Bonacier : étude de cas immobilier (mutation : vendre ou louer ?)

Bonjour,

Je vous trouve très (trop) optimiste sur le fait qu’une éventuelle plus value à la revente de ce bien serait exonérée, car vous estimez que c’est votre résidence principale.

L’administration fiscale peut avoir une interprétation bien différente de la vôtre de la RP et décider de taxer cette plus value.
Plus-values exonérées | impots.gouv.fr

D’autant que si j’en juge par votre post, des travaux importants sont à y réaliser et vous n’habitez peut-être pas encore vraiment la maison.

En plus, le délai entre votre achat et votre PAM sont assez courts.

Si la zone est dynamique et la demande locative est présente, j’opterai plutôt pour le locatif. En plus les travaux que vous réaliserez feront du déficit foncier (selon leur nature) et vous n’aurez pas à payer d’impôts pendant quelques temps.

Et vous conserverez l’option de pouvoir occuper votre bien dans quelques années, quand vous prendrez votre retraite, avec un locataire qui aura financé une partie de votre crédit.

Du point de vue des impôts, ce qui compte est que ça soit votre résidence principale effective au moment de la revente. Il faut pouvoir le prouver par divers moyens : courrier abondant reçu à cette adresse, adresse officielle pour les divers organismes, intérêts familiaux et professionnels (par exemple, les enfants qui vont à l’école à côté).

Or, vous n’allez pas avoir le temps d’y habiter avant votre mutation. Même en débutant les travaux maintenant, ils vont finir quand ? Pas avant septembre probablement. A moins que votre architecte n’ait que des entreprises super disponibles et super rapides.

Au total, je dirais que l’aspect "éxo car revente de la RP" est probablement jouable mais qu’il faut accumuler les arguments et preuves en faveur de cela et éviter bien sûr les arguments et preuves en défaveur.

Si les travaux sont chiffrés par un archi compétent, alors le prix d’achat et le prix des travaux devraient être justes, donc un prix de revient correct.

En revanche, prix de revente chiffré par le prix moyen, c’est trop imprécis. Il faut savoir combien se vend une maison tout juste rénovée à cet endroit-là. Logiquement, une maison tout juste rénovée se vend plus chère que le prix moyen, surtout que ça semble assez tendu puisque > 2000 €/m². Donc, votre plus-value devrait être encore supérieure à ce que vous avez estimé.