Investissement locatif : financement d'un F2 à Levallois-Perret

Alex3033 · #1

Bonjour à tous,

Je voudrais vous faire part de mon projet.

Il s’agit d’un bien de 31 M2, à Levallois-Perret (proche du 17e à Paris), à rénover à 180 KE. Négociable selon l’agent immo à 160 KE.
Sachant que je suis déjà endetté à environ 41% (prêt immo + prêt perso). Que malgré ce taux d’endettement j’arrive sans problèmes à économiser 1000 Euros par mois depuis plus de 3 ans.
Je souhaiterai financer ce bien à 100 % (n’ayant pas de capital) : Achat (FAI) + travaux, mais sans les frais de notaire.
Mais je pense que mon banquier va faire la grimace

Je pense que cela reste une bonne affaire, car je suis déjà propriétaire d’un bien à Levallois de 32 m2, acheté 182 KE, rénové (30 KE) et dont l’estimation par un agent est de 250-260 KE.
Je vous laisse calculer la plus-value si la négo est réalisable et revendu ne serait-ce que 240KE.

Quelles solutions connaissez-vous pour pouvoir réaliser une telle opération ?

D’avance merci,
Alexandre

Mots-clés : financement, investissement

Kool31 · #2

Comment se fait que tu arrives à économiser 1k€ /mois et que tu prennes un prêt perso?

Déjà avant d’aller voir le banquier le 1er truc que je ferrais c’est que le solderai ce(s) prêt(s) afin d’avoir le maximum de chance d’obtenir le prêt

Alex3033 · #3

Merci pour ta réponse.
En fait c’est que je n’ai pas de cash. Même en économisant 1ke, je fais de suite d’autres projets. Je n’aime pas garder ne serait-ce que 5000Euros sur un livret à un taux dérisoire.
Si je pouvais le solder je le ferais, l’idée justement c’est ce projet immo pour pouvoir en rembourser une partie avec la plus-value et du coup diminuer mon taux de rendement.
Cela répond-il à ta question ?

Michael · #4

Cela répond à la question Alex est-il un panier percé
En ce moment cela peut être difficile de convaincre un banquier surtout dans ta situation.
Je ne veux pas avoir l’air dur mais prend toi en main, nous ne sommes pas aux US où toujours avoir un crédit à rembourser est bien vu.

Siocnarf · #5

Je suis un peu étonné aussi de cette situation…
Vous dites que vous arrivez à économiser sans problème 1000€ par mois depuis 3 ans, mais que vous n’avez pas de capital ?!?
Pour être crédible face au banquier, il faudra lui expliquer où sont passés ces 36.000 €.
Si vous pouvez lui montrer qu’ils ont été employés à bon escient, il sera plus attentif… Sinon ça va être dur !
Je vous recommande toutefois de faire une simulation chez un courtier en crédit en ligne, vous aurez une bonne visibilité sur ce que vous pourrez faire.

Paddington · #6

Patrimoine=(âge x revenu annuel)/10

Alex3033 · #7

Pour répondre à votre question, ces 36 KE sont partis dans un prêt et en comptant pour les travaux de mon appart (résidence principale), puis un autre prêt (40 KE, le double du 1er) pour un autre projet (villa en Floride).
Ce qui fait qu’aujourd’hui j’ai ces dettes, mais suis complètement solvables et avec des garanties.
Ce qui crée ce paradoxe, j’en conviens.

coyote · #8

Paddington a écrit :
Patrimoine=(âge x revenu annuel)/10

? je ne suis pas ?

ZX-6R · #9

de nombreuses banques vous suivront… Ne parlez pas d’achat revente par contre.

Montez plutot un plan du type :

- loyer = 990€
- remb int + K = 800 (sur 25 ans)
- ch et TF = 150
= cash flow mensuel +40€ (480€/an)

Là, le banquier verra un solde positif, il suivra (peut etre pas le premier, si vous galerez vraiment passez par un courtier en pret immo)

Libre à vous de revendre quand vous voulez…

Par contre, 5k€ du m² à Levallois, si c’est pas déjà parti ya un souci non? Un 31m² en bon état tourne plutôt à 9k€ du m², sauf dans les tours vers Porte d’Asnières.

Alex3033 · #10

Bonsoir,

Merci beaucoup pour votre réponse très instructive.
Pour info l’appart est inoccupé depuis 6 ans, donc en très mauvais état.
Mais surtout un gros mur porteur en plein milieu bloque le potentiel de l’appartement.
Sinon vu la situation est le fait que la fenêtre de la chambre donne sur la cour et les poubelles, je pense que si il est revendu 7000 Euros le m2 ce sera déjà très bien.

Si certains sont intéressés, je passe l’info …

ZX-6R · #11

Savez vous pourquoi il est inoccupé depuis si longtemps? C’est inhabituel… Levallois est très recherché donc même mal fichu il se louera toujours, à un loyer ajusté en rapport avec ses défauts.

Alex3033 · #12

De ce que m’a dit l’agent immo, le proprio est à l’étranger et apparemment le délaisse.
Je n’ai pas plus questionner car ne suis pas intéressé.
Si vous oui par contre, voici :
Vente appartement Hauts-de-Seine (92) | Achat appartements dans les Hauts-de-Seine

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