Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ?

Bonjour,

Je tente le raisonnement suivant sous un angle légèrement différent :

1. La liberté d’entreprendre ne fait pas obstacle à la location meublée touristique dès lors que c’est fait dans un local commercial (Mairie de Paris). C’est une activité civile ou commerciale selon l’interprétation, mais peu importe.
2. On suppose que cette activité n’est pas exonérée de fiscalité, dès lors c’est nécessairement quelque part mais le législateur et la doctrine ont pu omettre de créer la bonne catégorie à l’avance pour ce cas de figure (trou noir). Si l’hypothèse de l’omission se vérifie, comment déterminer le bon régime ?
3. Dès lors on pourrait raisonner par déduction pour déduire le régime fiscal, le premier à obtenir la réponse OUI aux questions :
- est-ce éligible au régime de la LMNP ? Non, d’après la lecture faite par Bernard2K qui me semble défendable.
- est-ce une prestation commerciale de type para-hôtellerie ? Non, ce n’est pas plus évident: non régularité du ménage, absence de petit déjeuner, absence d’accueil personnalisé (la remise simple des clés).
ces deux premiers sont des régimes dérogatoires, ensuite on tombe dans le droit commun :

Différence entre les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés et les autres meublés
Les activités de locations meublées sont considérées comme des prestations de services pour déterminer leur régime d’imposition. Lorsque l’activité dégage plus de 32 900 € de recettes par an, elle relève du régime réel d’imposition. En deçà de ce seuil, l’activité l’activité relève du régime micro et un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au montant des recettes pour déterminer le bénéfice imposable.

En revanche, les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement. Lorsque l’activité ne dégage pas plus de 82 200 € par an de recettes, elle relève du régime micro et bénéficie d’un abattement de 71 %. Au delà, l’activité relève du régime réel (cf. bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-DECLA-10-10-10).

Dans ce cas, il semblerait que par défaut, on bénéfice d’un abattement de 50%.

Limite liée au chiffre d’affaires
Le bénéfice de ce dispositif est soumis au respect d’un montant total de chiffre d’affaires annuel réalisé par l’entreprise qui varie selon la nature de l’exploitation :

pour les exploitants dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fourniture de logement, le chiffre d’affaires maximum est fixé à 170.000 euros hors taxes ;
pour les prestataires de services, la limite s’élève à 70.000 euros hors taxes.

Qu’en pensez vous ?

Merci,

Dernière modification par miliou (12/05/2019 14h20)

Bonjour,

A la question, une location meublée touristique Airbnb peut-elle être éligible au régime de la LMNP et si non de quel régime relève t-elle ? J’ai un peu répondu à ma question en faisant mes recherches pour rédiger le message précédent :

0. elle ne semble pas être une location meublée de local d’habitation
1. elle ne semble pas être une prestation para-hotellière,
2. elle est surement une prestation de services micro-BIC

Pour 0. j’ai quand même un doute. Un local à usage "autre que l’habitation" peut tout de même avoir les caractéristiques intrinsèques d’un logement ou bien dès lors que l’usage est pris en compte en priorité de toute considération sur les caractéristiques intrinsèques ? Pourquoi les caractéristiques intrinsèques ne seraient elles pas satisfaites indépendamment de la question de l’usage et de la destination ? Dans le CGI, le terme "local d’habitation" n’est pas défini par rapport à l’usage mais semble plus l’être par rapport aux caractéristiques de confort.

Merci,

Bonjour GoodbyLenine,

Je me fais l’avocat du diable, l’article que Bernard2k a cité :

CGI 156 a écrit :

1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du IV de l’article 155. Ces déficits s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens des mêmes dispositions.

Argument "Pas LMNP" : le local servant de location Airbnb doit pour être régulièrement loué en Airbnb doit avoir pour destination l’hébergement hotellier (=usage autre que l’habitation). A ce titre, un local commercial (boutique) disposant déjà de la commercialité peut effectuer les démarches.

