Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ?

adeline a écrit :

Il assure ensuite le pilotage technique d’exécution et la coordination de chantier : si les travaux sont complexes, l’architecte est bien utile pour éviter les malfaçons et les renvois de balle incessants entre artisans. A priori, les artisans travailleront mieux s’ils sont "cornaqués" par un architecte que par un particulier profane.

Il me semble qu’un maître d’oeuvre est généralement plus pertinent pour remplir ce genre de mission. La culture de l’archi est souvent plus de venir constater sur le chantier, pas trop souvent, si cela se passe bien, le MO plus de diriger l’exécution du chantier au quotidien. Difficile cependant de généraliser, cela dépend évidemment du MO et de l’archi…

adeline a écrit :

En revanche, il y a un risque important : le "compérage" entre l’architecte et les artisans, le professionnel véreux recevant des rétrocessions de la part des artisans pour les sélectionner ou bien pour fermer les yeux sur leurs malfaçons. Ces pratiques sont évidemment interdites par l’ordre des architectes, mais elles restent difficiles à détecter et à prouver !

Je vous rejoins, c’est le souci d’ajouter des intermédiaires.

Bonjour,

Je ne vois pas pourquoi un MO aurait moins d’accointance avec les entreprises ? Dans les deux cas le but est de passer le moins de temps possible sur la phase chantier. A moins de prévoir en amont des moyens de contrôle (par ex éprouvettes bétons) onéreux, le particuliers est mal barré. L’idéal est d’être sur place et d’ouvrir les yeux ! Je suis issu du BTP, et oui bien sur que j’ai vu à de multiples reprises les entreprises prendre des libertés avec les CCTG, les normes…Pour ne pas dire bien pire par ex livrer les ferrailles, les faire constater et en ramener une partie sur d’autres chantiers, les dosages en béton avec de faux bonds en accord avec la centrale à béton…Ne rêvez pas : soyez présent et maîtrisez ce que vous pouvez. Montrez les dents.

Pour le reste pouvez vous préciser le statut du demandeur (SCI ?) et la nature des travaux (extension, structure modifiée etc) ?

Dernière modification par Iqce (06/04/2019 15h24)

Bonjour,

Donc SCI =  personne morale : recours à l’architecte.

Cela semble être un beau bâtiment, ancien, l’architecte se justifie encore un peu plus.

Effectivement, PC + personne morale = architecte obligatoire.

J’étais resté sur l’idée de 10 à 15 % des travaux, mais pour la totalité de la maîtrise d’oeuvre (conception + consultation des entreprises + suivi des travaux). Je suis donc très étonné du chiffre de 10 % pour le suivi des travaux seulement. Quelqu’un qui a davantage l’expérience de cela pourra nous confirmer.

A partir du moment où vous prenez un architecte, c’est à lui qu’il faut confier le suivi des travaux, ça ne ressemblerait à rien de faire autrement.

A mon avis, sur une transformation de chais viticole, l’intervention d’un architecte peut vous donner une super plus-value. C’est vraiment le genre de bâtiment où, si c’’est vous ou moi qui conçevons, on va faire un truc "potable", mais un architecte peut lui donner charme, originalité, élégance contemporaire. Que ce soit pour louer ou pour vendre, le label "conçu par un architecte" vous aidera grandement, donc je vous conseille de ne pas lésiner sur ce point.

Eplucher les DTU : voilà qui est bien présomptueux ! Même les professionnels d’un seul domaine ont du mal à connaître l’ensemble des DTU qui s’appliquent à eux, alors connaître l’ensemble des DTU… Les architectes ont fait 7 ans d’études et bossent tous les jours, à longueur d’année, sur ces sujets. Vous pourrez bien éplucher tout ce que vous voudrez, vous n’arriverez qu’à vous mettre l’architecte à dos. Je vous conseille de contrôler un peu, bien sûr, mais sur le mode "je suis très intéressé par tous ces sujets" et "c’est formidable ce que vous faites". Il me semble que vous tirerez un bien meilleur résultat de l’architecte en le flattant qu’en le contrôlant. En étant sur son dos, mais parce que vous admirez ce qu’il fait, vous contrôlerez de facto, mais vous ne serez catalogué que "enthousiaste pénible mais gentil", alors que celui qui prétend apprendre les DTU à l’architecte, je vous laisse imaginer comment il est catalogué et comment les relations peuvent virer…

