifocoma2 et de 190 euros pour ATP1. En effet, dans ce cas le critère 2 n’apporte rien de plus que le 1 (comme dans la plupart des cas il me semble, ce qui qui est finalement idiot puisque cela revient à dire que ce critère 2 ne sert à rien). Il y a deux prix possibles : 429 et 430 euros pour Cifocoma2, et 190 et 191 euros pour ATP1 (si on veut être exact, selon moi il y a même une infinité de prix possibles entre 429 et 430, et entre 190 et 191 euros). Le critère 3 conduit alors à ce que ce soit respectivement 430 et 190 euros qui soient retenus, car plus proches des prix d’exécution du mois précédent.

Si l’on fait l’interprétation n°2 (celle que vous faites, Surin et Canyonneur75, il me semble, mais aussi celle que semble faire CILOGER ; cf. messages #10 et #17 à propos de la confrontation d’avril 2018 pour Actipierre 1), alors la dernière confrontation conduit à un prix d’exécution de 429 euros pour Cifocoma2 et de 191 euros pour ATP1. En effet, pour Cifocoma2, on aura 60 parts non échangées pour un prix d’exécution de 429 euros, et 60 parts (429 euros) + 28 parts (430 euros) = 88 parts non échangées pour un prix d’exécution de 430 euros. Pour ATP1, on aura 156 parts non échangées pour un prix d’exécution de 191 euros, et 156 parts (191 euros) + 80 parts (190,09 euros) + 133 parts (190 euros) = 369 parts non échangées pour un prix d’exécution de 190 euros.

Si on suit le principe de parcimonie, à savoir se contenter de ce qui est écrit sans "sur-interpréter", il faut avoir l’interprétation n°1 (mais comme écrit plus haut, ce critère 2 n’apporte alors rien de plus que le 1, ce qui est assez idiot). En revanche, si on suit une certaine "logique" (à savoir que ce critère a été voulu pour qu’un "marché acheteur" fasse monter le prix, et qu’un "marché vendeur" le fasse baisser), il faut avoir l’interprétation n°2. Dans ce second cas, il faut avouer que le critère 2 est quand même assez ambigu… Il faudrait presque demander à l’AMF de corriger la façon dont il est rédigé (cf. mon interprétation n°2).

J’espère avoir été clair dans l’exposition de mon raisonnement. Merci de me corriger ou me compléter si vous voyez une erreur ou pensez que je suis à côté de la plaque.

Oui, trop tard pour corriger mon étourderie dans  le message #41 : c’est 190 et pas 290. Tous les prix que j’ai utilisés sont hors frais.