Argument pro-LMNP : le local bien qu’étant "commercial" par affectation c’est à dire affecté à un usage autre que l’habitation pourrait néanmoins satisfaire aux caractéristiques de décence d’un logement. Les caractéristiques intrinsèques d’un local d’habitation sont elles mutuellement exclusives de l’affectation non habitation ? Un local ne peut-il pas être à la fois un local d’habitation (au sens de CGI 156 1° ter) et en même temps un local à usage autre que l’habitation ?

La question porte donc sur est ce que d’un point de vue fiscal :
1. est-ce que le type de local éligible au LMNP est bien défini uniquement au CGI 156 1° ter ou également ailleurs (autre définition ?)
2. si oui, est-ce que la définition du local d’habitation recouvre uniquement la notion de caractéristiques intrinsèques de confort et de décence (SdB, fenêtre, cuisine, HSP minimum, etc) ou bien l’usage et l’affectation sont-ils aussi pris en compte ?

Je pense que la question de l’éligibilité LMNP n’est pas évidente à priori, qu’en pensez vous GoodbyLenine ?

Miliou : à partir du moment où c’est de la location meublée (même si ce n’est pas une habitation au sens strict), il fait guère de doutes que c’est imposé en BIC. Comme toute activité exercée en BIC, on peut opter pour le réel. Donc, BIC au réel, on ne peut pas vous l’enlever. A partir du moment où le BIC au réel est acquis, quel intérêt les Impôts auraient-ils à vouloir prouver que vous n’êtes pas LMNP ?

En théorie, le régime LMNP est moins favorable que le régime LMP, puisqu’en LMNP, les déficits sont imputables seulement sur les revenus de même nature, contre imputable sur le revenu général en LMP.

En théorie, le régime LMNP est moins favorable que le régime para-hôtelier ou hôtelier, puisqu’on ne peut pas récupérer la TVA. Il y a des jurisprudences sur la contestation, par l’administration, du régime para-hôtelier ou hôtelier, justement pour contrer la récupération de TVA.

Le seul avantage du LMNP au réel par rapport aux autres régimes BIC, c’est la plus-value du particulier à la revente. J’imagine mal les Impôts poursuivre quelqu’un sur la PV du professionnel sur ce motif-là.

Donc, en fait, même si un inspecteur des Impôts particulièrement pointilleux pourrait dire : "ah ah, ce que vous louez n’est pas une "habitation" au sens de son usage ou de sa destination, donc vous n’êtes pas LMNP", il ne le fera pas, car il n’a aucun intérêt à faire cette requalification.

kohan : réponse intéressante et compétente. C’est remarquable que vous ayez réussi à tirer cela de votre notaire. Ca serait très utile de nous dire : "date de++++" : sans dire la date exacte, est-ce avant ou après 1970 ? Et quel est le mot après "qualifié de" ? Ces deux points sont indispensables pour comprendre la réponse, sans que ça soit indiscret pour autant !
Concernant le dernier paragraphe du notaire, je ne comprends pas bien. Au début il semble dire que le règlement de copropriété ne le qualifie pas d’habitation ; et à la fin il semble dire que si.
La phrase "Il faut également vérifier que le règlement de copropriété ne stipule pas d’interdiction à ce titre" indique que votre notaire n’a pas lu le règlement de copropriété.
Il faut absolument que vous obteniez le règlement de copropriété, demandez-le au vendeur, qui le demandera au syndic s’il ne l’a pas encore. Lisez-le et épluchez-le bien, c’est vital pour votre projet. Souvent, les lots commerciaux ont droit à un paragraphe à part pour dire quelles activités y sont autorisées, et c’est beaucoup plus large que les lots à usage d’habitation.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2019 08h14)

Ph75 a écrit :

Sur la fiscalité des locations courte durée, type AirBnB.

