MathieuL : étude de cas immobilier (déficit foncier)

C’est encore plus compliqué et tordu que ça pour 2018 qui est une année blanche.

Le déficit foncier ne vient qu’en déduction des revenus exceptionnels qui sont eux-même soumis au Taux Moyen d’Imposition et non pas à la Tranche Marginale d’Imposition (entre 10 et 20% d’imposition au lieu de 30%).
Du coup l’intérêt fiscal du déficit foncier en est d’autant réduit.

Mais 50% des travaux effectués en 2018 seront imputables, en plus, sur les revenus 2019 pour compenser.
Ce qui fait que les travaux sont donc déductibles à 150% : 100% sur les revenus exceptionnels 2018 et 50% "normalement" sur les revenus 2019.

Bon courage pour rajouter ces éléments-là dans votre équation

Merci pour vos retours.
Dans mon cas j’ai plus de 21400€ de travaux sur 2018 donc 50% ou non c’est perdu.

Par contre je n’ai rien vu sur le caractères obligatoire de la déductions des 10 700 du revenus imposable. Mème plutôt le contraire vu qu’il contraint a loué 3 ans, il me semblait que c’était juste un possibilité. Avez vous des textes qui mentionne le caractère obligatoire ?

MathieuL a écrit :

Merci pour vos retours.
Dans mon cas j’ai plus de 21400€ de travaux sur 2018 donc 50% ou non c’est perdu.

Par contre je n’ai rien vu sur le caractères obligatoire de la déductions des 10 700 du revenus imposable. Mème plutôt le contraire vu qu’il contraint a loué 3 ans, il me semblait que c’était juste un possibilité. Avez vous des textes qui mentionne le caractère obligatoire ?

Bonjour,

Source : RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers

A. Détermination du déficit foncier imputable sur le revenu global
1. Origine du déficit foncier imputable sur le revenu global
a. Déficits fonciers provenant d’immeubles dits « ordinaires »
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Les règles d’imputation du déficit foncier sur le revenu global concernent les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu’ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente ou qu’ils soient la propriété d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…).
Remarque : ce dispositif n’est pas optionnel mais s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année, sous réserve des règles d’imputation spécifiques des déficits provenant d’immeubles « spéciaux » (cf. § 10).

Bonjour,
Je suis surpris par vos réponses car au moment de mon achat en 2018, j’avais regardé sur le net et fait appel à vous également. 

Je ne comprends pas que le déficit s’impute uniquement sur les revenus exceptionnels.
Si on n’a pas de revenus exceptionnels, cela veut dire qu’on perd ce déficit ? Quel est l’interêt alors ?

J’ai trouvé cet article par exemple
Travaux d’urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction de manière particulière! - Corrige ton impôt

Pour moi, on peut bien déduire 100% en 2018 et 50% en 2019. En 2019, si il y a des travaux urgents ou achat d’un bien en 2019, alors on peut aussi de déduire 100%.

benji94 a écrit :

Bonjour,
Je suis surpris par vos réponses car au moment de mon achat en 2018, j’avais regardé sur le net et fait appel à vous également. 

Je ne comprends pas que le déficit s’impute uniquement sur les revenus exceptionnels.
Si on n’a pas de revenus exceptionnels, cela veut dire qu’on perd ce déficit ? Quel est l’interêt alors ?

J’ai trouvé cet article par exemple
Travaux d’urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction de manière particulière! - Corrige ton impôt

Pour moi, on peut bien déduire 100% en 2018 et 50% en 2019. En 2019, si il y a des travaux urgents ou achat d’un bien en 2019, alors on peut aussi de déduire 100%.

Oui vous allez bien déduire 100% des travaux en 2018. Tout du moins 100% des 10 700€.
Mais le fait est que de toute façon vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus normaux de 2018. Donc l’imputation n’a aucun impact.
Pour éviter l’aubaine de décaler ses travaux de 2018 vers 2019 (pour profiter de la déduction de déficit), l’administration prévoit une déductibilité des travaux réalisé en 2019 à hauteur de la moyenne de ceux réalisé sur 2018/2019.

@Lael oui je comprends tout à fait le raisonnement sur les revenus exceptionnels mais comme je ne l’ai pas vu dans plusieurs articles , je pensais que cela serait une sorte de crédit d’impôt (ou autre terme ). Par exemple, comme pour les personnes qui font appel à une femme de ménage.

Du coup, j’aurais peut être  du opter pour un LMNP mais trop tard car en location depuis Novembre.

Pour ceux sans revenu locatif en 2017, les revenus locatifs en 2018 sont dans le case exceptionnel ?

Et si en 2018,  il y a eu 20 000 de travaux et en 2019 encore 10 000 euros. En 2019, on pourra deduire 20 000€ de travaux n’est ce pas ?

Et si en 2018,  il y a eu 20 000 de travaux et en 2019 encore 10 000 euros. En 2019, on pourra deduire 20 000€ de travaux n’est ce pas ?
(20 000 + 10 000) / 2 = 15 000€ déductibles.

Il ne faut donc pas prendre 50% des travaux 2018 car il y a eu des travaux en 2019. Si il y a des travaux sur les deux années il faut prendre la moyenne des deux.
Ceux comme moi sont vraiment perdants alors .. c’est bizarre !
Peu importe la nature des travaux début 2019? Si urgent , alors je peux déduire 20 000?

Je ne vous ai pas obligé de me répondre si cela vous dérangeait. On est ensemble sur un forum pour s’entraider en fonction de nos connaissances en toute bienveillance.

Sans polluer la file de Mathieu, je suis désolé mais je pense qu’il y a plusieurs nuances à apporter notamment sur la nature des travaux.

J’ai compris et bien lu qu’en 2019, il y aura une déduction de 20 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 15 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.
Mais j’ai aussi lu que pour 2019, il y avait une subtilité pour les travaux urgents. Dans mon cas , j’ai un vote de la copropriété pour des travaux urgents (fissure façade) à faire en 2019.
Je pense donc pouvoir bien déduire 20 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 100% (travaux de 2019) soit 20 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.