Praoz : étude de cas immobilier (Fiscalité LMNP et local commercial)

Praoz · #1

Bonjour,

Je me tourne vers vous car je n’arrive pas à trouver les informations qui me permettraient d’affiner un projet d’achat immobilier.

Je suis actuellement sur un projet d’achat, sur la ville de Dunkerque, d’un immeuble de rapport de 120m², composé de deux logement (T2 et T3) et d’un local commerciale. Aucun travaux à prévoir et revenu locatif hypothétique de 1450€ (500€ pour le local commerciale, 500€ pour le T3 et 450€ pour le T2). Prix d’achat négocié, 155K€.

Or, je n’arrive pas à estimer la rentabilité net net de ce bien car je m’y perd dans la partie fiscale. L’idée est de faire du LMNP pour les deux appartements et de louer le local commerciale. Actuellement, celui ci est loué, ainsi que le T3.

Les questions que je me pose sont sur la fiscalité qui me sera appliqué dans ce cas. Je me sers du site rendementlocatif.com mais il ne m’est pas possible d’affiner en mettant des régime différents pour la partie commerciale et la partie logement.

Voici donc les questions que je me pose :
- quel régime fiscale s’applique sur la partie commerce ?
- suis obligé d’acheter via une SCI à l’IS ou puis je l’acquérir en nom propre ?
- comment puis je estimer l’imposition qui me sera appliquée sur la partie commerciale et sur la partie logement si je fais du LMNP ?

D’avance merci pour vos éclairages !

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), local commerciale

GoodbyLenine · #2

Le local commercial génère normalement des revenus fonciers (similaire aux revenus de la location nue). Le bail en cours est à lire pour confirmer, et vérifier quelles charges sont payées par le locataire (quelle caution est détenue par le bailleur, etc.). Le locataire a un droit de renouvellement (éternel, sauf à ce que vous payez une indemnité d’éviction), et a même le droit de céder son bail à un autre commerçant.

Vous aurez des revenus fonciers, pour les baux des T3 T4, qui continueraient, comme pour de nouveaux baux "nus". Vous aurez des BIC pour de nouveaux baux de location meublée (mais devrez acheter les meubles), lorsque les locataires changeront.

Tout se passe comme si vous aviez deux activités distinctes. Les revenus fonciers et BIC (résultats des comptabilités à tenir, sauf à opter pour un régime micro qui évalue les charges comme un % des recettes) s’ajoutent à vos autres revenus avant application du barème IR, et vous payerez des PS (17.2%) sur ces revenus.

Vous pouvez bien sûr acheter en nom propre.
Si vous acheter via une société à l’IS, la location meublée perd presque tout intérêt (ça a été expliqué maintes fois déjà…).

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#1 16/05/2019 15h29

#2 16/05/2019 18h49

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