Je ne comprends pas que l’on se pose des questions. D’abord, la notion de LMNP n’existe pas vraiment ni dans le CGI, ni dans le BOFIP. C’est juste un terme marketing, histoire de faire simple. Dans la réalité, il y a le BIC qui est une catégorie d’IR et le formalisme allégé pour TPE appelé RSI (réel simplifié).  Ce qui distingue un loueur en meublé d’une autre activité de TPE, c’est uniquement le régime des amortissements des biens loués qui fait l’objet de restrictions spécifiques par l’article 39-C du CGI, ainsi que l’impossibilité d’imputer des déficits sur les autres revenus. S’y ajoute, depuis peu, mais ce n’est pas fiscal, une affiliation parfois obligatoire à la SSI (ex RSI).
La meilleure preuve qu’il n’y pas vraiment de statut de LMNP, c’est que le BOFIP qui commente le 39-C prend l’exemple d’un particulier qui loue une voiture ! 
Donc la location de courte durée ou meublé pour un occupant qui en fait sa résidence principale n’entrant pas dans la catégorie des revenus fonciers, elle rentre automatiquement dans catégorie BIC. S’agissant de location (de voiture de caravane ou de logement peu importe) les amortissement sont limités par le 39-C. C’est ça que pour faire simple, on appelle LMNP. Donc toute location, de motoculteur ou autre qui n’est pas une location de logement nu entre sous ce statut.
L’autre possibilité serait celle de service para-hôtelier (assujetti à la TVA), mais cela supposerait d’effectuer 3 parmi ces 4 services, accueil, linge, ménage régulier, petit déjeuner. Il faudrait donc ou servir le petit-déjeuner ou faire le ménage (et les lits) tous les jours pour qu’une location de type AirBnB entre dans cette catégorie.

Références: Article 39 C du CGI  BOFIP sur l’amortissement des biens loués

Merci beaucoup PH75, cela me convainc désormais.

Bernard2K a écrit :

Miliou : à partir du moment où c’est de la location meublée (même si ce n’est pas une habitation au sens strict), il fait guère de doutes que c’est imposé en BIC. Comme toute activité exercée en BIC, on peut opter pour le réel. Donc, BIC au réel, on ne peut pas vous l’enlever. A partir du moment où le BIC au réel est acquis, quel intérêt les Impôts auraient-ils à vouloir prouver que vous n’êtes pas LMNP ?

En théorie, le régime LMNP est moins favorable que le régime LMP, puisqu’en LMNP, les déficits sont imputables seulement sur les revenus de même nature, contre imputable sur le revenu général en LMP.

En théorie, le régime LMNP est moins favorable que le régime para-hôtelier ou hôtelier, puisqu’on ne peut pas récupérer la TVA. Il y a des jurisprudences sur la contestation, par l’administration, du régime para-hôtelier ou hôtelier, justement pour contrer la récupération de TVA.

Le seul avantage du LMNP au réel par rapport aux autres régimes BIC, c’est la plus-value du particulier à la revente. J’imagine mal les Impôts poursuivre quelqu’un sur la PV du professionnel sur ce motif-là.

Donc, en fait, même si un inspecteur des Impôts particulièrement pointilleux pourrait dire : "ah ah, ce que vous louez n’est pas une "habitation" au sens de son usage ou de sa destination, donc vous n’êtes pas LMNP", il ne le fera pas, car il n’a aucun intérêt à faire cette requalification.

Merci Bernard2K, je suis convaincu par votre réponse et celle de PH75

…bonjour file très intéressante, mais le passage en activité para hôtelière est à mon sens moins intéressant que le lmnp, notamment à la sortie , c’est à dire à la revente du bien même si au terme des 5 ans la pv sous certaines conditions est nulle , il n’en demeure pas moins qu’a La liquidation de la société, il y’aura le calcul du Boni de liquidation , sur la base de la BBC, si boni puis la taxation des fonds soumis à la taxation des dividendes
Sans oublier le formalisme d’une société dans le cadre de l’activité para hôtelière, création société etc
Le lmnp est nettement plus intéressant fiscalement
Une solution ?
Exploiter en para hôtelier permet d’avoir une activité pérenne à la différence du lmnp, puis changer de destination à terme en habitation

Ph75 a écrit :

Je viens de le faire, à Paris, sans problème.