J’ai un doute à relire, pour le recours à l’archi : une DP est sans doute suffisante et non pas un PC : modification de l’aspect extérieur et aménagements intérieur.  (NB : si ABF => PC). A creuser avec le service instructeur…? Le cas n’est pas courant.

Par contre je vous rejoins sur le calcul au temps passé et c’est aussi pour cela que je conseille de passer du temps sur le chantier car l’archi sera toujours tenté d’en faire moins que prévu…Donc il faut contrôler les intervenants.
Votre montage est possible avec une mission partielle, mais on imagine bien que le Mo sera tenté de remettre en question les choix définis par l’archi et pas forcément pour faire baisser le prix. Et en cas de soucis ce sera peut être délicat de trouver le bon responsable.

J’ai refait 2 immeubles (rénovation lourde), le premier avec un architecte car je n’étais pas sur place : 12 % pour la conception et le suivi de chantier.
Le deuxième, tout seul comme un grand.
Le premier, avec l’architecte qui m’avait été recommandé : aucune prise de tête, j’en garde un bon souvenir.
Le deuxième aurait pu se terminer en catastrophe : dépôt de bilan d’un artisan, un autre qui disparait dans la nature et ne termine pas le travail prévu donc obligation d’être sur place. Par contre, économies importantes.
Pour le troisième ( éventuellement ) comme je ne suis pas du métier, je ferai appel à un MO qui s’occupera de la conception du projet ( normes, autorisation, etc…) et sera responsable du suivi des travaux par contre, je ferai faire des devis de mon coté pour m’assurer de ne pas me faire avoir.

De mémoire, le coût global est revenu à 180 k€. L’enveloppe prévue au départ a été dépassée ( pour de la rénovation, c’est souvent le cas car il y a des "surprises" donc prévoir large). Par contre l’architecte n’a pas augmenté ses honoraires ce qui fait qu’il m’a couté moins de 12 % en fait.

Le problème avec le prix au m², c’est qu’on ne parle que des m² habitables mais dans le cas d’un immeuble il y a beaucoup de frais qui relèvent des parties communes.
Dans le 1er immeuble, il a fallu reprendre la toiture.C’était pourri de chez pourri, la pluie et les pigeons dans les appartements; ça faisait un peu peur et du coup, ça m’est revenu à plus de 1000 € / m2. J’avoue que sur le moment, j’étais un peu agacé mais au final j’ai fait une excellente affaire.
Dans l’autre immeuble, il y avait aussi des pigeons dans les apparts mais la toiture était bonne et je suis resté en dessous de 1000 € / m².
Mais il y avait beaucoup de démolitions et toute la cage d’escalier à refaire sur 3 étages donc, c’est chaud quand même.
Je n’ai pas touché aux murs porteurs ni aménagé les combles pour agrandir car je voulais rester dans le cadre des travaux éligibles au déficit foncier.
Dans le premier cas, j’avais demandé un rescrit fiscal car il a fallu enlever une verrière qui provoquait des entrées d’eau et créer un patio à l’intérieur d’un appartement ( effet garanti pour les candidats locataires !), je l’ai eu mais il a fallu attendre 3 mois.

Très beau projet ! Attention tout de même, vous devez prévoir la colonne montante. Le seul cas ou la colonne montante n’est pas obligatoire c’est si vous avez plusieurs numéros à cette adresse, c’est "toléré".
Le but de la colonne, c’est que les pompiers puissent couper électriquement l’ensemble du bâtiment en cas d’incendie dans l’un des logements.

Après, c’est ce que m’ont dit les conseillers Enedis. Je pense que l’architecte vous renseignera mieux là-dessus.