Il faut bien comprendre qu’il y a deux notions bien distinctes, l’usage, régi par un code, et la destination, régie par un autre code.

Pour ce qui est de l’usage, il n’y en a plus que deux: habitation et autre. Depuis des dizaines d’années, les pouvoirs publics à Paris limitent fortement le changement d’usage dans le sens habitation --> autre (le sens inverse, lui, est par contre bienvenu). Les limites sont de plus en plus strictes et coûteuses, les infractions de plus en plus lourdement sanctionnées.

Pour ce qui est des destinations, celle qui nous intéresse ici est l’"hébergement hôtelier". Le changement de destination n’est soumis qu’à une formalité légère, déclaration préalable. Il faut payer une taxe si l’on passe à  une destination supérieure dans la hiérarchie fiscale: stock, commerce, bureaux.

Dans mon cas, j’ai acheté des "bureaux", et demandé le changement de destination en "hébergement hôtelier"; comme fiscalement, je passe de bureaux (catégorie supérieure) à commerce (catégorie inférieure) je n’ai pas eu de taxe à payer. Si je devais repasser en bureaux, j’aurais une taxe à payer.

Le point crucial est de prouver à la Mairie que le local n’est pas à usage d’habitation. J’avais trois preuves à ma disposition: les actes de vente, le formulaire H2 du 1er janvier 1970 astucieusement conservé par les notaires, et l’annuaire téléphonique par rue de 1970. En général, c’est l’annuaire par rue que les gens utilisent (Bibliothèque historique des P&T, le proposé a l’habitude).

Ensuite, j’ai vérifié que le RCP permet l’usage (ici usage a le sens du français ordinaire) commercial. Ensuite je devais afficher la décision du Maire sur un grand panneau, lisible de la rue, pas facile à Paris. Je ne l’ai pas fait par crainte de l’opposition d’une copropriétaire querelleuse. J’avais fait mon enquête de façon rigoureuse, seul 1/3 des DP sont affichées, cela m’a rassuré sur le risque limité que je prenais. L’inconvénient de ne pas afficher la DP, est que cela allonge le délai de recours des tiers, il se prolonge jusqu’à un an après la déclaration d’achèvement. Je l’ai donc faite sans trop tarder, et j’ai eu la surprise de recevoir la visite d’un inspecteur de la Mairie, qui a vérifié que les travaux effectués étaient conformes aux plans déposés (cela s’appelle le recolement). J’ai obtenu un certificat comme quoi le Maire de Paris ne contestait pas ma déclaration d’achèvement/conformité.

Je n’ai plus qu’à attendre la fin du délai d’un an, et je serais totalement tranquille.   

En dehors de mon cas, je sais que la Mairie de Paris voit d’un mauvais œil le changement de destination des boutiques du RdC. Tout le monde peut le vérifier sur le site de la Mairie de Paris, on peut visualiser sur un plan toutes les demandes d’urbanisme, et l’on voit pas mal de refus sur les boutiques. On ne sait pas la raison. Mais la Mairie de Paris a voulu sécuriser juridiquement son hostilité en déclarant certaines rue "protection du commerce local". Mais cette modification du PLU a été invalidée par le Tribunal administratif.

Sur la fiscalité des locations courte durée, type AirBnB.

Je ne comprends pas que l’on se pose des questions. D’abord, la notion de LMNP n’existe pas vraiment ni dans le CGI, ni dans le BOFIP. C’est juste un terme marketing, histoire de faire simple. Dans la réalité, il y a le BIC qui est une catégorie d’IR et le formalisme allégé pour TPE appelé RSI (réel simplifié).  Ce qui distingue un loueur en meublé d’une autre activité de TPE, c’est d’abord le régime des amortissements des biens loués qui fait l’objet de restrictions  par l’article 39-C du CGI, et ensuite, et c’est l’unique mesure spécifique à la location de logements meublés (non professionnelle), l’impossibilité d’imputer des déficits sur les autres revenus (art 156 I 1°ter du CGI), . S’y ajoute, depuis peu, mais ce n’est pas fiscal, une affiliation parfois obligatoire à la SSI (ex RSI).
La meilleure preuve qu’il n’y pas vraiment de statut de LMNP, c’est que le BOFIP qui commente le 39-C prend l’exemple d’un particulier qui loue une voiture ! 
Donc, la location de meublés, que ce soit en courte durée ou pour un occupant qui en fait sa résidence principale, n’entrant pas dans la catégorie des revenus fonciers, elle rentre automatiquement dans la catégorie BIC. S’agissant de location (de voiture, de caravane ou de logement peu importe) les amortissements sont limités par le 39-C. C’est ça (+ art 156 I 1°ter) que pour faire simple, on appelle LMNP.
L’autre possibilité serait celle de service para-hôtelier (assujetti à la TVA), mais cela supposerait d’effectuer 3 parmi ces 4 services, accueil, linge, ménage régulier, petit déjeuner. Il faudrait donc ou servir le petit-déjeuner ou faire le ménage (et les lits) tous les jours pour qu’une location de type AirBnB entre dans cette catégorie.

Références: Article 39 C du CGI  BOFIP sur l’amortissement des biens loués    Art. 156 I 1°ter

Voyez Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ? et quelques autres discussions trouvées avec l’outil de recherche et les mots-clés "commercial meublé lmnp".

Avant vos questions, il faut se demander s’il y a de la demande pour ce que vous envisagez de louer.

Ce qui vous manque, c’est la compréhension des choses suivantes : si vous êtes en BIC au réel, vous devez tenir une comptabilité d’entreprise. Vous devez donc raisonnez en comptabilité d’entreprise.

Jamais un comptable d’une entreprise ne vous dira "telle dépense n’est pas "éligible"". Ca n’est pas comme ça qu’il raisonne. Toutes les dépenses sont des charges pour l’entreprise, donc vont être entrées dans la comptabilité de l’entreprise, dès lors qu’elles sont engagées conformément à l’objet de l’entreprise.

Prenez l’exemple d’une commerçant en fruits et légumes. Quand il achète des fruits et légumes, ce sont des charges. Quand il achète des présentoirs pour sa boutique, ce sont des charges, mais il va plus probablement les amortir. Quand il achète des fournitures de bureau, à la papeterie du coin, pour réaliser la compta et le suivi administratif, ce sont des charges. Par contre, quand sa fille de 12 ans achète à la même papeterie ses fournitures scolaires et ses mangas, là il faut éviter de le mettre sur la compta de l’entreprise. C’est aussi simple que cela.

Eh bien là, c’est tout pareil. Donc, oui, les dépenses que vous évoquez vont entrer dans la compta de votre activité LMNP au réel.

Je suis sûr que ce n’est pas la première fois que c’est expliqué sur le forum !

Oui, vous mélangez le "revenu/déficit foncier" qui concerne des biens immobilier loués nus par une personne physique, et ce qui se passe dans le cadre d’une activité de location meublée, où il s’agit de BIC, comme pour une entreprise. Les régles sont différentes entre ces deux contextes sur pas mal d’aspects.

En BIC au réel les travaux de construction constitueront des immobilisations au bilan, et, comme ça s’use avec le temps, pourront s’ammortir. (Mais à la fin de l’activité, il faudrait en toute rigueur faire un bilan de cloture, et alors la différence entre la valeur comptable résiduelle et la valeur vénale devrait ressortir, avec des conséquences, même s’il semble y avoir certaines "libertés" prises (voire tolérées) à ce niveau actuellement (et depuis des années), sans qu’on soit sûr que ce sera toujours le cas quand vous voudrez vendre…).

spot : très intéressant. Cela confirme ce que l’on sait depuis longtemps, avec une jurisprudence constante : les travaux de création d’un logement, dans un local qui n’en était pas un (garage, comble, local commercial etc.) ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers (donc location nue).

Mais ça n’a juste rien à voir avec le régime du BIC (donc location meublée), qui relève de la logique de la comptabilité d’entreprise, comme amplement discuté.